老旧小区加装电梯存在的主要问题及对策分析

董乐明

摘 要：随着中国逐渐进入老龄化社会，老年人口迅速增加，没有电梯的老旧小区老年人上下楼不便成为重要的现实问题。通过对老旧小区楼加装电梯，可以有效解决年老体弱业主出行难等问题，并在一定程度上改善和提升住宅的居住品质、完善住宅的使用功能、提高居民的生活质量，因此，老旧小区加装电梯有着积极的社会意义和经济意义。

关键词：老旧小区;加装电梯;对策

中图分类号：F294      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）32-0046-02

2019年6月19日国家召开了国务院常务会议，会议提出，“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。”对老旧小区进行改造，既是重大民生工程和发展工程，也是一步“稳投资”的好棋，不仅可以改善和提升居民生活质量，更可以有效带动投资，提升城市吸引力。改造老旧小区，其中一项重要工作就是为旧楼加装电梯，这一举措既满足群众期盼，又有利于拓展内需促进消费，可以很大程度提升居民的生活幸福水平、促进经济发展。

一、老旧小区加装电梯必要性分析

随着老龄化社会日趋严重，越来越多的老年人不得不面对上下楼难题。给旧楼加装电梯，是一个行之有效的解决办法。以西安市为例，西安市现存旧楼3万余栋，2/3没有电梯。这些楼房建设年代久远，居住在這里的多为老年人。因为没有电梯，老年人上下楼极为不便，不少老人甚至成为了“悬空老人”，很少下楼。而给老旧小区加装电梯就是一个让老人们轻松“落地”的好办法。

另外，旧楼没有电梯，也给一些危重病人的救治工作增加了难度，像孕妇，以及脑溢血、心力衰竭、哮喘等病症患者必须采用半卧在担架上或固定在椅子上的方式抬下楼，不能背下楼。在病人发病时，既要争分夺秒把病人送下楼，又要保证运送安全，而若楼宇没有电梯设备，此项任务难度极大，不利于病人的救治。

老旧小区改造是一项民生工程，同时也是国家“稳投资、促消费”的一项重要举措。据统计，全国需改造的老旧小区近17万个，建筑面积约为40亿平方米，涉及居民4 200万户，初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可能高达4万亿元。旧楼加装电梯投资周期短、资金周转快，可迅速转化为消费能力，有利于稳投资、促消费。

老旧小区加装电梯对改善和提升住宅的居住品质、完善住宅的使用功能、提高居民的生活质量，有着积极的社会意义。同时，作为经济发展的准确切入点，既能满足民生期盼，有利于开拓内需、促进消费，又不会导致重复建设，有利于推动相关产业经济发展。

二、老旧小区加装电梯难点分析

（一）业主诉求难以协调一致

给旧楼加装电梯，老旧小区业主尤其是高楼层业主意愿强烈，但低楼层业主一般都积极性不高。由于低楼层业主不存在上下楼问题，有无电梯设备对其生活基本不造成影响。相反，低楼层业主考虑到采光、噪音、通风等因素，往往不同意加装电梯。

根据《中华人民共和国物权法》，加装电梯须达到本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意方可进行。但在实际中，只要一户反对，往往整个单元就没法安装电梯。这就导致虽然加装电梯的呼声很高，但真正能加装完成的却很少。以西安市为例，2000年之前建成的老旧小区超过3 800个，截至2019年3月，仅有11个小区加装了65部电梯。如何协调好业主诉求，做通反对业主的思想工作，是摆在老旧小区加装电梯工作前的门槛性问题。

（二）加装电梯费用难落实

业主是否愿意加装电梯的另一个重要因素就是加装电梯产生的费用问题。老式住宅楼加装电梯的费用主要包括电梯设备、安装和土建钢结构三部分，其中，电梯设备及安装需约15万元，电梯土建钢结构需约12万元，加上施工等其他费用，加装一部电梯至少需要花费30万元。加建电梯的费用从何而来，成为了老旧小区加装电梯的第二大难题。

（三）办理相关审批程序较为复杂

老旧小区加装电梯的办理规划审批程序较为复杂，项目实施前，要对现有的住宅及周围环境进行现场实测，联系设计院设计加装电梯方案。基础性摸排工作完成后，要向规划部门提交申请材料，等待审批结果。除此之外，加装电梯还涉及住建、消防、质监等部门，加装电梯的方案经过所有相关部门审批通过后方可进行。但是，电梯审批手续比较复杂且专业性较强，业主若无有效组织，加装电梯过程中的联系联络、准备材料和办理审批手续等相关工作就无从谈起，工作就无法向前推进。

