房地产企业推进业财融合面临的挑战及应对措施

2021-01-02王洁

企业改革与管理 2021年14期

王洁

（毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所，广东广州 510000）

在现行的经济环境以及房地产行业周期发展的背景下，房地产行业面临着较高的风险，项目存续期内能保持良好的财务状况实属不易，这离不开业财融合作用的发挥。业财融合的应用为房地产企业缓解了一定的资金压力，提高了内部运行的经营质量，并为管理层的决策提供了有效的支撑依据。但是，在应用过程中仍存在财务人员缺乏业务系统性思维、跨部门之间难以达成一致的目标、信息化手段落后和缺乏专业的业财融合人员等亟待解决的问题。

一、房地产企业推行业财融合的意义

1.防范企业资金运用的风险

房地产企业在过去一段时间内蓬勃发展，过好地预估了未来房地产的发展形势，加速运转，不断地进行借贷、融资等业务，一旦国家政策出现了限购限贷，金融市场出现较大变动，经济下行等冲击后，房地产的业务难以开展，商品房不能很快卖出变现，自身缺乏应急资金但却继续开发业务，高昂的融资成本，导致资金链破裂甚至是破产的可能。业财融合让房地产企业对自身的资金状况、资源条件和业务发展有充分的认识，可以从中长期规划资金需求和使用情况，使得更加符合自身的经济状况和业务进展，避免盲目地进行融资和借贷，缓解资金链压力和断裂的风险。

2.提高企业经营的质量

房地产行业市场高速发展的现状和格局，离不开地产公司的激励竞争和高周转的运作模式。各个地产公司为了在竞争中脱颖而出，都积极寻找适合自身发展的道路。比如，有的地产公司放弃一线城市的比拼，注重于二三线城市的刚需盘；有的地产公司创造出具有复制性较高的典型产品来加快建设周期和吸引客户；有的靠着高执行力的管理模式使得地产企业在市场占有一席之地。通过业财融合，地产企业可以找出自身的优势，成功的秘诀归根到底是靠产品品牌、成本控制和高效的管理能力，这些都是地产企业值得探索和研究的。在找准自身优势和发现薄弱地方后，继续发挥扩大其综合作用，补充短板，提升企业内部的经营能力。

3.为企业管理者提供决策依据

地产公司一般都是拿地即开工，最大限度地压缩施工周期和资金回笼时间，这就需要地产公司在拿到用地或建设之前做充分的准备工作。比如，考虑在哪里建设，整个项目的成本是多少，拿地后做什么样的产品最吸引客户，如何进行产品定价以及差异化销售，都是地产公司值得关注的问题。业财融合帮助地产企业测算产品的成本以及收益，更好地为产品的目标受众，工程建设的进度安排，资金支付需要、融资的方式、营销中的优惠策略等方面做出支撑作用，为管理者提供决策的支持。

二、房地产企业推进业财融合面临的挑战

1.财务部门缺乏业务系统性思维

财务部门与业务部门沟通时，难以将财务的数据翻译成业务能够听懂的语言，比如说销售回款率差，回款时间慢，财务人员可能只是抛出几个关键性的财务指标如资金周转率等业务部门不能理解的语言，造成两者之间沟通不畅。其次，业务部门更加关心项目进行过程中的指标，如出租业务中的出租率、收缴率、租售比等，而财务人员更关心项目的结果性指标，如投资回收率，资本报酬率等等，互相之间缺乏逻辑性和换位思考的能力，难以形成业财融合。

2.财务部门与业务部门难以达成一致目标

房地产属于资金密集型的企业，在拿到预售证之前需要投入各种费用，包括土地出让金、建设成本、信贷成本等等，如果不能快速的回笼资金或者资金不充足，随时会导致资金链的断裂。与此同时，地产行业也是一个高杠杆的行业，一般通过银行贷款的方式进行融资，而自身的投入资金非常少，在高杠杆的压力下，后期销售额或者按揭款不能及时回笼也会面临没现金流入的困境，同样无法进行周转。所以，财务部门更加关心面临如此激进的财务政策，怎样才能设置合理的资本结构和债权关系，减少资金的压力和经营的困境，如果遇上销售情况不乐观，高利率的借款无法按时偿还，财务状况更是每况愈下。而业务部门如建设部门更加关心如何处理设计公司、建筑公司、监理单位之间的关系，把控产品的质量，合同纠纷以及工地责任事故，按时的完成工期，而销售人员则关心客户群体、产品价格、营销策略等方面，不断扩大自身的业务量。财务和业务部门之间不能树立统一的目标和价值观，往往在企业经营时没有沟通和协调，无法实现企业经济效益的最大化。

