浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划

吴夫娟

摘要：我国的房地产开发企业，在近些年实现了飞速的发展，但随之潜在的问题也越来越突出，其中，土地增值税作为必须缴纳的一个税种，直接关系到开发企业的经济效益，但很多房地产开发企业没有足够重视土地增值税税收筹划工作，使税负出现不合理的增长，给房地产开发企业带来非常大的影响。基于这一情况，本文就针对房地产开发企业土地增值税税收筹划工作展开研究，希望可以对相关从业人员有一定的帮助，也为我国的现代化建设提供一定的支持。

关键词：房地产；开发企业；税收筹划；土地增值税

随着我国综合实力的提高，房地产领域实现了飞速的发展，对于房地产开发企业来说，土地增值税直接关系到企业的最终受益。从法律的角度进行分析，企业一定要承担好土地增值税缴纳的义务；而从企业的角度进行分析，在对税费成本进行有效控制的基础上，确保企业的利润达到最大化。

一、土地增值税税收管理制度

近些年我国的房地产企业发展非常迅猛，国民的购房热情高涨，大大促进了我国财政税收的提高。在2016年的时候，我国的税收数额超过了90000亿人民币，而土地增值税就超过了70%的增幅占比，随着国家宏观调控的贯彻落实，房地产开发企业的土地增值税也在逐渐的提升。

房地产开发企业从拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售到竣工交付，全流程各环节涉及的税种各有不同。所涉税种中，按税负排列一般有三大税种：增值税、企业所得税和土地增值税。从难度上划分，土地增值税、企业所得税是房地产开发企业的两大疑难税种。其中，土地增值税由于受地方税务局的影响较大而更具多变性。同时，土地增值税税制设计复杂，难操作。随着我国经济增长，房地产业开始进入新一轮的发展周期，为促进房地产健康发展，中央政府各部门及地方开始研究对策，出台意见抑制房价，并积极推进税制改革，简化征纳。

二、土地增值税纳税筹划的作用

国家在落实营业税改征增值税前，土地增值税税金扣除项目主要是营业税，但随着增值税的改革，已经作为价外税无法实现项目扣除，这也在一定程度上增大了房地产企业的税收管理难度。因此，对土地增值税的纳税筹划加强重视非常重要。

（一）增强企业竞争能力

在房地产开发企业中，主要的一个税种就是土地增值税，近些年国家针对这一税种也进行了改革。从目前的市场环境就可以发现，近几十年我国的房价呈现递增的趋势，这也在一定程度上使土地增值税收有了很大的增长。此外，因为国家开展的宏观调控措施，使房地产企业的利润逐渐减少，使整个市场的竞争压力越来越大，开展土地增值税纳税筹划的工作就显得尤为重要。

（二）减少企业的税务风险

房地产开发企业在开展土地增值税纳税筹划的时候，一定要坚持合法、合理的原则。实际在进行财务管理的过程中，一定要结合国家、企业的相关规定要求制定完善的财务制度，杜绝出现偷逃税的违法行为。近两年，国家对于房价上升过快的情况进行了调控，也推出了一系列相关政策进行控制。对整个房地产开发企业的监管力度也越来越大。此外，随着市场环境的变化，开展土地增值税纳税筹划的重要性越发显著。

三、土地增值税筹划的有效方法

（一）深入了解税收法规、政策

在开展日常工作的时候，对于国家相关的税收政策和相关规定要求要充分掌握，并且筹划人员在日常生活中要及时收集相关信息，根据最新的规定及时调整税收政策方案。因为我国实施的税法中，对于“普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20%的予以免税”有非常明确的规定，所以在进行纳税筹划的时候要将这一政策充分利用起来，提高房价的基础上，减少土地增值税税负。

（二）开发阶段的纳税筹划

房地产开发企业在落实土地增值率的时候，直接影响到企业的土地增值税税负，这就需要房地产开发企业，在前期环节需要提前筹划和预计企业的利润率和收入。比如，房地产开发商从开发的方式来说，可以分为以下几类：合作建房、自建房以及代建房。其中，代建房指的就是房地产开发企业作为承包人，代理客户建设房屋，该方式不需要缴纳土地增值税。如果是合作建房，就是一方出具土地和资金，在建成之后自己使用的部门可以不需缴纳土地增值税。后期如果需要转让的时候，就需要缴纳土地增值税。在开展合作建房的过程中，对于纳税筹划的工作也要加强重视，明确各自的分工及职责。比如，工程在建设前，就需要收齐资金，用自己的土地建房从而免除增值税。实际在开展建设之前，房地产开发企业一定要充分考虑开发房屋的种类，尽可能使企业获取最大的经济收益。

（三）銷售阶段的纳税筹划方案

房地产开发企业在进行销售的时候，在落实纳税筹划的时候，要加强重视以下几点内容。第一，销售价格正确制定。当下我国实施的税收政策，明确了土地增值税的纳税起点，这就需要房地产企业要综合预计和分析销售价格和税收成本，确保自身的经济效益。比如，房地产售房的时候，如果在房价中涵盖了一些代收费项目，虽然不会影响到增值额，但是会对增值率造成一定的影响，在开展筹划工作的时候也要充分考虑这一问题。第二，纳税筹划应当由专业公司落实。如果企业被兼并的时候，还涉及到房屋产权的转移，根据我国实施的税法规定，这一项目不需要缴纳土地增值税。需要转让大额的资产，就需要成立公司通过购买合并的方式落实纳税筹划。第三，不同的项目分别签订合同。现阶段，有很多房地产企业是通过销售精装房方式落实纳税筹划，使得房屋销售价格降低，从而减少土地增值税和增值率。

（四）增加项目扣除额

在开展土地增值税纳税筹划的时候，应当对增加项目扣除额加强重视。首先，对小区内相关配套设施建设要加强重视，提高商品房的装修标准，对小区内的环境进行改善，从而使项目扣除额达到标准要求。其次，要区分开开发间接费用及管理费用。其中，管理费用指的就是期间费用，无法作为土地增值税扣除项目。而开发间接费用指的是开发、管理项目产生的费用，属于土地增值税扣除，对土地增值税的增值率和增值额有直接的影响。这就需要在开展核算的时候，要尽可能的根据实际开发的项目，对费用进行分摊，纳入开发间接费用中，从而增加土地增值税扣除项目金额。房地产开发企业实际在开展经营活动的时候，要结合自身的实际现状，对贷款方式合理选择，尽可能确保企业的经济效益得到增长。

（五）会计核算阶段纳税筹划方案

首先，在日常开展会计核算工作的时候，需要取得相应的证明材料，比如票据、单证等，尤其是要及时收集整理成本类的资料，为后期清算土地增值税做好相关的准备工作。其次，分门别类的核算开发项目。对于普通商铺或是非常普通的住宅，税收政策的规定也大不相同，这就需要充分了解相关的政策。比如，普通的标准住宅增值率如果没有达到20%，就不需要缴纳土地增值税。这就需要房地产开发企业，在落实会计核算工作的时候，对不同的开发项目分别进行核算，根据标准要求分摊发生的成本费用。

四、结束语

总而言之，随着我国综合实力的提高，城镇化进程的深入，房地产企业在近些年实现了跳跃式的发展。房地产开发企业实际在开展经营活动的过程中，想要实现持续性发展，就必须深入了解税收法规、政策，结合开发流程各阶段，在确保依法纳税的前提下，制定相应的纳税筹划方案，增加项目扣除额，对税费成本进行有效控制的基础上，确保企业的利润达到最大化。财

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