关于房地产企业财务分析问题之研究

长春新星宇房地产开发有限责任公司 张胜男

当前，我国房地产行业正处于被严格管控的背景下，为了提升自身效益，各房地产企业开始重视财务分析工作的开展情况，通过对房地产企业财务分析问题进行深入探究，找到出现问题的原因，进而制定出提升财务分析水平的措施，以此提升房地产企业决策的有效性，最终实现创造企业财务价值的目的。

一、房地产企业财务分析的作用

财务分析在房地产企业运营中的作用主要体现在房地产企业运营决策方面。一个企业想要更好地运营，就需要决策者能够对企业的实际增长情况以及可持续增长情况进行全面了解，并据此制定相应决策，推动企业更好地发展。而财务分析的作用正是帮助企业决策者对企业财务情况进行充分了解和掌握，为决策者制定推动发展性策略提供关键性依据。

财务分析工作对于不同岗位和部门数据而言，其关注点不同，通常情况下，工作人员只关注与自身工作内容相关的数据分析。比如，销售人员在进行数据分析的过程中，主要关注销售指标、回款指标达成率以及营销费用使用比率等与自身相关的数据。财务人员在进行数据分析的过程中，主要关注企业资产负债率、现金流盈余、税费以及利润等与企业财务相关的数据。但是，对于管理层而言，其在进行数据分析时，就需要对各部门进行综合考虑，并根据小目标服务于大目标的原则，制定不同部门、不同岗位的分析指标，最后再通过财务分析对企业总发展情况以及目标达成情况等进行了解和分析，对各部门的重要工作任务的实时状况进行充分掌控。

通过上述分析可见，财务分析是辅助管理层实现管理目标不可或缺的工具，同时也是推动企业更好发展的关键环节。

二、房地产企业财务分析存在的问题

（一）缺乏系统性的分析

就目前房地产企业财务分析情况而言，比较常见的问题就是缺少系统性分析。主要是因为不同使用者对财务分析报告的需求不同，也就导致在进行实际工作的过程中，某些部门的使用需求得不到系统性安排，进而导致财务分析时常出现繁杂以及交叉等问题。

（二）财务分析结果的有效利用率并不高

就目前房地产企业财务分析结果利用情况而言，很多财务分析结果并没有得到有效利用，具体表现在以下两方面：

其一，财务分析都是习惯性而为，但是却对其使用价值丝毫不在乎。比如，房地产企业的财务人员进行财务分析报告只是一项任务，确保自身任务完成，但是对于财务分析报告的使用情况并不关心。

其二，只关心财务分析结果的表面数据，对于数据背后所表现出的问题不予重视。比如，在对指标进行长期分析的过程中，只关注某一类指标的发展趋势，并没有与其他相关指标进行综合分析等。

（三）财务与业务之间的关联性不高

因房地产企业业务部分普遍对数据的需求并不高，在财务分析工作开展的过程中，如果相关工作人员按照“专业化”标准开展工作，不仅需要付出更多的精力和时间，也可能导致所分析出的数据与业务需求没有太大关联。反之，如果财务分析只是反映出一部分问题，虽然能够得到业务部门第一时间的反馈，不过却导致业务本身出现了诸多不可控性，甚至可能导致业务流程反馈时间变长，最终发生财务分析不能及时对房地产企业经营过程中出现的问题进行处理。由此可见，房地产企业在进行财务分析时存在财务与业务之间关联性不高的问题。

（四）财务分析时的数据来源较为分散

就目前房地产企业财务分析所用软件而言，很多企业都在使用ERP软件对数据进行归集和处理，这样进行统计和分析也更加便利。但是，该方式也存在一定缺陷，主要表现在企业运营过程中，多数业务处置需要相关部门单独完成，而在开展业务时会产生大量数据，需要财务人员后期对数据进行统一收集，也就导致财务分析的整体数据较为分散，需要对各数据进行不断验证，确保最终进行财务分析的数据满足相关需求，这不仅导致相关工作人员的工作量变大，同时也导致分析结果的准确性降低。

（五）财务分析所用方式难以满足管理要求

就目前房地产企业财务分析方式而言，很多企业并没有意识到科学性财务分析体系的重要性，仅在原有财务分析体系中挑选相应分析方式，将单一方法作为同一类指标基础进行分析，逐渐形成习惯，最终可能导致分析方法无法对业务变化进行准确分析，进而难以满足企业的管理要求，影响企业发展。

