小区自管会成新趋势吗

张程

近日，一张财务收支明细表，让西安某小区上了热搜。该小区作为西安市唯一由业主自管的小区，从2018年12月以来，仅一年多时间，物业费就结余了83万元，在网络上引发了不少人的共鸣。这种共鸣的背后，是人们对于提高物业管理服务水平的期待。尤其是2020年由于公共卫生事件的影响，居家隔离使得人们日益感受到了物业管理的重要性。

然而现实中，物业公司兜售给小区业主的物业管理服务常常不尽如人意，因为作为商业机构的物业公司，追求的是商业利益最大化，这很容易与追求性价比最大化的业主之间产生矛盾。西安这个小区“业主自管”模式下的优异表现，让人们看到了小区物业管理的新方向。

物业管理的兴起

20世纪80年代初期，随着改革开放国策的实施，物业管理行业从香港引入深圳，迄今已经发展近40年。

深圳市东湖丽苑是我国第一个引入物业管理概念的小区。1981年东湖丽苑作为我国第一个涉外商品房小区，引入了物业管理这一概念。深圳城市物业管理公司作为我国的第一个物管公司随之成立，标志着物业管理行业正式进入我国大陆市场。在之后的几年间，物业管理逐步被引入商厦和工业园区项目。在这一时期，物业管理公司多数由房地产公司设立，以服务自己开发的项目为主要目的，缺乏统一的全国性法规，盈利能力也偏低，但是物业管理这一概念的传播和扎根为其之后的发展奠定了基础。

1994年国家颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，提出了要逐步推进物业行业企业化、专业化、社会化管理。自此，物业管理进入发展的新阶段，开始逐步规范化，之后1996年、1998年又相继出台了《城市住宅小区物业管理办法》《物业管理企业财务管理规定》等进一步的规定。2000年中国物业管理协会成立，形成了“业必归会”的管理模式，在政府、企业和业主间搭建了沟通合作的桥梁，对加强行业管理起到了重要作用。2003年国务院颁布了我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，为公司和业主的权益提供了法律保障，为行业的规范化发展划定了框架。

2014年随着彩生活公司成功在港交所上市，物管行业登陆资本市场，进入发展的又一个新时期。在这期间，碧桂园服务、永升服务等不少大型的物业管理公司纷纷上市，2018年南部物业成为第一个登陆A股市场的物业管理公司。随着国内商品房销售面积屡创新高，物业管理的潜在市场规模也越来越大。

另一方面，随着物业管理行业的发展，物管价格也逐步开放。2014年12月发改委发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指示开放非保障性住房物业服务的价格，鼓励市场增强竞争提供更优质多样的服务，行业市场化程度进一步加深。

经过近40年的发展，我国的物业管理行业已经逐步成型。但是随着社区精细化管理要求的不断提高，尤其是此次疫情中，由于居家隔离等管理措施的出现，使得人们对于物业管理服务水平有了更高的要求。

物业公司与业主的矛盾

物业管理服务从业务类型来看，可以分为基础业务服务和增值业务服务两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、保洁、维修等常规性的公共服务。增值业务根据服务对象又可进一步划分为业主增值服务和非业主增值服务。其中，面向业主的增值服务包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务;面向非业主的增值服务包括开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。

此次疫情，对物业管理服务又提出了新的要求，即在特殊时期，物业管理如何更好地服务业主。这对物业公司的专业化能力、人性化服务和应变创新能力都提出了更高的要求。这些更高的要求往往在现实中很少能够得到满足，这成为了物业公司与业主之间的一个重要矛盾点。

另一方面，虽然根据国务院2013年公布的《物业管理条例》，我国物业的收费模式主要有直接向业主收取固定的费用的包干制，和按照比例或约定数额收取酬金的酬金制两种，但是两种方案中，包干制更加简单易行，容易操作，因此现实中大多数物业公司都采取这种收费模式。

由于固定费用中包含了成本和收益，因此采用包干制的企业有更多管理创新、降本增效的动力。但是这种模式的不利之处在于服务质量不可控。物业公司为了追求利润，很可能会尽量压缩成本，导致服务质量下降，最终损害业主利益。

