关于新经济形势下对我国房地产经济的理性探讨

海南联合资产管理有限公司 郑通武

改革开放以来，我国经济水平持续提高，房地产经济发展取得了瞩目的成就。随着近年来我国社会经济发展进入新常态，原本粗放式发展的房地产经济也逐步暴露出一些隐忧，对国民经济的持续发展产生了不利影响。尤其是今年爆发的新冠疫情，对我国房地产市场产生了一定的冲击，如何在新的经济形式下，更好地抓住房地产的前进方向，促进房地产经济的进一步发展，是我们必须探讨的重要话题。

一、新经济形势的显著特征及房地产经济现状

（一）新经济形势主要特征

和传统经济形势不同的是，新经济形势表现出诸多特征，这主要表现在社会信息化和资本运作数字化等方面。计算机、互联网、通信技术的发展，正逐步刺激社会呈现信息化发展趋势，社会各界获取信息的渠道更多，意味着房地产行业中的信息更加透明，房地产企业一方面面临越来越激烈的市场竞争，另一方面也面临着信息化社会带来的便利。同时，在新经济形势下，房地产经济中涉及的融资渠道更多，资本运作效率更高，并且资金流通的方式倾向于数字化和虚拟化。

（二）房地产经济现状

在房地产发展初期，主要为了解决人们的居住需求，发展类型较为基础，房地产经济增速较为缓慢。随着我国经济的不断发展，人民生活的日益改善，传统的房地产经济发展模式已经无法满足人们的实际需求，人们对于房屋不仅提出了居住需求，其配套需求、产品价值等内容也逐渐进入购房者的视野，高附加值、价值大的房地产产品成为了市场上热门产品，房地产经济也得到了井喷式的发展。现阶段，我国房地产市场虽然在一定程度上受到了疫情的影响，人们的投资热情受到了一定的挤压。但从总体来说，房地产市场经济一直处于上升阶段，人们对于房产产品的投资热情依旧保持在一定水平之上，并且随着“房住不炒”等政策的出台，我国房地产经济向着更加理性、合理的方向发展，有效地带动了我国相关产业链的整体进步，为国民生产总值的提升做出了不可替代的贡献。但由于发展速度较快，一味追求经济效益，我国房地产经济在发展过程中确实还存在着一定的问题，我们必须对此进行理性研讨，寻找出最优化的解决方案，促进房地产经济的进一步发展。

就房地产经济角度来讲，房地产项目资金投入大、建设周期长、管控难度高是比较突出的特征。很多传统房地产项目迫于快速回笼资金的需求，项目开发前的市场调研、筹备时间普遍较短，导致项目成本风险无法得到有效控制。而在新经济形式下，房地产经济相对传统的融资管理、项目管理机制存在的不足逐步暴露出来，面临着其他行业的激烈竞争。为此，房地产企业急需要在融资策略、项目管理方面进行技术改革，而信息化、数字化是主要的改革方向。

二、当前我国房地产经济发展中存在的问题研究

我国房地产自2008年以来，得到了快速的发展，尤其是城镇化的脚步不断加快，潜在客户群十分庞大，房地产经济发展潜力十分可观。但由于长期性粗放型发展，房地产开发商片面追求经济效益等问题，导致我国当前房地产经济发展过程中确实还存在着许多的问题值得我们深入研究：

（一）房地产融资规模大但渠道窄

房地产是资金密集型产业，尤其是近年来我国商业地产发展迅猛，资金需求量全面上涨，而传统单一、狭窄的融资渠道，无法很好地满足房地产项目的资金需求。就新经济形势背景来看，我国房地产项目风险基本上都转化给了市场和银行。而尚不完善的金融市场和单一的金融工具，加上房地产金融二级市场和中介服务的相对缺失，都是导致房地产经济发展缺乏活力的关键。另外，专业化投资、担保以及抵押机构的缺少，也导致了中小房地产企业融资困难，发展缓慢。

（二）房地产经济和市场脱节

房地产经济的发展和政府宏观调控有紧密的联系，政府出让土地的数量很大程度上对房地产市场的供求产生影响。在新经济形势下，这种单一的宏观调控模式，导致房地产经济与市场之间的关系存在问题。客户是房地产经济发展的基础，但一直以来房地产市场由于信息不对称等原因，导致消费者一直处于弱势状态，对相关房产信息、房产价值等内容无法进行有效的获取，也不具有理性判断的能力，直接导致房地产经济发展容易出现一系列的纠纷问题，直接影响了房地产的健康发展。在这种氛围影响下，消费者对于房地产开发者存在着一种天然的不信任感，房地产开发者忽视了消费者的主体作用，长此以往，房地产经济发展必然会产生一定的问题。

（三）房地产经济发展中产品溢价过高

当前，国民对于房地产产品的需求，已经从原来单一的住房需要，逐渐演变为对交通、教育、生态以及医疗等配套内容的综合需要，而部分开发商抓住了消费者追求品质感这一诉求，在房地产经济发展过程中销售概念性产品，实现了产品的高溢价，获得了更高的经济收益，但交付到客户手中时，却无法兑现销售时所作出的承诺，严重影响了品牌的信誉度，犹如饮鸩止渴，最终使房产结构脱离了市场化需求。

