变“权”为利 点“土”成金——山东武城县农村承包土地经营权抵押贷款的探索

赵淑莉

作为农村承包地经营权抵押贷款全国试点之一，山东省武城县通过积极探索，有效盘活了农村土地资源，促进了新型农业经营主体和金融资本进农业、进农村，为实施乡村振兴战略提供了重要的要素支撑。截至2019年底，累计发放农村土地经营权贷款23.4亿元。

搭建“三个体系”，筑牢抵押贷款工作基石

一是搭建管理服务体系。成立县级农村综合产权交易中心，镇设服务站，村设服务点，形成了覆盖县乡村的三级服务体系，重点开展农村承包土地经营权、“四荒地”使用权、林权、养殖水面经营权四类规范交易，全面激发了农村市场活力。同时，依托县农村综合产权交易中心，积极引导农村土地规范有序流转，形成了集流转申报、登记、鉴证、调解、仲裁以及日常监管为一体的管理服务体系。目前，完成各类农村产权交易1028笔，规范流转土地近10万亩。

二是搭建政策保障体系。制定了《武城县农村土地流转经营权登记管理办法》《武城县农村承包土地经营权抵押贷款办法》《武城县农村承包土地经营权抵押贷款风险防范“项目池”实施办法》等一系列文件，建立起覆盖农村土地承包经营权确权登记颁证、评估流转、抵押登记、风险防控等各个环节的政策体系。

三是搭建农村信用体系。积极开展“信用镇”“信用村”“信用户”创建工作，将农户和新型农业经营主体全部纳入银行征信系统，建立电子信用档案，形成了科学的信用评价机制。加大信用评定成果运用，对信用良好的给予贷款政策优惠，对失信背信的加大惩治力度，不断优化农村金融环境。

创新“四项机制”，打通融资抵押关键路径

一是办好“一证”，让农地入市有了“通行证”。2016年在全市率先完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，确权土地72.9万亩，颁证率达100%，彻底解决了农村承包土地面积不准、四至不清、空间位置不明、权益保障难等问题。在此基础上，在全省率先为规范流转土地的新型农业经营主体发放《农村土地经营权证》，使农地所有权、承包权、经营权“三权分置”政策实现证件化、具体化，确保用于抵押贷款的农地经营权合法有效、权属明晰。目前，已发放《农村土地经营权证》241本，涉及土地流转面积5.6万亩。

二是出具“一书”，让抵押交易有了“计价器”。针对农村土地实际资产价值认定难的问题，创新建立了土地经营权价值评估机制，依托县农村综合产权交易中心开展简易免费评估，为农户和新型农业经营主体出具《土地经营权价值评估认定书》，使土地经营权价值不仅“看得见”，还能“摸得着”，银行依据评估价值进行放款。目前，已办理评估912笔，涉及土地面积26878亩，评估价值2.14亿元。

为提高价值评估精准度，出台了《关于农村土地流转交易价格的指导意见》，结合当地农村土地交易等多种因素，制定土地流转交易最低保护价和指导价，每三年发布一次，作为确定土地经营权价值的条件和依据。同时，为试点银行提供抵押登记服务，对抵押物的权属、面积、地界、抵押时间等事项依法进行登记确认，出具《农村土地承包经营权他项权证》，满足试点银行开展抵押贷款工作需要。

三是建立“一池”，让融资抵押有了“保护网”。创新探索土地经营权抵押贷款“项目池”承接机制，从全县新型农业经营主体中选择经营状况好、信誉度高的优质主体，通过优先给予涉农项目扶持和金融扶持等优惠政策，建立起风险防范“项目池”。当借款主体无法正常经营偿还贷款时，其抵押的土地经营权可由“项目池”中的其他主体承接经营，并由承接主体续缴农户土地租金，以地上附属物部分偿还银行贷款。该做法有效解决了抵押的土地经营权变现难、处置难问题，保障了农银双方权益。目前，入池优质主体达到100家。

四是用好“一网”，让抵押贷款有了“高速路”。创立农村综合产权信息共享系统，将业务办理、数据管理、统计分析、土地流转备案及合同管理、抵押贷款登记、以图管地、新型农业经营主体培育、融资需求管理等功能融于一体，实现了农村土地确权成果的转化应用。通过系统可实现信息查询、以图管地、业务办理及日常管理等。通过“大数据”跑腿，过去需要7到10天完成的贷款手续现在2天就能完成放款，大幅提高了工作效率。

探索“五种模式”，打造提质增效强劲引擎

针对不同融资主体的贷款需求，组织各试点银行发挥自身优势，加强金融创新，开发了“双保惠农贷”“小额土地产权贷”“农保通”等多款信贷产品，形成了直接抵押贷款、反担保贷款、“农地”抵押+其他产权担保、他人土地经营权担保、省农担担保等五种“农地抵押贷款”新模式。直接抵押贷款，即以土地经营权为抵押，在县农村综合产权交易中心办理经营权价值评估、抵押登记等手续后，直接在试点银行办理抵押贷款。反担保贷款，即借款人与为其提供担保的保证人签订反担保合同，将土地经营权抵押给保证人，试点银行依据保证人提供的担保进行放贷。“农地”抵押+其他产权担保，即借款人土地经营权价值不足时，另外追加保证人或其他产权担保的贷款方式。他人土地经营权担保，即借款人以他人承包土地经营权为自己提供担保，获得银行贷款。省农担担保，即借款人将土地经营权抵押给山东省农业融资担保公司和山东省农业融资担保公司，由他们为借款人提供担保进行贷款。这五种模式融合了家庭承包土地、流转土地两类经营权抵押贷款，既满足了新型农业经营主体的融资需求，又破解了传统农户贷款难、额度低、风险高的难题。

同时，坚持规范化、专业化运作，为防止因合同文本和操作不规范引起矛盾纠纷，统一制定《农村土地承包经营权流转合同》文本、《农村承包土地经营权抵押贷款流程》，建立贷款申请—资格审查—现场勘查—资产评估—资料审批—签订合同—抵押登记—发放贷款“八步工作法”，形成了规范、便捷、高效的抵押贷款流程，保障了抵押贷款工作健康运行。