业主代表如何做好项目工程建设管理工作

2020-12-22林美江

河南建材 2020年11期

关键词：承包商建设项目业主

林美江

漳州发展地产集团有限公司（363000）

1 建设单位业主代表职责

业主代表作为建设项目工程管理的核心，对建设单位活动的开展尤为重要，在项目工程管理中，单位业主代表是建设单位的代表，代表建设单位业主负责组织、协调、管理、勘察、设计、施工、监理等参建工作。业主代表主要职责包括以下内容。

1）组织协调。与政府部门沟通联系，协调工程所在地群众与参建单位关系，保障工程项目顺利开展。

2）现场管理。通过对现场人员、设备、工艺、监理程序等检查监督，定期通报工程建设情况、违章处罚情况，警示参建单位规范化操作。

3）合同管理。熟悉合同文件，检查监督合同文件执行情况，落实参建主体质量、进度、安全、文明施工和环保责任，对监理、承包商违规行为进行处罚。

4）技术服务。协调解决工程项目一般性技术问题，针对项目建设中一般性技术问题进行协调、解决，并将工程项目建设重大技术性问题向业主单位汇报，便于开展图纸技术会审、技术方案确定。

5）变更管理。根据工程项目管理办法，业主代表负责工程施工过程中变更、报批、审核等工作，建立健全工程设计变更台账。

6）质量管理。建设项目工程质量是业主代表工作的重中之重，业主代表应牢固树立“质量第一”的管理理念，落实重点部位、重点工序、隐藏工程检查验收工作，确保工程质量验收信息真实可靠。

7）进度管理。负责工程项目进度管理，按工程进度计划进行实际进度检查、督促，确保工程进度计划符合工程文件要求。

8）计量与支付管理。在工程量清单模式和总承包模式下，承包单位依据工程量和工程施工实际情况申请工程款项支付。为保证款项数据准确、真实，业主代表应落实现场工程量清单数量、现场计量等工作，并建立工程价款支付逐级签字确认和支付台账制度，根据合同文件约定支付价款。

9）建立健全请示报告制度。建立健全阶段工作安排、总结会议制度，定期、不定期向业主单位出具现场质量、进度、投资、环保、安全等情况书面报告。

10）廉政建设。严格执行建筑工程廉政管理制度，严格履行廉政合同义务，秉公处理建筑工程管理中各项活动，以业主单位利益为导向，切实发挥业主代表监管职能。

11）加强精神文明建设。结合住建部、地方政府关于建设工地有关政策要求，落实扬尘治理、文明施工等要求。

12）资料管理。负责竣工验收、材料整理、汇总、审查等工作，检查监督移交材料完整性、全面性，并代表业主单位负责竣工材料接收工作。

13）安全管理。负责检查监督工程项目安全管理，检查监督监理单位、承包单位安全管理工作，督促建立健全安全生产规章制度，识别工程项目安全风险并制订切实有效的防范措施，避免不安全施工事故发生[1]。

2 建设单位业主代表在工程管理中存在的问题

现阶段业主代表建设项目工程管理仍存在一些问题，如业主代表管理意识不足、管理内容及策略不科学、统筹协调能力不强等，一定程度上影响了建设项目工程管理水平的提升。

2.1 业主代表管理意识不足

任何建设单位在项目工程管理过程中会存在一定风险，应做好建设项目工程管理，但大多数业主代表在进行建设项目工程建设管理时，虽然采取了一定的管理措施，但流于形式，并未将建设项目工程管理工作落到实处。业主代表管理意识较为淡薄，责任意识不强，未尽心履职，难以实现对建设项目的有效管理，使建设项目安全存在一定风险性。

2.2 管理策略不科学

业主代表作为建设项目工程管理的核心，其在管理中应全方位考虑，不仅要注重质量与投资控制的管理，还应注重工程进度的管理。从目前情况来看，在工程建设中，业主代表在建设项目工程管理中过分关注质量和投资方面的管理，忽视了对工程建设进度的管理，在工程进度管理方面存在明显不足。个别业主代表为缩短施工工期，强行要求施工单位加快工程建设进度，这会造成施工质量欠佳，致使整个建设项目工程存在较多的安全隐患，甚至会出现返工情况，进而导致项目建设进程延缓。

2.3 统筹协调能力不强

业主代表作为建设项目工程管理的具体执行者，在项目工程管理过程中承担着统筹协调工程管理的横向和纵向联系，既要做好与地方各级政府相关部门的联系，协调好工程所在地群众及参建单位的关系，又要解决和处理好现场施工过程中出现的各种问题，保障工程建设的和谐环境[2]。这就对业主代表的统筹协调能力提出了较高的要求，如果业主代表的统筹协调能力不强，势必会影响整个建设项目工程管理水平。

3 提升单位业主代表进行建设项目工程管理的策略

3.1 安全文明管理要认真

安全文明管理是业主代表做好建设项目工程管理中质量管理、投资管理及进度管理的前提。首先，业主代表应了解建设项目工程管理的相关法律法规，根据法律法规要求办理各种相关安全及环境保护的手续。其次，业主代表应适当放权，将建设项目工程管理交付于监理单位及施工单位，督促其认真履行各自职责。再次，核验建设项目资金是否落实到位，若存在资金空缺，业主代表应及时找到资金管理部门进行资金核对，尽量弥补资金空缺。

