河北省房地产价格地区差异化影响因素研究

2020-12-17白湧沨邯郸学院

营销界 2020年25期

白湧沨（邯郸学院）

受社会大环境影响，河北省房地产销售阵地转移到线上，基于房产消费具有伸缩性、长期性特点，各地出台政策支持房产经济发展，本省工程陆续恢复，中介机构及售楼处正常营业，房企加速复产复工，土地市场回暖。据克而瑞环京投资决策数据统计，2020 年1--3 月河北省新建商品房成交规模超318.2 万平方米，与去年相比下滑48%，成交规模约为343.9 亿元，与2019 年相比下滑52%。2020 年3 月新建商品房邢台均价7883 元，为全省最低，全省最高为石家庄，均价为14286 元，可见房产价格存在区域差异。基于此，为助推河北省房产经济稳健发展，探析房地产价格地区差异化影响因素显得尤为重要。1

■河北省房地产价格地区差异化影响因素

（一）成本因素

土地是房屋建筑载体，住房价格受地价影响较为明显，伴随房价、地价上涨，地价在房价中的占比不断攀升，在国民经济稳健发展背景下城镇人口数量与日俱增，人们住房需求规模扩展，城镇土地资源出现短缺现象，加之可持续发展政策要求坚守农业用地及生态保护红线，土地作为不可再生资源势必会使房价上涨。房屋建筑成本是直观影响河北省房地产价格因素之一，以邯郸市为例，平均成本约为124.71 万元/亩，项目总成本约为60799.25 万元，售后利润率约为37.15%，其中房屋建筑成本价格指数持续上涨，在利润、税费、地价一定前提下，房建成本成为影响房价的唯一因素[1]。

（二）自然因素

不同地区自然环境存在极大差异，为贯彻生态保护决策，在发展经济同时确保人与生态关系稳定，除建筑用地外，河北省还将“三农”工作放在首位，严守农业用地红线。河北省2018 年粮食播种面积约为653.9 万公顷，蔬菜播种面积约为78.8 万公顷，要求贯彻《河北省土地利用总体规划（2006--2020 年）》，全省耕地面积要大于9454 万亩，农田基本保护面积要超8316 万亩，2006--2020 年新增建筑用地面积要小于348 万亩，实施“三界四区”制度，控制建筑面积，保护自然环境，在此背景下房产价格受到影响[2]。

（三）社会因素

不同城镇基础设施配置条件各异，生活生产便利性、舒适性、安全性、稳定性成为区域人口集聚重要原因，同时对社会发展带来内驱动力，使房产市场供需关系发生变化，客观上影响房地产价格。河北省2018 年初常住人口规模为7519.52 万，与2017 年相比上涨约49.5 万，其中城镇常住人口规模约为4136.49 万，城镇化率约为55.01%，同比上涨约为1.69%，人口增多对住房的需求上涨，其价格随之波动。相反，若城镇人口向外输出，房产市场将急剧紧缩，房产价格则降低。河北省在脱贫攻坚、社会治理、民生建设、就业创业、社会保障等举措并行基础上社会环境不断优化，为房地产经济发展给予支持，基于区域差距客观存在，为此河北省各地区房产价格存在差异。

（四）行政因素

我国是有中国特色社会主义国家，宏观调控在经济建设中至关重要，为此河北省颁布《河北省房地产行业监督管理办法》、《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》等政策，旨在通过房产经济促进社会发展同时合理控制该产业，维护市场秩序，避免因恶意操盘抄高房地产价格，侵害消费者权益，维护房产市场公平公正，通过城市合理规划、综合管制确保价格在合理范围内浮动，继而促进房产市场稳健发展[3]。

■河北省房地产价格地区调控建议

（一）加强价格调控

第一，从宏观角度出发加强价格调控。在《京津冀协同发展规划纲要》中指出要发展“两翼、四区、五带、多点”城镇空间结构，在解读国家政策前提下，为在京津冀协同建设与稳健发展新常态下推动河北省与时俱进，地方政府需加强宏观调控，做好城乡统筹规划及示范区建设工作，严格控制建筑面积，贯彻执行住房节能基本标准，绿色建筑要达到新建建筑的40%左右，为河北省房地产高标准、高质量发展指明方向；第二，从实际出发细化管控措施。立足实际统筹河北省房地产经济发展有关数据信息，以解决河北省房产交易信息不对等问题为导向，规范住房租赁交易服务平台，推行限贷、限购管控措施，自2017 年3 月中旬起，石家庄裕华区、桥西区、长安区、新华区等地施行住房限购措施，根据《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》明确限购细则，如本市户籍居民新购房屋不得在五年内上市交易等，坚决打击投机炒作行为，推行差别化调控决策，使房产市场更为稳定；第三，从联动角度出发加强价格调控。房地产价格调控并非某个部门或个人的事情，需涉及价格变动各部门与工作人员加大协同力度，其中金融部门积极配合，避免资金违规涌入房产市场并操控房产价格，继而有效控制房地产价格[4]。

（二）推动经济发展

通过对河北省房产价格地区差异形成因素进行分析可知，社会因素、经济因素对价格带来一定影响，在社会环境稳定，民生问题得以解决，国民可支配收入规模不断扩展背景下，人们购买住房能力得以提升，在支持区域房价上涨同时可推动住房朝着高标准、高质量、功能多元方向良性发展，使房地产价格更为合理，在供需关系加持下保持稳定。这就需要河北省不断推动经济发展，调整经济结构，支持民众创新创业，旨在增加本省居民收入，提升民众消费水平，具体可从以下几个方面进行分析：第一，加强体制建设，完善经济制度，通过项目控制推动当地产业与时俱进。转变经济发展理念，坚持“一带一路”“科学的发展观”“供给侧结构性改革”等决策，为企业发展指明方向；第二，加强创新驱动，发展高新科技产业，鼓励当地居民创新创业，解决就业问题并提升居民收入水平；第三，加大城市化发展力度，集中人、物、财攻克省、市、县联动瓶颈，在推动经济发展，扩大房产市场范围同时能有效营建良好的房产市场氛围，消除居民消费顾虑，在城镇一体化背景下将远离城区住房视为一笔投资，为河北省房地产经济持续外扩式发展给予支持。

（三）做好推广工作

第一，发挥“互联网+”房地产信息共享作用。房地产价格地区差异受信息不对等因素影响，消费者对新房、二手房、门市等产品价格及政策信息了解不够透彻，影响其消费决策，为此河北省立足业务线上规模扩展实况加大“互联网+”综合服务平台建设力度，发挥网络信息共享、实时、高效特点，做好产品推广、品牌塑造工作，旨在营建公正、公开、稳定房地产经济发展氛围，为更多消费者选择口碑好、质量佳、服务优房地产企业给予支持，发挥市场优胜劣汰作用，继而使房地产价格更为平稳[5]；第二，发挥品牌作用。为使河北省房地产经济得以良性发展，优质且经得起时间考验的品牌不可或缺，作为房地产资源集聚载体，河北省需注重打造龙头企业，发挥品牌作用，使具有影响力的房地产企业可有效稳定房价，提高产品质量，树立业界标杆，使地区房价差异更为合理；第三，通过拍广告、纪录片、微电影等方式拉近消费者与房地产市场的距离，使人们能更为了解房地产市场运作体系，推动该市场朝着透明化、公开化方向发展，在发挥消费者监管作用同时可丰富河北省房地产市场推广媒介，支持房地产跨区域竞争，落实房产经济宣传推广目标，继而为区域房价稳定提供有利条件。