A房地产公司利润平滑的会计手段分析

王艳

摘要：利润平滑是企业在现存的会计制度和资本市场监督体系下的一种有利于自身的理性选择。本文首先对利润平滑的会计手段进行理论分析，其次，以A房地产公司2019年的年报数据为例，研究了A房地产公司利润平滑的会计手段。研究发现，该公司通过土地增值税、累计折旧和合同负债来达到利润平滑的目的。研究结论对于强化上市公司信息披露和外部机构监管具有政策启示。

关键词：房地产公司;利润平滑;会计手段

引言

利润平滑是上市公司普遍存在的经济现象。国内外学者对利润平滑会计手段的分析主要包括两个方面：会计政策的选择、会计估计的变更和收入费用的确认。在我国，房地产行业是国民经济的重要支柱，研究房地产公司的利润平滑问题对信息的外部使用者具有重要的作用。本文以A房地产公司2019年的年报数据为例，研究了A房地产公司利润平滑的会计手段，希望通过本文的研究，能为上市公司和市场监管机构提供启示。

一、利润平滑的概念与会计手段

（一）利润平滑的概念

利润平滑是指管理层为了使公司各年的利润呈现出相对平稳的态势，通过一些会计手段来降低报告期利润波动的行为。上市公司倾向于在年底平滑利润，编制出的年度报告会呈现一种稳定的、逐年增长的趋势。

（二）利润平滑的会计手段

利润平滑在我国上市公司是一种普遍的现象，在实践中，上市公司利润平滑的会计手段主要包括收入费用的确认以及会计政策和会计估计的变更。

1.收入费用的确认

从收入的角度看，包括提前确认收入和延后确认收入。如果当年业绩较差，企业管理层倾向于提前确认收入，把一次性或者需要递延的收入提前确认。相反，如果当年业绩过好，或者预计下一年业绩会出现大幅度下滑的情况下，企业管理层会延后确认收入，比如用分期确认收入的形式代替一次性确认收入。

从费用的角度看，主要包括费用的递延和资本化等方式。会计准则中的谨慎性原则要求不应低估费用，费用尽可能列支在当期，即使需要在未来的一段时间内摊销，也尽量在较短的时间内摊销完，对一些摊销期限确认困难的长期待摊费用，企业自主操纵的空间比较大，可以将费用资本化，在较长的时间内进行摊销，视具体情况确定摊销期限，可以决定是否将较大金额的费用递延到以后期间等。

2.会计政策和会计估计的变更

会计准则中的可比性原则要求企业选定会计政策后不得随意变更，但企业出现下列情形时，可以选择变更会计政策：第一种情形是强制性变更，法律、行政法规或国家统一的会计制度要求企业进行变更会计政策;第二种情形是自愿性变更，如果企业变更会计政策能够提供更可靠的会计信息，可以自愿变更会计政策。

会计估计是指对结果不确定的交易或事项以最近可利用的信息为基础所做出的判断。会计估计通常是基于会计人员的职业判断和经验来进行的，主观性比较强，使得公司管理层有机会通过会计估计的变更实现平滑利润的目的。

二、A房地产公司利润平滑案例分析

（一）案例背景

2020年3月，A房地产公司披露了2019年的年报，年报显示，2019年公司营业收入3，678.9亿元，同比增长23.6%，归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，同比增长15.1%。从年报数据来看，净利润增长率远低于营业收入增长率，而且营业收入增长率和净利润增长率均未达到市场预期。但是，根据房地产企业业绩核算的特殊性，2019年A房地产公司的业绩应该大幅度增长，因为房地产企业的业绩通常滞后2年左右，即公司2019年的业绩反映的是2017年的销售结果，2016—2017年前后属于楼市的黄金年份，在2017年，公司的销售金额增速高达45.3%，在如此高的销售增速下，2019年的净利润增速仅有15.1%，为近三年的最低点，毛利率增速近三年首次出现负增长。

将该公司2019年的毛利率进行季度的拆解，结合图1发现，该公司习惯在第四季度让毛利率有大幅度的跃升，但是2019年例外，在前三季度毛利率是稳步提升的，而在第四季度毛利率相比2018年有所下滑。所以，A房地产公司业绩不如预期的原因主要由于四季度的业绩下滑。一季度暴发的新冠肺炎疫情对A房地产公司的业绩产生了巨大的冲击，光认购金额一项就同比降低510亿元，所以，A房地产公司平滑了2019年的利润，将部分高毛利的业务平滑到了2020年一季度来结算，确保2020年业绩的稳步增长。

（二）A房地产公司利润平滑的会计手段

1.通过计提大额土地增值税增加费用

在该公司公布的2019年年报中，税金及附加共329.05亿元，较去年同期增长41.98%，导致税金及附加大幅度增长的原因是土地增值税的大幅增加，2019年土地增值税共295.87亿元，较去年同期增长50.85%，远远超过营收增长率。

