大型商业综合体项目不间断运营改建关键技术研究与实践

陈 颖（上海建工四建集团有限公司，上海 201103）

近年来，城市更新作为城市发展的新增长点，是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新激发。由于长期使用导致建筑老化和功能下降，越来越多的大型商业综合体面临升级改造、业态提升等需求，而停业改建将会对城市功能和社会经济造成重大影响，于是不间断运营改建成为普遍需求。

核心商圈内的大型商业综合体项目在更新改造过程中，除了面临一般既有建筑改造常遇到的工况复杂、过程繁琐等问题，还面临不间断运营、人流密集程度高、资料缺失、环境制约明显等难题。在改建过程中为保证商场客流不减小，改建对商场的运营环境影响最小，须要对环境及交通流量进行深入分析评估后，采取相应的技术措施，并做好细致的组织和规划。本文以上海某商业广场局部改建项目为案例，研究不间断运营状态下人流密集型核心商圈内的大型商业综合体项目的改建技术。

1 工程概况

上海某商业广场地处上海徐家汇核心商业圈，是上海人气较旺的大型综合型购物中心，同时也是地铁 1 号线、9 号线、11 号线的交汇处，商场内不仅有地铁出入口，还有横穿整个地下空间的地铁换乘通道，人流、车流密集。2017 年，该商业广场迎来了开业以来最大的一次不间断运营升级改造，主要的改建内容见表 1。

表1 上海某商业广场地改建内容

2 大型商业综合体项目不间断运营改建技术

2.1 交通流量监测及仿真分析与预测技术

该商业广场的不间断运营改建，特别是主入口大台阶的改造，直接影响原有道路、通道、出入口的正常使用，致使人流、车流需要重新组织和分配。在原有交通流线被打破的前提下，交通秩序的重新建立和稳定，是保障建筑功能持续运行的必要条件。这些都必须建立在对交通流量及环境分析评估的基础之上。

因此，在项目策划之初，对其几个主要出入口的人流及车流进行了监测统计。该商业广场日客流量约 1.6 万人次，日车流量约 2 500 辆。入口 1 是商场的人流主入口，人流量巨大，几乎占总人流的 40%。同时入口 1 也是地铁 1 号、9 号线徐家汇站通向该商业广场的接入口，承担的人流导入量最大。见图 1。

图1 G 层人/车流量监测点布置图

以人车流密度监测数据为基础，确定了适用于不间断运营改建的交通仿真分析与预测方法，建立交通仿真模型，模拟时空变化条件下车辆、行人、道路以及交通特征，通过虚拟现实技术手段，直观表现路网中人流、车辆的运行情况，预测改建施工工况下运营区域交通流线、拥堵、人车流量分配等情况，为交通的重新规划、组织与管理，以及物资运输流量合理化提供方向，进而为不间断运营改建总体路线的制订提供决策依据。交通仿真分析与评估流程见图 2。

图2 交通仿真分析与评估流程图

2.2 基于最小干预原则的施工区动态划分技术

本工程改建内容包括主楼 1～6 层中庭的装修。在施工的同时，楼层内其余商铺仍在营业中，主楼中庭装饰施工时，预估该商业广场的最大人流量约 69 218 人次/d（周末）。中庭装饰阶段，把施工对商场运营区域的干扰降低到最小，保障商场购物环境，不破坏原有的浓厚商业气氛是中庭装饰施工时面临的最大难题。

在方案策划阶段，以最小干预为原则，面向最优功能需求，对改建过程中施工与运营区域进行动态划分，把主楼中庭装饰作业面分为 HQ 区（虹桥长廊）、HS 区（华山长廊）、A 区（Atrium中庭） 3 个板块，在保证进度的前提下细分为 24 个区域，分 6 个阶段完成。见图 3。

各区域各工况有序转换，保障了商场运营功能的持续正常。同时，为了兼顾顾客上下通行顺畅，每个作业面尽量只关闭一个自动扶梯，观光电梯翻交施工，保障上下通行。改建施工错峰作业，室内装饰施工在商场营业结束以后开始,时间控制在 23:00～6:00，实现对运营环境的最小干预，实现了商场功能运营最优化目标。

图3 上海某商业广场中庭施工分区示意图

2.3 动态的交通补偿与切换技术

该商业广场主出入口的改建，不仅涉及标志性的大台阶的拆除，还包括地铁出入口的改造，旨在实现经由现状主通道进出轨道交通 1 号线徐家汇站的出入口功能，并将地铁 12 号出入口由既有楼梯迂回出地面的形式，改造为两侧直接出地面的形式，并设自动扶梯。

因此，该商业广场主入口的改建，将直接影响原道路、通道、地铁连通道的正常使用。在人员高度密集、道路网络复杂、环境制约明显、原交通流线被打破的不利条件下，交通秩序的重新建立和稳定，是保障建筑功能持续运行的必要条件。因此，要以维持交通流量和稳定交通秩序为原则，通过对交通流线的重新组织和规划，形成以道路翻交和切换补偿为主要措施的动态交通组织与保障技术。

在主出入口大台阶结构拆除前，为了保证主出入口改建期间商场及地铁人流的正常通行需求，为了保障 B 层人流进出商场的通畅与安全，在 B 层入口处搭设钢平台，设置临时人行通道作为补偿措施，不仅保证了商场主出入口的畅通，而且确保了整个施工期间进出人员的安全。见图 4。

