房产地企业全过程运营风险管控及纳税筹划对策

2021-01-02简晓燕

企业改革与管理 2021年6期

关键词：税务财务人员管理

简晓燕

（明昇集团有限公司，广东深圳 518000）

在房地产开发建设中，投放的资产数量大，建设周期长，面临的风险因素多。为了维护房地产企业经济效益，需要加强风险管控工作，科学编制税收筹划方案，减少房地产企业资金消耗，增强企业竞争优势，为房地产企业健康发展奠定扎实基础。

一、房地产公司全程面临的主要风险

1.决策阶段的风险

在房地产开发建设中，决策环节作为重要内容，是房地产开发建设中具有最多不确定性、风险发生几率最高的阶段。项目开发决策是否合理，将会给房地产项目建设效果带来直接影响，制定的决策方案，需要与企业经营规模和项目规模相迎合。比如，若房地产项目土地选择错误，使得项目在后期运行中就会处于被动局面，面临的风险主要有政策风险、投资风险、环境风险等。并且，该阶段的地价与城市规划，也会给项目决策制定带来一定影响，在没有深入研究其变化趋势的情况下，容易引发各种风险。

2.前期阶段的风险

对于前期阶段存在的风险，具体表现在以下几个方面。首先是市场研究和产品定位风险。市场研究和产品定位风险主要是指市场研究调查不充分，或者产品定位不精准而引发的风险。在项目细分市场调查和产品定位中，所有和项目定位、目标消费群体定位、价格定位等相关要求，都要在规划方案中进行展现。其次是前期手续审批和规划风险。前期手续审核和规划风险也就是指项目设计与项目定位的统一性、项目规划和各个报批文件的合理性和合法性、政府审批部门严谨性和审批人员差异性而产生的风险。最后是施工图设计风险。施工图设计风险一般是因为设计单位选择不合理、不当的施工图纸，技术不完善等对项目安全性、经济性造成的风险。风险因素有设计单位选择风险，不满足规范标准，设计安全系数偏高，导致不能实施或者在实施中存在安全隐患。

3.建设阶段的风险

建设阶段的风险是指房地产开发项目从正式施工建设入手，到工程竣工结束的整个过程中的潜在风险。在该环节中，面临的风险主要包括施工过程中因为管理不当，或者采取的方法不合理，从而引发的技术风险或者决策风险等。

二、房地产公司开发全过程的风险管理

1.在项目取得与地块研究阶段的风险管理

不管是土地获得还是土地研究，都需要在企业获得土地之前或者之后进行。在投资决策前或初步决策后，对准备开发的工程项目进行分析和探究。根据以往的工作经验，采取专业的评价方式，寻找较为合适的市场目标及市场定位，采取可以获得收益的开发经营模式，得出对应的评价指标，以确定该项目是否具有可行性。其研究成果将会给后续房地产项目建设开发，起到引导作用。在该阶段中可能面临的风险有：社会风险、政策风险、法律风险等。对于这些风险，需要结合实际情况采取有效措施进行处理，通过在项目所在区域，一定时间范畴，从社会、经济、法律等方面进行市场调查，在对市场发展趋势有充分了解的情况下，判断该项目可行性。

2.建设期阶段的风险管理

为保证房地产项目能够按规定期限顺利开工，需要做好房地产开发建设过程中全方位管理工作。对于该阶段的风险，在工程项目施工建设中，容易出现事前无法预测的内外影响因素，这些因素也就是风险。在任何工程项目中，都会面临一些风险，如工程期限延长、施工成本增加、工程变更等，这些都会让工程效益随之下降，甚至面临工程失败。正是因为风险会导致经济损失，故风险管理成为工程项目管理中的重要内容。良好的风险管理，能够提高工程整体效益，增强企业管理能力。为了做好对这些风险的防范与管理，主要方法是承包商出具投标保函、履行保函、预付款保函和质量担保保函等。在实际开发建设中，应采取各种有效管理对策，保证工程期限、工程质量及施工成本管理目标顺利完成。