一般来说，土地增值税税负率和营业利润率正相关，但是，结合表1的数据来分析，2019年A房地产公司的营业利润率降低了，土地增值税却大幅增加，很显然存在矛盾，而土地增值税的计提金额是管理层进行估算的，无论是从企业自身来看还是同行业对比，2019年A房地产公司计提的土地增值税出现了异常，所以，A房地产公司在前期计提更多的土地增值稅，后期计提额相对减少，以冲淡今年市场下滑对企业利润的影响。

2.根据会计政策变更和会计估计计提大额折旧费

A房地产公司在2019年计提了44.67亿元的折旧费，同比增长163%。该公司在年报附注中注释，所有计提折旧的资产采用的折旧方法是直线法，所以公司每年的综合折旧率不会有较大的起伏，结合表2的数据可以看到，2016-2018年，年综合折旧率维持在2.2%-2.9%之间，比较稳定，但是在2019年，该比例大幅提升，提高到了3.74%。

我们进一步分析A房地产公司2019年的年报发现，本年该公司进行了会计政策变更，根据财政部发布的《企业会计准则第21号——租赁》，A房地产公司新增了“使用权资产”这一科目，用来核算可在租赁期内使用租赁资产的权利，“使用权资产”核算具体内容主要是该公司的房屋及建筑物。该公司的使用权资产原值为242.74亿元，采用直线法计提折旧，年折旧率高达8.81%，关于折旧年限，该公司在年报中的解释为“对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧”。所以，折旧年限的确定具有较大的主观性，很大程度上取决于管理层的估计，从而提供了利润调节的空间。

综上所述，A房地产公司根据会计政策变更扩大了计提折旧的范围，增加了“使用权资产”，关于“使用权资产”的折旧年限，该公司利用会计估计选择较短的租赁期计提折旧，增加了当期的折旧额，平滑了利润。

3.通过“合同负债”延迟确认收入

合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。在房地产业务中，“合同负债”核算的是预收购房款，即客户交了房款，签完了合同，房地产公司没有交房前，就列入“合同负债”中。如果房产建设达到一定的进度，这部分“合同负债”就可以列入“收入”科目下，但是房产建设的节奏，也就是交房的节奏，是房地產公司可以进行控制的。所以，合同负债相当于收入的“蓄水池”，转化为收入的时间点可以根据管理层的需要进行调节。

结合表3可以看到，A房地产公司在2019年合同负债为5，770亿元，同比增14.3%，其中，账龄超过一年的合同负债从2018年的1，416.91亿元增加到2019年的1，903.72亿元，相当于少结算500亿元的收入。2019年A房地产公司的合同负债金额相当于营业收入的1.57倍，保证了未来一年多的业绩，而同为房地产龙头企业的保利地产，2019年合同负债为9.37亿元，营业收入为2，360亿元，合同负债的金额仅占营业收入的0.4%。所以，合同负债尤其是账龄超过一年的合同负债大幅度增长，说明公司延迟结算的进度来达到平滑利润的目的。

综上所述，A房地产公司预计下一年业绩会出现大幅度下滑，通过“合同负债”延后确认收入，达到利润平滑的目的。

三、结论与建议

（一）结论

此次新冠肺炎疫情给房地产企业带来巨大的影响，房地产企业一季度的业绩受新冠肺炎疫情影响大幅下滑，A房地产公司为了保证未来业绩的平滑增长，对2019年公司的财务报表进行了利润平滑，采用的会计手段有通过计提大额土地增值税增加费用、计提大额折旧费以及延迟确认收入。

合理的利润平滑行为有利于公司均衡年度收益，但是，过度使用利润平滑的会计方法会使会计信息失去可靠性和相关性，不利于公司的财务决策和投资者的利益。

（二）建议

1.针对上市公司的建议

当上市公司平滑利润的行为超过合理的界限时，会带来一定的负面影响，不仅会损害投资者的利益，也不利于整个市场的健康发展，所以企业应该在合理的范围内进行平滑利润。此外，上市公司应该在年度报告中增加公司在利润平滑方面采取的会计手段的说明，以及这些行为对公司财务状况的影响，这样不仅可以保护投资者的权益，又可以增加公司间会计信息的可比性。

2.针对市场监管机构的建议

适当完善现有会计准则。现有会计准则在某些方面还不够完善，这也给企业过度进行利润平滑行为提供了机会。此外，对于房地产企业来说，存在很多不同于生产制造类企业的特殊情况，目前很大程度上取决于财务人员的素质和管理层的经营目标来操作，所以，最好建立房地产行业的会计准则来规范各个业务流程，这样企业提供的会计信息会更加客观可靠，房地产行业发展将更加稳健。

结语

利润平滑是上市公司普遍存在的经济现象。国内外学者对利润平滑会计手段的分析主要包括两个方面：会计政策的选择、会计估计的变更和收入费用的确认。在我国，房地产行业是国民经济的重要支柱，研究房地产公司的利润平滑问题对信息的外部使用者具有重要的作用。本文以A房地产公司2019年的年报数据为例，研究了A房地产公司利润平滑的会计手段，希望通过本文的研究，能为上市公司和市场监管机构提供启示。

参考文献

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