随着经济社会的发展，社区已经成为众多商业公司争夺的焦点。各种商业广告、社区门店的兴起，也为物业管理公司提供了一笔可观的“收入”，虽然这些收入名义上属于全体小区业主共有，但是现实中小区每年有多少商业收益，这些收益最终流向了何处，往往是一本不透明的糊涂账。

从一些小区公开的商业收入数据来看，在一些大城市，这部分的收益几乎赶上了业主交的物业费。例如本文中西安的这个业主自管小区，商业收益部分几乎能够覆盖物业管理成本，所以才会出现，交了90万元物业费，结余83万元的情况。

由于物业管理的有利可图，一些地方甚至出现了采取非法手段强占小区物业管理权的情况。例如，湖南著名相声演员大兵就曾实名举报自己所在社区的物业公司欺行霸市。经过有关部门的调查取证，最终以王忠和为首的犯罪团伙被公安机关抓获。

据查，以王忠和为首的犯罪团伙为攫取非法经济利益，利用公司为载体，网罗一批打手为员工，长期盘踞在雨花區同升湖一带，采取威胁、恐吓、殴打等手段，有组织地实施了殴打他人、寻衅滋事、聚众扰乱社会秩序、故意伤害等一系列违法犯罪活动，严重影响了当地正常的生活秩序和经济秩序，社会影响十分恶劣。

据业主们控诉，王忠和涉黑团伙欺凌业主主要体现在两个方面：一是他大量占用小区公共绿地肆意违建;二是他通过所把持的物业公司控制小区的水电供应。

大兵曾经站出来实名举报称，2009年，王忠和在小区C区违建一栋别墅时，多数参与维权的业主遭到打击报复，轻则被人堵了几天门，重则被打伤入院。

服务能力有待提升和包干制下物业公司管理不透明，是导致业主不满意的主要方面，也是物业公司与业主之间矛盾的主要汇集点。如何改变这一现状，提升小区物业管理水平，维护业主合法权益，成为了焦点和难点。

业主自管可行吗

物业公司不靠谱，那么业主自己动手会怎么样？

这几年来，业主能够自管的小区逐渐出现，年度财务结算盈余的消息一个个传来，让许多每年交着高昂物业费，连物业财务收支都一头雾水的业主们跃跃欲试。

西安这个业主自管小区并不是一个规模很大的小区，只有三栋楼，304家住户和6家商户。该小区最初也是由专门的物业公司管理，但是由于小区建成较早，小区里的很多设施都逐渐老旧，无法正常使用，这使得落后的物业管理所存在的问题逐渐凸显出来，物业公司与业主之间的矛盾也日益激化。在这种情况下，一些热心业主便开始酝酿成立业委会。通过业委会解聘原来的物业管理公司，开始尝试业主自管。

开始自管之后，该小区业委会的每项决议，都事先经过业主大会的同意。为了保证小区的长效管理，保安、保洁、水电、停车等岗位由业委会聘请专职人员完成，电梯维保则外包给专业公司进行。业委会委员都是工作之余义务工作，没有一个人从小区收入中拿任何津贴。通过一年多的运营，该小区业主自管模式逐渐成熟，运营慢慢走上正轨，不仅不再让业主交公摊电费，而且2019年春节和中秋，业委会还给业主们发了粮油、大米、木耳、粉条等福利。此外，为了推进垃圾分类，业委会又给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶，还花9.76万元粉刷了公共区域的楼道。

90万元的物业费，却结余了83万元，给人的印象是业主都不用缴物业费了。为什么可以这样省呢？除了业主交的物业费之外，小区停车费、广告费和门禁卡等多项收入就达到了50万元。这些额外的收入已经足够支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域电费。所以出现了物业费大量结余的情况。

但需要看到的是，西安这个小区结余的83万元，一部分是原本要被物业公司拿走的利润，一部分也是由于业委会的义务劳动而节约的人力成本。从制度化建设来看，让业委会成员义务劳动并非长久之计。不过从西安这个小区的运营情况来看，即使支付业委会成员薪酬，依然能够实现一定的结余。所以这表明业主自管具有可行性。在这种示范效应下，如果现在的物业公司再不改变作风，提升服务质量，恐怕业主们真的要自己动手了。