房地产企业财务管理体系的构建

2020-12-17宁夏昱正泰工贸集团有限公司段爱平

营销界 2020年37期

宁夏昱正泰工贸集团有限公司段爱平

随着人民生活水平的不断提高进而对住房需求不断提高，房地产行业拥有相当广阔的市场前景。但是房地产企业想在日益激烈的市场竞争中博得一席之位去获取更多的经济效益，这就需要去构建适合房地产企业管理核心之一的财务管理体系。本文将从房地产企业财务管理概述、分析存在的问题以及如何构建完善的财务管理体系方面进行简要阐述。

一、房地产企业的财务管理概述

房地产企业同时具有高投资、高风险及周期长等特点。而房地产企业的财务管理涉及企业的融资管理、投资管理、经营资金管理、资金分配管理、涉税管理、管理会计及预算管理等方方面面的问题。财务管理体系的完善程度可以影响甚至决定企业的发展进度和发展前景。根据企业的实际情况采取针对性的措施进行构建并完善企业财务管理体系。

二、房地产企业财务管理中存在的问题

（一）资金管理不完善

1.融资管理不规范

第一，融资没有合理规划。企业没有结合项目规划设计、可行性分析、预算管理等进行盲目融资，对融资时间，融资方式，融资规模都没有很好规划，导致资金冗余或短缺，造成资金不能充分利用、项目成本增加或资金不能满足项目需求，导致项目进度缓慢甚至停滞。融资期限不合理，导致短期偿债压力大甚至不能按期还款，影响企业正常经营发展。

第二，融资困难，渠道单一。房地产企业需要的资金量大，企业不进行融资，靠自有资金很难发展。由于国家政策导向，房地产企业在银行等金融机构融资困难，导致很多中小型房地产企业不得不与一些信托机构，小额贷款机构、民间借贷等主体进行合作，会直接导致融资成本高企，挤压企业的利润。

2.投资管理把控不合理

第一，盲目扩大投资。随着我国城镇化进程的推进，房地产行业还处于发展窗口期，房价总体还是上升趋势。企业的决策者可能会非理性的扩大投资力度。导致企业投资失败或亏损，影响企业可持续发展。

第二，投资项目不合理。具体到项目时，没有进行前期调研、可行性分析，导致项目投资完成后销售不理想或停滞。

（二）房地产企业财务管理不完善

1.房地产企业财务管理基础薄弱

目前我国房地产企业中的很多中小型企业财务管理还处于记账、对账、数据核算等初级阶段，对企业的经营管理和决策不能起到促进作用。

2.房地产企业税务管理风险大

因房地产企业投入资金大，税基大，涵盖税种多，税收计算复杂加之很多房地产企业没有专门的税务人员，由财务人员办理全部财务及税务事项，存在很大的税务风险。

（三）管理会计机制不完善

房地产企业没有建立管理会计机制或建立了管理会计机制但没有发挥应有的效果。从公司整体的重视程度到部门、人员的设置等，没有与管理会计、预算管理等进行统筹、协同管理。管理会计部门及人员没有深入一线，不了解实际业务，在事前发挥的作用有限，只注重事后的管理。

（四）全面预算管理机制不完善

房地产企业中的很多中小型企业全面预算管理机制不完善，从公司决策层、管理层到全体员工都没有足够重视，预算工作由财务部指定人员兼任。从预算的制定，分解、执行、调整及考评各个环节都有很大的提升空间，没有做到全过程，全员管理。

三、构建完善的房地产企业财务管理体系应对问题

（一）构建房地产企业的财务核算体系

1.构建完善的财务管理流程

首先，优化财务单据，使相关信息直接明了。便于财务人员及管理层能随时掌握收支信息及动态变化情况，便于及时调整及做出经营决策。其次、优化财务流程，提高工作效率。合理的流程使得责任到人，减少工作冗余，提高财务工作效率进而提高项目及整个公司效率。再次、加强财务基础工作的管理。房地产企业应根据行业特点规范财务会计科目设置、辅助核算设置、往来核算设置、项目核算设置，规范每种业务的会计分录，使企业的财务基础数据规范、统一，便于进行财务数据的统计及分析。