三、提升房地产企业财务分析水平的措施

为了推动房地产企业更好发展，就需要房地产企业能够对自身的财务分析水平进行不断提升，根据财务分析中存在的问题制定相应的解决措施。

（一）对分析指标进行科学规划

为了提升房地产企业财务分析水平，首先需要对分析指标进行科学规划，以此确保财务分析时常出现的繁杂以及交叉等问题能够得到及时解决，进而规避企业运营过程中出现的矛盾问题。关于分析指标的规划，具体表现在以下几方面：

其一，要确保领导层意见一致，并给予相应支持，确保财务分析工作能够服务于所有部门。

其二，财务部门需要对各部门的使用需求进行全面分析，并对其进行汇总。

其三，结合需求对财务分析指标进行合理规划，并取得企业内部各部门的配合，对各指标的统计口径进行明确。

另外，在进行房地产企业财务分析的过程中，也不能再局限于一种指标分析，应该从整体上对其进行综合性分析，比如营运能力、偿债能力以及盈利能力等，进而促使企业经营情况能够得到全面掌控。比如，相关工作人员可以在原有财务分析方法上融入杜邦财务分析法，通过对财务指标间的内在关系进行分析，得到更具综合、系统性的分析。同时，在进行财务分析的过程中，除了要从整体上进行分析以外，还需要对各专项成本进行分析，比如成本结构分析、销售费用分析、投资项目可行性分析等。

（二）提升财务分析结果的利用率

在对房地产企业财务分析水平进行提升的过程中，还需要对财务分析结果的利用率进行提升，也就需要设置财务分析结果的解读方法以及反馈机制，确保每一位工作人员都能够对财务分析结果有一个正确认识，并能够将自身建议及时反馈出来，以此提升各部门之间的配合性。

另外，关于分析结果，还可以通过公示等方式呈现给工作人员，如果工作人员能够发现分析结果的问题，也可向业务部门进行提议，将自己的管理建议提出来。最后，业务部门可根据管理建议对自身方案进行适当整改。同样，也可向财务部门进行意见反馈，进而帮助财务部门进行有效改进。

（三）增强财务与业务之间的关联性

在提升房地产企业财务分析水平的过程中，除了要对分析指标进行科学规划，以及提升财务分析结果的利用率外，还需要对财务与业务之间的关联性进行增强。

例如，管理层可以对财务与业务的绩效目标进行调整，制定能够将两个部门融合到一起的工作目标，以此削弱各部门的本位主义，使得两部门能够在实践中达到目标一致性，进而有效规避二者之间发生冲突和矛盾。

（四）对财务分析数据的来源及口径进行统一

为保证财务分析结果的准确性，提升其利用价值，就需要相关工作人员能够对财务分析数据的来源及口径进行统一。首先，要对数据的来源、时间以及收集渠道、方式、人员等进行确定，使其形成一套完整的数据库；其次，分析指标所采用的方法即使存在差异，其所提取的数据也不能来源不同，进而有效规避来源不一致的问题；最后，要采用固定表格与公式呈现分析结果，以此减少数据分散性，提升分析结果准确性。

（五）对财务分析体系进行不断完善

为确保财务分析的价值能够得到充分利用，还需要对财务分析体系进行不断完善。

首先，需要确保财务分析所用数据的安全性，也就表示在进行数据收集和传送时，需要在IT后台监控下完成，根据相关授权情况进行。其次，要确保财务分析所用数据的可比性，以及确保财务分析结果的一贯性，不可对分析口径及指标进行随意更改。再次，要对指标维度进行增强，并要对指标的分析角度进行不断丰富。最后，相关管理人员需要对指标分析效率进行定期检查，并根据企业运营的实际情况对其进行适当调整，以保证所采用的财务分析方法能够满足企业管理需求。

四、结束语

在市场竞争力越来越激烈的今天，房地产企业想要对自身的竞争力进行提升高，就需要对自身的财务分析水平进行不断提升，以此提升企业经营管理效果。另外，通过进行有效的财务分析，不仅能够帮助房地产企业对自身的发展情况进行全面掌握，同时也能够帮助企业及时发现发展过程中存在的潜在风险，以此确保企业能够及时制定出相应决策，推动企业稳步发展。