3.项目销售阶段的风险管理

对于房地产开发工作来说，其作为一项系统性工作，在开发交易中会涉及诸多法律内容，是其他行业无法比拟的。根据工作经验，在销售工程中，面临的问题具体表现在以下几个方面：不实广告宣传问题、认购书效力及定金问题、《商品房买卖合同》设计不合理问题、不实内容风险防控问题、逾期付款及逾期办理房贷手续问题、面积误差问题等。

三、房地产开发企业有效实施纳税筹划的对策

1.完善税务管理体系

随着税制深入改革，为了减少税务风险出现，保证企业纳税的合理性与合法性，房地产开发企业在开展纳税筹划工作时，需要结合实际情况加强内部组织管理，做好深入改革工作，提高政策的适应性和匹配性。房地产开发企业内部组织应该根据税制改革要求，做好转型创新工作，完善企业现有的税务管理体系。在房地产项目设计与开发过程中，产生的各种费用支出，尽量以增值税专用发票的形式来开具。与此同时，在企业现有财务管理体系中应结合税制改革要求，加强财务人员专业培训，强化其专业意识和纳税筹划理念。房地产开发企业需要结合财务人员整体情况，定期组织开展各种培训工作，要求财务人员对新税制和财务知识深入学习，其中包含房产地城市更新法律法规、最新税法及发票管理方式等。企业应该保证税法政策管理的专业性，要求财务人员熟练掌握各种税务优惠政策，并以此为依据，强化企业现有的税务管理体系，特别是根据按期申报税款和纳税内容，要求财务人员在发票管理中对发票进行统一管理，保证能够取得增值税专用发票并予以抵扣。除此之外，房地产开发企业在加强税务管理宣传的同时，还要做好风险防控工作，通过构建完善的税务风险管理体系，在财务管理活动中及时识别存在的风险问题，加强风险预警，降低风险给企业带来的不良影响。

2.加强材料供应商的选择

对于材料供应商的选择与管理，需要结合实际情况适当调整工作内容。在实际中，房地产开发企业需要对材料供应商的资质、信誉等情况进行调查，设定对应的标准。这样不但能够保证企业以合理的价格选择出高品质的施工材料，保证工程施工质量，同时也能通过招标形式，对参与竞标的供应商进行严格选择，从而防止出于只考虑成本而轻视材料质量去选择供应商。这样在保证企业获得优质材料的同时，也能及时取得进项税，从而减少税收成本。

3.做好税费抵扣工作

对于房地产开发企业来说，应该结合实际情况选择适宜的缴税方式，从而实现税费的抵扣。在具体操作中，房地产开发企业需要加强合同管理，严格按照合同要求执行首付款项目。并且，在开展税收收费抵扣业务时，企业要求材料供应商出具增值税专用发票，并对其严格把关，做好发票管理工作。与此同时，房地产企业需要对发票内容进行严格审核，确定与实际情况相符，从而实现税务风险的把控。房地产企业应与施工企业进行有效交流，保证在工程项目验收以后，对财务事项进行严格管理，按照新税制要求做好抵扣工作。总之，企业通过完善事务管理，在相关法律范畴内实现税费的抵扣，从而减少企业经营成本，提高财务管理效益。

4.提高财务人员的综合素质

房地产开发企业除了要做好税务风险管理工作之外，还要对财务人员进行专业培训，让其对最新税制内容有充分了解，具备专业的业务能力。房地产开发企业需要建立完善的税务管理体系，对企业经营发展状况进行税务分析，得出企业税负比例，并与相同发展规模的房地产开发企业比较，及时找出企业在经营管理上存在的弊端。通过数据反馈，企业应该加强税务改革制度的执行，并在合理范畴内做好纳税筹划工作，从而减少税务风险的出现。对于虚假发票要及时处理，防止潜在税务风险问题出现，减少不必要的人为因素造成的税务风险。