3.信息化业财融合手段落后

业财融合的前提条件之一是地产企业可以通过对前端的销售数据、销量变化、资金安排、建设数据等进行收集、分析和整理，构建成为大数据和云计算的分析模型，为业务开展提供支撑。但是，目前信息化手段在地产公司的应用尚未建立完善，软硬件融合不畅通，导致业务财务信息不能及时的对接，增加了内部的沟通和管理成本，也会对信息的及时性和真实性产生影响。企业内部的共享水平低下，信息资源不足，难以完成在平台上大数据的运算和分析，对业财融合不能做好铺垫和支持。同时，信息安全也受到较大的冲击，没办法对其保密性和安全性做好防护措施，信息的风险较高。

4.缺乏业财融合专业人才

地产企业在进行业财融合时，与以往传统的财务管理模式不同，对从事业务融合专业人员的要求较高，需要从战略的角度出发将业务和财务融合，首先，对地产的营销模式与运作模式提供支持和改进的措施，势必会对业务的开展产生影响。但是目前地产企业中，在这方面的人才较少，更多的处于业务部门例如建设、投资、销售、物业部门，业财融合人员比例较低，企业尚未形成要对业财融合人员培养的观念，更多的是靠传统的经验方式进行控制和管理，影响两者之间的高度有效融合。其次，缺乏系统性的引导模式，财务人员没有经过培训和提升，无法更好地理解和深入业务，仅仅停留在数据的表面，不能透彻地研究出问题的所在之处，更不能对经营质量的提升提出建设性的方案。

三、房地产企业推进业财融合的措施及建议

1.树立业务系统性思维

财务部门在与业务部门进行沟通与融合时，要使用非财务的语言进行交流。比如，在销售回款分析时，要具体事情具体分析，是按揭回款慢还是首付回款不好，是银行未审批按揭资料还是已审批未放贷，只有将问题细化原因清晰，才能促使业务部门更快地寻找到原因，解决现有问题。同时，财务人员在业务进行过程中多补充几个关键性的指标，交付延后或开盘前置对于现金流的影响，出租率与租售比的分析，如何将现金流贯穿于拿地、开盘、销售以及工程交付等全价值链的过程，只有对过程指标进行监控，保证其顺利进行，提高运营的管理效率，执行纠正偏差等措施，保证在完成时有较好的结果性指标，否则完成结果才进行总结思考也无济于事。

2.为财务部门和业务部门制定统一的目标导向

在地产企业中，业务和财务并不是相互分离的，很大程度上都是环环相扣，互相制约的。比如，建设部门的工期控制影响着资金借贷的成本，无法按时交付房产所需赔付的违约金。建设成本的控制也影响着企业的利润率。销售部门的销售策略，价格定价也与产品收益率相关。看似没有业务交集的部门，其实要制定企业的统一目标，为实现企业价值为统筹规划。房地产公司可以从预算管理、成本控制等方面实现企业价值的统一。首先，业务部门制定预算，财务部门负责审核；其次，业务部门和财务部门应多加交流和探讨，定期交换业务数据和财务数据。

3.构建信息化业财融合操作平台

在信息化的推动下，地产企业也跟随其发展的步伐，逐步将信息化的手段和业务运用在业财融合的平台建设上，帮助企业在一个更加完善和高效的运作中，需要掌握大数据的管理方法和手段。首先，做好业财融合信息化的顶层设计，搭建一个适合企业业务和财务的管控平台，其中包含合同管理、预算管理、资金管理和不同业务等多个方面，将管理流程固化在信息系统上，降低业务随意操作的风险，提高数据的统一性，便于财务进行收集和分析。其次，将现有的软硬件与新型的信息化平台对接和融合，整合不同的资源和系统，优化信息系统的管理环境，创造一个相对安全的系统，利用技术手段和管理方式降低运行中的风险隐患。

4.培养业财融合专业人才

业财融合突破了原有传统会计的工作范围和职责，从业务的角度出发，重新构建企业财务管理的新型模式。首先，地产企业重视对业务融合的思维引导，财务人员的知识水平和思想层面不应只停留在会计记账与核算上，而是从地产行业以及企业内部整体的发展方向以及经营模式为基础，从战略和业务的层面推进财务的工作开展，即具有内部的逻辑性，从上至下的分解目标，执行目标，并进行任务落地。其次，加强对财务人员的学习能力，重塑其知识结构，转变其原来的工作思路，注重与业务的相互联系与沟通，善于给予解决方案和管理路径，提高其财务管理水平。最后，引导财务人员深入业务，经常与业务部门组成跨部门工作小组进行项目的实操和演练，逐步在实战的过程中提高业财融合的契合度。