（四）电梯日常维保如何保障

旧楼在加装电梯之后还需要长期的维修和保养。电梯属于特种设备，所以它也同样具有设备的特点，那就是三分制造，剩下的七分则需要依靠保养和维修[1]。另外，电梯每年都要在质监部门进行质量检测，期间还有可能要更换部分零件。而实际情况是，老旧多层住宅多为单位家属院，其中不少小区甚至连物业公司都没有。电梯加装完成后，如果没有物业，随后电梯的维护保养和管理问题由谁负责也是极为重要和需要妥善解决的问题。

三、解决老旧小区加装电梯难问题的对策及建议

（一）创新管理规定，主动协调沟通，具体问题具体分析

针对加装电梯诉求协调难的问题，政府管理部门可尝试出台新规，给获得2/3以上业主同意的加装电梯申请小区发放规划许可，不需要全部业主同意。小区建设者提交申请时，可同时附带由街道出具的协商解决居民异议的承诺书，即发生信访、矛盾时，街道承诺牵头协调解决。这样，既符合法律规定，又能主动发挥基层管理组织作用，从管理层面给加装电梯松绑。另一方面，街道管理部门、小区物业和居民邻里可以联合起来向反对业主做思想工作，陈述利弊，持续不断地打理性牌、感情牌和耐心牌，逐步解决问题。最主要的是，老旧小区情况各异，业主诉求也各不相同，实际工作中应具体问题具体分析，协调好业主诉求，跨出加建电梯的第一步。

（二）多渠道筹措资金，合理分摊费用，创新投融资机制

加装电梯，钱从哪里来？2019年6月19日国家召开的国务院常务会议提出了解决方案：“创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。”[2]综合各地实践经验，加装电梯所需费用可以由以下几个方面组成。

第一，政府补贴。现在国内多个城市已经针对老旧小区加装电梯给出了优惠政策。以西安市为例，2017年西安市下发了《西安市老旧住宅小区加装电梯试点工作实施方案》，在城六区内支持房屋产权单位和业主开展老旧小区加装电梯工作，符合条件小区每部电梯将可得到15万元的财政补贴。

第二，公共维修基金。住建部和财政部2015年发出通知：“未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，可以使用维修资金加装电梯。”

第三，业主分摊。费用分摊应本着“受益多、投入多”的原则，对电梯设备的采购及安装费用进行分摊[3]。以西安市为例，西安市建委给出了指导性意见，提供了每层楼的分摊系数供参考。

第四，创新投融资机制。创新加装电梯模式，运用市场化方式吸引社会力量参与共同建设。西安市已有多个小区采取了“企业免费安装，业主有偿使用”的加装电梯模式，投资方式为企业免费安装，业主有偿使用，等企业将成本和利润收回后将产权交给业主。

（三）简化审批程序，专事专人办理，透明公开信息

政府可组织相关部门及专家研究制定老旧多层住宅电梯加装管理政策，在满足既有相关法律法规的前提下，尽可能简化审批流程，方便相关手续的办理。另外，由于电梯审批手续的办理相对复杂且专业性较强，小区物业和街道办可联合创立“专办员”制度，由小区物业和街道办安排加装电梯专办员，代办电梯加装过程中的全部审批手续，并实时向业主公开和公示相关审批信息，让业主及时、全面地了解加装电梯的全流程信息。

（四）完善物业功能，保障电梯维保，促进良性发展

电梯加装完成后，电梯的年检、日常维保以及维修等工作需要给予一定的重视和关注。明确电梯运行的费用分担方式是保证电梯的长期稳定运行的基础[4]。和新小区一样，老旧小区也要在物业费中加收电梯运行费，这是保障电梯安全运行的重要保障，费用标准可参考当地物价部门指导价格。而对于没有物业的老旧小区，应完善小区物业管理功能，由物业公司对电梯进行日常管理和维护，保证电梯的后续正常运行。另一层面上，通过引入优质物业，通过二次开发和改造，提升小区居住环境，缩小与周边新小区的差距，提升老旧小区房屋价值，促进小区良性发展。

结语

老旧小区加装电梯，是符合群众期盼、利于拓展内需促消费，又不会导致重复建设的重大民生项目，可取得稳增长、调结构、惠民生等一举多得的效果。老旧小区加装电梯要提速，关键在于协调好各方要素，寻找各方利益的最大公約数，靠政府托底，靠市场托举，采取“政府引导+市场化运作”的模式创新工作思路，这样才能确保老旧小区电梯加装工作的有效开展。

参考文献：

[1]  周哲.物业小区旧楼加装电梯难点剖析[J].科技创新导报，2017，61（27）：61，64.

[2]  中国政府网.李克强主持召开国务院常务会议 部署推进城镇老旧小区改造等[EB/OL].（2019-06-19）.http：//www.gov.cn/xinwen/2019-07/01/content_5404912.htm

[3]  郭成军.老旧住宅加装电梯工程实例分析[J].山西建筑，2018，42（12）：78-80.

[4]  王健.老旧小区加装电梯途径探讨[J].城乡建设，2016，（7）：20-21.