国企“三供一业”物业维修改造工作实施面临的困难及应对措施探讨

周 清

（中国长江三峡集团有限公司流域枢纽运行管理中心，湖北 宜昌 443100）

2012年以来，国务院以河南、辽宁、重庆、黑龙江、吉林、四川、湖南、贵州等10省（市）为试点开展中央企业“三供一业”分离移交工作，取得了显著成效[1]。2016年国务院下发《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》（国发〔2016〕19号）和《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号），指出“三供一业”分离移交是剥离企业办社会职能的重要内容，要求在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，并于2018年年底前基本完成维修改造工程[2，3]。为积极响应国家政策号召，湖北省人民政府办公厅印发了《关于印发湖北省加快解决国有企业职工家属区“三供一业”分离移交等历史遗留问题工作实施方案的通知》（鄂政办发〔2016〕94号）；结合宜昌市实际情况，宜昌市相关部门印发了《宜昌市国有企业水电气、物业分离移交费用测算指导意见》（宜市国资〔2016〕23号）和《宜昌市国有企业职工家属区物业管理分离移交改造标准补充意见》（宜市移交办〔2017〕2号），为市内“三供一业”分离移交和维修改造范围、标准及费用测算给出明确指导意见。

一、物业维修改造概述

物业维修改造是“三供一业”改造中面积最大、范围最广、协调难度最高的项目。相对于供水、供电、供气改造施工，物业维修改造项目内容、施工顺序更为灵活，业主诉求更多，难以满足所有业主要求。因此，为了能够有效解决“三供一业”物业维修改造过程中出现的种种困难，高效推进改造工作进展，本文将以中国长江三峡集团流域管理中心职工家属区为例，基于各项政策文件对“三供一业”物业维修改造工作的总体要求，结合物业维修改造实施过程，对“三供一业”物业维修改造过程中遇见的问题进行深度剖析，并针对存在的问题提出建议措施。

1.基本原则

“三供一业”物业维修改造选择国有平台公司或其他形式的国有平台作为接收方，坚持维修为主、改造为辅、技术合理、经济合算、运行可靠的原则，确保分离移交的职工家属区基础设施达到宜昌市平均水平，保证分离移交后改造设施符合标准、运行正常，从而切实为企业减轻负担，促进城市基础设施的优化整合[4]。

2.改造范围

“三供一业”物业维修改造范围主要涉及公共设备及配套设施、公共区域及公用部分改造，具体内容包括：排水系统、照明系统、消防系统、安防系统、电梯设备、防雷设施、物业办公用房、文体活动设施设备等、道路改造、停车场改造、公共环境卫生改造、屋面及外墙维修、综合治理改造等[4]。

二、物业维修改造实施困难及有效应对措施

1.加强政策宣贯力度，合理引导业主

国有企业职工家属区大多数业主（员工及其家属）长期享受企业对小区物业管理福利的贴补政策。在“三供一业”移交工作中，物业费用与服务主体的改变在短期内将会使小区业主感到不适应，致使许多业主不支持改造工作，甚至阻挠施工单位进场，因此，前期的政策宣传引导工作尤为重要。第一，做好前期引导。在“三供一业”移交工作开展之前，通过相关政策的宣传工作，让企业的员工认识到“三供一业”是大势所趋，有着十分重要的社会意义，提高员工对“三供一业”移交工作的认同感和承受力；第二，做好同步开导。在物业维修改造工作开展的过程中，对员工所关注的重难点问题进行深度解析，做好解惑工作，消除他们内心的顾虑；第三，拓展宣传渠道。除张贴宣传专刊，制作政策手册等传统宣传方式外，充分利用微信、QQ等互联网交流平台，建立便利快捷的业务咨询渠道，加深员工对物业维修改造工作的理解和支持，及时处理工作中产生的矛盾。