图4 B 层钢平台搭设示意图

对于地铁 12 号改造涉及的两个连通口的施工，采取了翻交的措施。首先封闭原有通往虹桥路的出口，完成虹桥路连通口的更新施工，同时保证华山路连通道的正常通行。在虹桥路连通道改造完成并可正常通行后，封闭原有通往华山路的出口，进行华山路地铁连通道的改造。见图 5、图 6。

图5 虹桥路连通道改建期间人流通行情况

图6 华山路连通口改建期间人流通行情况

2.4 信息不完备条件下设备管线甄别与补偿技术

本工程受到改建区域影响的通风及空调系统、给排水系统、消防系统、强电系统、弱电系统等机电均须改造更新，但是由于该商场建成已有多年，其间又经历过多次机电改建，诸多设备管线图纸资料缺失，设备管线的识别和分析存在困难。而且设备管线系统庞杂，与运营区域的功能需求关系错综复杂，设备管线既要完成更新改造，但又不能影响运营区域的正常工作，是本工程施工中的另外一个难点。

针对图纸资料缺失、信息不完备等情况，采用人工甄别与三维扫描技术相结合的方法，对改建区域的设备容量、机房布置、原有机房管线、预留空间及使用情况等，进行详细的排摸、梳理，并在此基础上进行深化设计。

以最小干预、快速切换、区域化更新为原则，根据运营区域建筑功能运行需求，通过新增永久或临时设备、管线，采取以新代旧或新旧结合的方式，解决部分设备管线停止使用状态下的性能补偿问题，实现设备管线的零中断切换，保障运营区域的建筑功能持续正常。见图 7。

图7 改建项目机电管线切换示意图

在完成局部改造后对各个子系统分别进行调试，对各系统进行完整性、符合性的检查与修改完善，避免影响第二天的运营。整体改造完成后进行工程整体联动调试，协调各方关系，组织工程的验收工作。

2.5 与商场运营环境相融合的脚手体系及防尘降噪措施

为与商场运营环境相融合，主楼中庭改造采用装配式钢平台脚手架体系。钢平台在工厂组装完成，运至施工现场利用简易起吊设备安装，节点采用高强螺栓连接，无需焊接。在钢平台上搭设脚手架，脚手架外立面悬挂商业广告增强商业气氛。见图 8。

图8 装配式钢平台脚手架

钢平台既作为人员通行通道的隔离平台，又作为脚手架的基础，安装时无需焊接，晚上商场停止营业后能够快捷的安装和便捷的拆除，做到高效、安全。传统的脚手架密目网由于外观欠妥，与商场内部的商业气氛不协调，且不能有效控制扬尘。为了与商场购物环境相和谐，且能有效地控制扬尘，室内脚手架隔离围挡采用了密闭广告网，并在上面喷涂与商场营业环境相融洽的广告图片，优化购物环境。

通过设置在室内（4 个角落各设置一个）的声级计对噪声进行测量，测量结果：室内装饰施工时，平均噪声声级峰值 35 dB；这与同类型室内装饰工程平均噪声声级峰值 50 dB 相比，最大降噪率可达 30%。

室内装饰施工中，从营业区中观察，肉眼观测不到明显扬尘冒出。现场测定的产尘量为上风侧40 m 处15 μg/m3；下风侧 41 m 处 21μg/m3。与类似室内装饰工程产尘量 2 300 mg/m3相比，产尘量显著下降。

2.6 与核心商业区相和谐的绿色安全防护体系

该商业广场主入口及外幕墙的改造，涉及周边道路以及地铁出入口通道，因此在改造施工时如何保障行人车辆的安全，同时又做好绿色文明施工，确保与徐家汇繁华商圈的环境相和谐是本工程的重中之重。

在本工程的施工中，大量运用了与运营环境相融洽的防护隔离技术，降低改建施工光、粉尘污染，降低施工作业对运营环境舒的影响。研发建立了绿色化安全保障系统，集区域隔离、安全防护、施工作业、人员通道等多功能于一体，有效提高绿色改建施工水平。

外立面幕墙的改建施工严格执行上海市有关环境保护的规定，避免噪声、扬尘等影响，对建筑物的外立面采用广告布覆盖，进行全封闭施工。在底层设置 3.5 m 高钢平台人行通道，钢平台上立脚手立杆，保障外立面幕墙改造期间的底层商业活动的安全。商场 5 号、7 号入口由于考虑车行通道，搭设 8 m 高钢平台，兼顾幕墙改建和入口处的顶棚装饰施工。

在 B 1 层地铁 12 号口换乘通道里设置人行钢平台，钢平台四周封闭，有防坠、防水功能，保障顶板补缺施工阶段地铁 12 号口换乘通道的通畅。为了确保该商业广场的购物环境的和谐，人行钢平台进行内部装修。施工围墙高度为 3.2 m，围墙上方设置喷淋装置控制扬尘。围墙外侧设置绿色植物生态墙、工艺广告牌等美化环境，保持与徐家汇商圈购物环境的和谐统一。

3 结 语

本文总结了上海某商业广场不间断运营改建过程中的经验，研究探索了不间断运营状态下、人流密集型核心商圈内的大型商业综合体项目的改建技术，包括交通流量监测及仿真分析与预测技术，基于最小干预原则的施工区动态划分技术，动态的交通补偿与切换技术，信息不完备条件下设备管线甄别与补偿技术，不间断运营条件下的绿色施工与安全保障技术等，可为后续类似工程提供一定的借鉴经验。