建筑企业开展基础设施REITs的作用和问题分析

赵 艺

(云南基投资源开发有限公司 云南昆明 650000)

REITs产业是指通过证券发行公司自有风险资本或者投资股权证券方式筹集资金，集中力量投资于自有不动产投资领域，将自有投资者的综合管理收益按一定比例公平分配发放给其他投资者的一个产业综合投资管理模式[2]。说到REITs，大部分人以为只有房地产投资信托。但根据一些国外经验，实际上它们可以直接扩展应用到一些包括城市铁路、高速公路、通信基础设施、电力产品配送运输网络、污水处理厂等设施和其他不具有一定经济利用价值的城市土地及其附着物，这些公共资产不仅可以准确理解成城市不动产，也是一般的城市基础公共设施。投资于这些城市基础配套设施的资产的REITs也就是基础配套设施REITs。据国家统计局数据统计，2016年以来我国重大基础配套设施项目投资计划完成的总额累计达到11.89万亿元，同比上年增长17.4%。基础配套设施产业投资项目资金市场面临着巨大的市场需求。

一、国外基础设施REITs的发展概况

基础设施投资对一个国家的经济发展具有重要的长期和短期影响。始于1929年的大萧条导致美国和全球经济急剧下滑。利用城市不动产产权投资信托债券基金方式为城市基础配套设施项目融资在美国也是一种相对较新的投资尝试。2007年，美国国税局在发给美国电力基础设施联盟的一封复信中再次确认，基础配套设施项目可以直接成为这些REITs一个合格的风险投资服务对象，这封复信充分确立了这些REITs对基础配套设施的重要地位。近几年国税局明确规定，非传统房地产行业投资者所获得的合格租金销售收入也或许可以直接成为REITs的实际合格租金收入。在美国，出现了基于移动配电网、移动网络通信塔、天然气输电管网等高度结合专业化配电基础配套设施的REITs。美国不动产市场投资信托基金协会（nareit）将这些新的新型资产管理类别综合归类为另类新型不动产市场投资信托证券基金。目前为止，国税局已经初步确认，REITs项目可以通过投资用于基础配套设施服务领域，包括高速铁路、微波视频收发通信系统、输变电连接系统、天然气储存和输油管道、固定箱体储气库等。

二、我国基础设施REITs的发展路径初探

2021年4月21日，沪深交易所证券联合基金发布首批试点项目申报基金项目名单情况，沪深交易所各2单，分别指的是深交所的“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”和上交所的上海浙商银行汇金沪杭甬高速公路封闭式隧道基础交通设施项目证券联合投资基金和上海国金所的铁路基建重庆渝遂长江高速公路西段封闭式隧道基础交通设施项目证券联合投资基金（以下简称沪渝基础交通设施公募金（REITs）。

首批10个国家试点基础金融服务设施公募证券基金项目REITs正式开始启动公开申报，标志着首批国家基础设施公募证券基金项目REITs的国家试点工作将正式开始启动并且已经进入国家试点基金项目启动申报资格审核的准备工作阶段。完成相关审核后，将履行证监会注册程序。首批公募REITs预计最快将于6月份在交易所挂牌上市。这也就意味着一个万亿规模的新市场将就此正式打开，基础设施公募证券基金项目REITs不仅是公募基础配套设施投融资一项重大技术创新，也是对于创建我国多层次、资本股权市场服务体系，推动我国资本股权市场健康发展新经济格局的一次重大探索。

我国存量公募基金REITs所以选择从福建基础配套设施公募领域快速破冰，主要原因还是从我国本土市场情况角度考虑。首先，作为一个基建资产狂魔，我国2015年存量公募基础配套设施基建资产规模超过100万亿元，但近年来增速渐缓，基础配套设施公募REITs的快速推广也将有助于其有效盘活我国存量基建资产。我国商业地产存量也已超过了50万亿，且存在资产增值空间，不受运营期限制，使其更符合REITs的权益属性。但目前供过于求、空置率较高等问题不可忽视，特别是购物中心板块，过高的空置率无法保证稳定的现金流量。