2.顺从民意，优化改造方案

“三供一业”改造工作本是惠民利民之举，应以广大业主的需求为出发点。无论是查勘设计、维修改造还是接管服务，家属区物业维修改造工作重点都应围绕改善职工居住环境、解决其对物业管理服务实际需求而展开。同时，“三供一业”物业维修改造项目相对于新建项目，它的施工范围与资金是固定的，施工内容随小区实际情况而变化，常采取“边设计、边施工”的工作模式。因此，为充分利用本次改造机会，尽量多的满足业主需求，必须在优化改造方案上下功夫。第一步，改造建设单位应联合设计单位共同与小区物业对接，熟悉小区安防、照明系统等公共设备设施及道路、文娱休闲等公共部位的整体情况，获得小区业主对小区公共部分的报修内容，根据改造范围，初步地制定改造方案；第二步，三方单位共同组织召开物业维修改造方案沟通会，在初步改造方案的基础上，广泛征求业主的意见，汇总具有代表性的意见，继续对方案进行完善，参会代表由业主委员会推荐选出；第三步，设计单位将完善的设计方案进行公示，公示期内发放业主意见书，根据提出的建议更进一步完善设计方案；第四步，考虑改造资金难以满足所有改造内容，故以公示后的完善方案为依据，按照必要性和重要性对项目内容进行排序，并初步列出每项工作内容的预算金额，同时需预留出备用资金供后期方案之外项目使用。

3.做好事前通告，接受事中反馈

在物业维修改造施工阶段，因为信息不对等，部分业主总是在微信群、QQ等平台对施工质量、方案、经费等问题发出质疑，影响改造工作顺利开展。为有效避免或减少此类情况发生，在每一项施工项目开始前，施工单位主动协调小区物业在业主群中发布施工通告，正面引导业主理解支持维修改造工作。对于小区业主在线上线下反映的问题和建议，施工单位认真收集整理、仔细甄别，结合家属区的实际情况，将业主反映且在政策范围内的重点、难点问题高效、逐一地解决。让业主真真切切地看在眼里、明明白白地感受在心里，增强其主人翁意识，切实将家属区的维修改造工作融入广大业主的内心。

4.优化工作方法，做好工作记录

物业维修改造以维修为主、改造为辅，屋面防水改造并非统一对所有屋面进行改造，而是仅对非业主自身违规搭建、种花草等原因引起的楼顶渗水的房顶进行施工。防水施工过程中部分业主存在“占便宜”“观望”“跟风”的心态，在前期报修的时候不配合，后期再补报，使施工方难以一次性确定防水工程的工作量，影响资金合理支配，让改造工作陷入被动。为化解被动工作状态，第一步，制作“顶楼漏水确认表”，由施工单位协调小区物业逐一联系所有顶楼业主，对家中漏水情况进行签字确认，若接到通知不配合调查，做好电话等通知记录；第二步，由施工单位制作“防水施工协议表”，表明只对楼顶防水进行功能恢复，不恢复装修，楼顶业主堆放的物品和花草等由业主自行清理，施工单位与报修家中漏水的业主逐一联系，若同意做防水施工，则需签署上述协议，若不同意，也需签字备注反对原因；第三步，按照上述统计结果，根据工作量合理安排工作进度，分配改造资金。

5.结合实际，因地制宜

门禁系统是物业维修改造过程中唯一需要入户施工的项目，由于各老旧小区原安防系统设备品牌不一、大小不一，因此安防方案、设备的选择一定要因地制宜，不可盲目采取统一方式，否则容易引发系列矛盾。第一步，方案确定与设备选择一定要注意：⑴梯间布线能利用原暗线线管的尽量走暗线；（2）改造选用的楼宇对讲室内终端设备大小一定要遮盖原机型的墙面孔洞和旧的印痕，否则需对业主家中墙面进行恢复，由于各业主室内装修材料复杂多样，恢复难度极大，将导致额外装修费用支出；第二步，施工单位积极协调物业发布入户施工通知，并提前一天电话联系业主约定第二天入户施工时间，以提高入户施工效率。

6.宏观把控，综合管理

“三供一业”改造施工期间，供水、供电、物业常存在交叉施工，易对楼梯间墙面、地面形成二次破坏、二次开挖，造成资源、资金的浪费。为避免交叉施工引起的二次破坏和二次开挖，物业维修改造施工单位提前与供水、供电施工单位联系协商。第一，先完成供水、供电、门禁、楼道电灯改造的梯间墙面开孔、布线，再进行梯间墙面刷白；第二，水管敷设、电缆敷设、庭院灯线敷设在有交集的地方则协商同时进行，统一一次性回填硬化。

三、结束语

企业“三供一业”分离移交和维修改造工程涉及的内容广泛，具有较强的政策性与专业性，同时，工作协调难度大，是国企剥离社会职能过程中的一项难点问题。本文结合宜昌市城区小区改造实际经验，对“三供一业”物业维修改造过程中遇见的问题进行归纳总结，并对问题深度剖析，提出了有效建议及改造经验，希望能够给国有企业“三供一业”物业维修改造工作开展提供帮助。