（四）房地产经济发展中容易出现经济泡沫

房地产开发需要启动大量的资金，一般情况下开发商很难通过企业融资等方式筹集到全部资金，在这一过程中就需要向银行申请贷款，房地产开发者资产负债率较高，极容易在房地产经济发展中出现经济泡沫，使房地产经济在危险区的泡沫影响了整体房地产的发展。一旦经济泡沫破裂，就会产生较为严重的经济风险，直接关系到房地产以及相关产业的正常运行，进而影响我国国民经济的高质量发展。

（五）房地产经济发展中没有进行合理的整体规划

想要实现房地产经济的发展，就必须对其进行合理的前期定位，中期销售以及尾期复盘，整理整个流程，并在发展过程中进行不断的优化与发展。但目前大部分房地产开发者为了追求更高的经济效益，更快的资金回笼，在进行前期规划的过程中没有进行合理的整体规划，选址、范围和规模等因素都存在着一定的规划问题，不利于土地开发与城市整体规划的协调发展。

三、新经济形势下对我国房地产经济的理性探讨

在新形势下，房地产市场迎来了更多的机遇与挑战，“互联网+”模式的整体营销思路深刻影响着整体房地产经济的发展，通过互联网消费者可以掌握更高的主动权，市场规划更加趋于合理，对房地产经济的理性探讨正成为房地产可持续发展的重要动力。

（一）构建多层次房地产金融体系

1.构建多层次的房地产金融风险分担机制

首先，在银行信贷间接融资的基础上，积极拓展资本市场的直接融资，包括债券融资、房地产企业IPO等。其次，逐步实现住房抵押贷款的证券化，利用证券化市场丰富融资渠道。结合房地产市场现状，发展针对房地产行业的信托基金，在该过程中政府需要在政策、法律制度方面给予保障。另外，逐步健全房地产贷款保险业务机制，降低房地产抵押风险。最后，通过健全市场机制，解决好地方政府的建设资金应用问题，减少地方房地产融资平台的风险。

2.构建多层次金融体系

政府单位需要积极深化投融资改革，打破传统大型房地产企业造成的产业壁垒，广泛吸引社会资金，提高针对外资的竞争力。比如，个别地方政府大力发展PPP房地产项目模式，从常见的保障性住房项目，到各类商业建筑项目，构建多层次的金融体系，实现政府、地方资金及资源的优化配置。这种融资方式主要是以项目为主体，根据项目预期收益，发挥政府扶持、引导、管理职能，充分利用社会资金和资源。这对开拓房地产行业投融资渠道，提升房地产经济活力，有重要的意义。

（二）优化房地产市场机制

在新经济形式下，房地产开发、销售者必须清楚地意识到消费者在市场中的主体性作用，开发真正符合消费者实际需要的房地产产品，对消费者的心理预期进行整体把握，进一步促进房地产经济的高质量发展，最终形成房地产消费者良性市场。从政府角度来讲，需要对宏观调控手段进行优化，在充分尊重房地产市场经济发展规律的基础上，合理发挥政府的调控和引导作用。

（三）逐步提升房地产产品附加值

房地产商品的配套价值是提高房地产产品本身附加值的重要内容，也是实现商品高溢价的重要因素。而在新经济形式下，想要实现产品的高溢价，就必须真正地提高产品附加值，进而做到价格真正地围绕价值上下波动，确保房地产健康发展，让更多有房产需要的刚需人士可以购买到心仪的产品。例如，在商品房地产项目的开发中，需要在项目设计、材料工艺、环境优化等方面加强研究，了解项目目标客户群体的核心需求，逐步推出兼顾质量、品质、个性化的房地产项目，增加项目溢价能力。

（四）做好房地产经济风险防范

当前我国房地产经济的发展，需要重点做好房地产泡沫相关风险的防范。关于房地产经济风险防范，需要深入研究以上世纪八十年代日本发生的泡沫经济问题为代表的各国案例，从中吸取经验，通过优化融资渠道、促进经济体制改革等方式，做好房地产经济泡沫风险的识别和防范。例如，近年来，炒房团的出现，为我国房地产经济的健康发展带来了严重的阻碍，部分地区房地产产品一直处于价格虚高的状态，出现了大量房产被社会资本所掌握，有房产需求的群众买不起房的现象。在各国房地产经济泡沫的形成过程中，炒房是一种典型的现象，也是诱发泡沫膨胀的主要诱因。在新经济形式下，想要发展我国房地产经济就必须对房地产经济泡沫进行有效的防范，对房地产市场价格进行有效的监管工作。利用信息化监管机制，对房地产市场进行严格监管。同时，制定完善的房地产信息公示内容，让整个房地产销售过程更加透明化、规范化，遏制房地产经济泡沫的发展，长期采取宏观与微观调控相结合的手段，有效防范房地产金融风险

四、结束语

综上所述，本文研究了关于新经济形势下对我国房地产经济的理性探讨。房地产业在我国整体经济发展中起到了非常重要的作用，是国民经济中先导性的力量，为万千家庭提供遮风避雨的场所。在新经济形式下，房地产市场必须进一步优化升级，根据消费者的实际需求进行产品革新，最大限度保障房地产市场健康、良性发展态势，对当前我国房地产经济发展中所存在的非理性问题进行剖析并给出有针对性的解决方案，坚持房住不炒的基本原则，进一步加快城镇化建设，发挥房地产行业对整体经济的拉动作用，为人们提供更加专业化的房地产服务