（一）公募REITs的重要意义

首先，公募基金REITs除了具有税收和投资公募的两大优势外，还因为可以不断扩大海外投资者的范围，更好地积极参与海外开发投资项目。基础配套设施投资项目通常主要有两种投资模式，即前期更新设施投资和后期新建设施投资。前者一般需要其他社会企业资本直接支付前期建设费用，以获得项目现有物业设施的前期特许生产经营权（一般来说，此类物业项目前期处于工程建设中后期，现金流相对稳定）；后者则需要其他社会企业资本直接参与项目设计和施工建设，并在此类物业项目建成后立即取得特许经营权。在前一种融资模式下，项目运营公司首先可以将已经开工建成投入运营的项目基础配套设施股权转让给他人，然后将卖出资产直接租回，相当于直接卖出资产然后再租回的融资模式；后一种融资模式下则可以通过发行REITs直接融资筹集项目股权转让资金，首先进行前期项目融资开发，然后提供租赁资产给项目运营商，发行项目开发抵押贷款和项目融资直接租赁以及进行项目债务直接融资，相当于直接融资租赁模式。

由于符合SPV作为载体这种特殊的企业资产配置支持管理计划的基本特点，对各类基础设施资产的实际现金流额度有一定的额度要求。公募REITs项目可以直接充分发挥公募社会资本在发展PPP项目中的主导作用，为正在发展中的项目合理配置一部分社会资金。

（二）基础设施REITs推出迫切需要解决的问题

首先，无论何种形式的不动产投资信托基金，其快速发展的一个重要方面是其税收优惠待遇。当前，在我国除了项目不动产开发投资信托管理基金本身存在迫切需要解决企业所得税征收问题外，基础配套设施项目不动产开发投资信托管理基金也迫切需要解决其特殊的社会税收问题。一是大型基础配套设施工程项目投资建设周期普遍较长，前期项目现金流相对较小，税前所得利润不多，甚至出现亏损，导致很多REITs企业在投资项目初期的投资节税增收效果不明显。因此，不动产开发投资信托证券基金对投资早期大型基础配套设施工程项目的采取税收抵扣优惠政策无疑是当前促进该项目行业健康发展的重要战略课题之一。二是由于地产基础配套设施的结构类型和功能特点各不相同，其整体运营管理模式很有可能比传统商业地产更复杂。为了有效促进我国REITs对现有基础配套设施的长期投资，美国国税局的财政复函明确规定，只能同时适用我国现有的以房地产项目为投资基础的各种REITs长期资费，因此，目前我国只能对现有基础配套设施的长期租金费用免征个人所得税。这也许就是中国近期制定出的相关行业法律法规政策需要大家参考的关键因素之一。基础设施本身的经济收益价值是否完全可以直接免税，以利于扩大我国基础交通设施投资REITs的直接投资免税范围，加强设施REITs的投资专业化，需要进一步研究探讨[3]。

其次，我国大量用于基础设施的国有资产股权转让或集体经营权资产转让中都存在一些相关的法律法规缺陷，难以有效抵押和合法处置类似于rcmbs等产品的相关财产，股权转让能否合法处置需要受到相关司法部门审查，不利于我国基础设施REITs相关产品的价格规范和相关产品市场流动性的不断提高，也难以准确评估我国基础设施资产。2014年12月，国家发改委将加快规范股权退出监督机制建设作为重要政策内容，提出各级政府部门要积极依托各种知识产权和国有股权进入交易市场，为促进社会资本退出提供一个多元化、规范化、市场化的股权退出服务渠道。但是没有具体的实际操作管理流程，这需要从顶层设计进行改进。值得一提的一点是，从美国的产业发展历史经验分析来看，基础配套设施REITs主要集中在省内国有资本运作参与度高、市场化成熟的重点领域，如移动通信、能源、配电、交通等，而省内国有资本直接投资的重点领域相对较少，如农田水利、公路、机场等，这对促进我国加快推广推进基础配套设施REITs发展具有一定的研究借鉴促进意义。在实践中，根据目前我国对不同级别不同类型固定资产的管理制度和相关监管政策要求，产权和资金流动性的问题一般可以通过分多个类别、分多个批次进行解决，所以基础配套设施REITs的基本固定资产不同类别问题可以分批次地发展，而不是一刀切。

三、结束语

基础设施REITs的引入对国有投资主体投融资模式的创新和实践具有重要意义。目前正处于新政策和试点应用阶段，需要不断探索，出台相应配套措施，释放政策红利，推动国有投资主体真正培育优质标的资产，真正盘活存量，带动增量。国有投资者需要在实践中总结经验，积极创新，为推动我国基础设施公募REITs的蓬勃发展做出应有的努力。