业主代表具体的安全管理工作包括发包工程时，在招标文件编写审查阶段，要根据建设项目规模、特点，将安全文明管理相关要求明确到招标文件（施工、监理合同）中，以便在工程管理中贯彻执行；要严格按照建设安全文明施工标准进行，不可随意降低安全文明施工标准要求，做到不要求、不强迫施工方降低设计、施工标准；业主代表应遵循建设项目施工工期，不可根据自己的需求或者喜好压缩施工工期，不做对建设工程质量安全有损的事情。

3.2 投资管理要有效

投资管理贯穿建设项目管理的全过程，从项目决策开始到项目投入使用的每个环节都离不开投资管理，投资管理主要包括设计阶段的投资管理和施工阶段的投资管理。业主代表应在项目前期阶段作好投资估算，在设计阶段，推行设计招标，选择优秀的设计单位，并进行限额设计，以对建设工程作出更好的规划，在保障建设工程使用功能和技术要求的前提下进行科学分工、优化设计、降低工程造价。在施工阶段，应控制工程变更，尽量确保工程按照之前的设计计划或设计方案进行，若工程发生变更，需依据工程变更的内容仔细核对工程量清单，并估算工程变更的价格，比较工程分项单价、数量和金额的变化情况，并按照承包合同中工程变更价格条款确定工程变更价格，估计工程变更对投资的影响[3]。

3.3 进度控制到位

进度控制是指对工程实施阶段的工作时间、工作内容、工作次序进行筹划，并根据筹划方案进行施工，在施工过程中检查工程施工的实际进度，若存在进度偏差则应采取施工调整，对原施工进度进行修改后再付诸实施，如此循环，直至施工结束。

就业主而言，拖延施工进度势必会造成投资增加，造成资金赤字，若缩减施工工期也会增大施工投资。因此，在施工进度控制方面，业主代表应注意以下几点。

1）对承包商制订的施工规划及施工进度进行审查确定，将建设项目管理权利下放给监理单位后，督促监理单位做好施工进度控制，制定工作实施细则，并督促监理单位在实际的监理过程中努力落实监理。

2）与各单位组织开展会议，讨论各方提出的与合同实施有关的难题，参加监理单位召开的有关会议，对于工程施工进度的相关问题进行讨论，并提出解决办法，必要时可以对施工资源、施工组织、施工工期等进行变更。

3）按时拨付工程款。工程款是保证施工正常运行的基础，若不按时拨付工程款，就会影响施工材料的购买，造成施工人员停工、罢工现象，导致工程施工的不正常运转，最终给业主带来巨大损失。因此，为保证施工进度，提高施工质量，须按时拨付工程款。

3.4 质量控制是重点

质量是每个建设工程必须追求的，是工程建设的核心。业主代表作为建设项目管理的集大成者，应有效应用质量管理和质量控制的基本原理和方法，组织建设项目的各个参与方共同为建设项目质量管理作贡献。在建设工程项目质量控制中，业主代表应做到以下两点。

1）作好施工质量管理。承包商应严格按照施工图纸进行施工，监理单位随时检查承包商是否按照设计图纸进行施工，并将检查结果及时汇报给业主代表，对于建立过程中发现的难题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由承包商承担。

2）加大对隐蔽工程的检查验收力度。工程施工中存在隐蔽部位，该部位通常由承包商自检，并在48 h 内将自检结果通知业主代表，请求业主代表进行验收。若验收合格，业主代表需在验收记录上签字，之后方可继续施工。若验收不合格，承包商需要在限期内进行施工修正，再次自检，后由业主代表重新验收。

3.5 合同管理要细致

合同管理是建设项目管理中的重要内容，是降低工程成本、提升经济效益的可行性办法。项目合同管理期限为合同谈判至保修期结束，在项目合同管理的整个过程中，业主代表应密切注意履行合同的效果，防止被对方索赔。

首先，业主代表应熟悉合同内容，包括熟悉合同的各种附加文件，如技术条款、商务条款、招投标文件等，并针对合同作出细致分析，对合同中存在的关键条款可能引发债务纠纷做到心中有数。

其次，树立强烈的合同意识。在合同面签，业主和承包商的地位是平等的，业主代表不可仗势欺人，逼迫承包商接受合同内容意外的附加条件，倘若是承包商提出的相关建议，业主代表应谨慎思考，在遵守合同条约的基础对承包商提出的建议进行考量。

3.6 提高业主代表的信息、协调等管理能力

在建筑工程项目管理中，业主代表肩负着项目信息上传下达、组织协调等职责，业主代表要协调政府部门、周围群众、参建单位、监理单位等主体的关系，深入工程项目建设全过程、全方位，总体协调把握项目质量、安全、进度、成本控制、合同履行等情况。

业主代表应具备良好的信息沟通、传达能力和协调管理能力。为保障工程项目顺利开展，业主单位应加强对业主代表能力培养，通过BIM 信息模型进行培训，借助信息化技术提高业主代表专项技能，提高业主代表信息分析、识别、传递能力，确保项目信息传递准确、真实、可靠。

同时，业主代表应加强与各主体沟通协调，结合项目开展过程中出现的各种问题，积极与各主体沟通、协调，并在监理单位、承包单位的支持下协调各方关系，促进建设过程中各方主体关系协调。认真研究政府有关环保、安全、质量等方面政策文件，与政府主管部门接洽、沟通，并督促参建主体落实政策要求，定期开展文明施工、环保等专项检查活动，为工程项目建设提供和谐、稳定的外部、内部环境。