2.选用适合房地产企业的财务软件

随着社会的快速发展，更多的企业开始认识到信息对于企业的发展的重要性，在现阶段的财务核算系统中，先进的财务软件为财务核算体系提供较为全面的计算方式。

3.加强企业财务人员建设

企业应招聘高素质的财务人员，满足企业的管理需求，同时要加强后期的培训学习，及时掌握最新财税知识。尽量从企业内部培养专业胜任能力强，熟悉企业业务的财务管理人员。

（二）构建房地产企业的税务管理体系

1.设置专门的税务管理部门并配备专业税务人员

我国部分房地产企业只设置财务部门，由财务会计进行日常财务核算及税务管理。房地产企业涉及税种多且复杂，尤其土地增值税清算涉及面广、税额大、相关政策多、且部分不明确等会导致企业税务风险巨大。故企业应重视税务管理，设置专门的税务部门并配备专业的税务人员，以减少企业的税务风险。

2.积极与税务管理专业机构的合作

房地产企业应积极与当地的税务师事务所等第三方专业机构合作，对企业日常业务提供咨询及定期鉴证。因这些机构人员专业素质高、专业胜任能力强、对相关税务事项处理熟练且与当地税务机关沟通顺畅，对税务机关执法检查口径熟知，能对企业税务风险进行预判，促使企业对税务事项进行合理处理，提高税收法律法规的遵从度。

（三）构建房地产企业的管理会计体系

1.提高重视程度

从公司决策层、管理层到全体员工都要高度重视，才能大力推进管理会计体系的构建，这是构建管理会计体系的基石。管理会计不是简单的会计核算，也不是靠一两个财务人员就能完成的，这是一个综合系统。要管理层，尤其是高层决策层的推进，建立制度，投入资源，员工积极参与配合才能推动管理会计体系建设的进程。

2.重视管理会计人员的培养

在构建房地产企业管理会计体系的过程中需要大量的管理会计人员，企业需要招聘、选拔、培养区别于从事繁杂的财务会计的管理会计人员，使他们能从繁重的日常工作中单独区分出来，促进管理会计体系的建设，进行企业价值管理，提高企业的经济效益和市场竞争力。

3.参与企业的决策及日常管理

管理会计要从企业项目开始到结束，全程参与。从前期的项目可行性报告，项目预测，项目建设方式到项目资金的筹集及后期分析等发挥专业技能，出具相关专业分析报告，提出专业意见供公司进行决策及管理。在企业日常经营中，要参与每一项业务，从事前、事中到事后全程参与、全程管理。尤其事前的规划是重中之重，能起到事半功倍的作用。

4.提高企业资金的统筹管理能力

房地产企业所需资金量大、建设期长、资金回收期长。这就需要企业提高资金的统筹管理能力。企业要结合预算管理，根据公司项目的进度计划提前进行资金筹划，重点是融资的管理，从融资时间、融资规模、融资方式、融资渠道、归还资金等方面进行管理。

（四）构建房地产企业的全面预算管理体系

1.明确全面预算管理的原则与目标

企业应遵循战略导向、过程控制、融合性、平衡管理、权变性等原则，以战略目标和经营目标为导向促进企业可持续发展。全面预算管理的终极目标是促进企业发展战略的实现。

2.建立全面预算组织体系及人员

全面预算管理的组织体系通常由决策机构、工作机构和执行机构三个层面构成。决策机构是组织领导企业全面预算管理的最高权力机构，对重大事项做出决定，居于核心地位。选择专业水平和综合素质较高的人员作为预算编制、预算审批、预算执行、预算分析、预算考核与预算评价工作的主要负责人。

3.全面预算的具体实施

企业应建立和完善预算编制的工作制度，明确预算编制依据、编制内容，选用合适的全面预算编制方式、编制流程、编制方法科学合理编制全面预算，严格预算执行、控制与分析，明确全面预算的调整，全面预算的考核及激励。

预算编制必须科学合理地制定预算目标，避免预算目标过高或者过低，避免预算执行过程中频繁调整预算指标。预算经股东大会最终审批后以正式文件下达执行。预算下达后应层层分解，横向到边，纵向到底，时间上细化到半年度、季度、月度等。对于预算执行要求各部门充分配合、协同合作，共同为总目标努力。加强对预算执行过程的监督，及时了解执行过程中出现的影响预算目标完成的因素，应及时采取措施调整修正，保证发挥预算目标的导向作用，从而提高预算执行效率。

企业必须完善预算考核评价体系，充分发挥预算考核评价体系的作用。同时，按预算考核结果支付部门及员工的薪酬，激发员工的工作积极性。