关于房屋租赁合同解除权之法律争议问题的思考

贺小文

摘要：随着城市化的建设和商业的不断发展，房屋租赁是城市中非常普遍的现象，随之而来的房屋租赁纠纷问题也纷至沓来。在以往的房屋租赁合同纠纷案例中我们可以发现，在房屋租赁合同解除权中存在着一些法律争议问题，包括房屋租赁合同解除权在《合同法》中存在漏洞、支付违约金不属于《合同法》中的解除条件、协议解除合同不代表当事人具有合同解除权以及约定解除条款的无效性等都反应了房屋租赁合同解除权中的法律问题。为了能够更好地解决问题，本文首先对房屋租赁合同解除权概念、作用以及行使方式等进行阐述，然后分析了其中存在的法律争议问题，并提出相应的意见。旨在能够不断完善相关法律，有力缓解房屋租赁合同纠纷。

关键字：房屋租赁合同解除权;法律争议问题;合同纠纷

在日常的房屋租赁纠纷中我们可以了解到，其中出现了很多问题。比如同样类型的房屋租赁纠纷情况，在不同的审判中具有不同的审判结果，其中还有很多问题并没有相关法律依据等。从而我们可以判断出房屋租赁合同解除权具有一定的法律漏洞，本文针对房屋租赁合同解除权中存在的法律问题进行分析，从而能够有效提出解决建议，希望相关部门能够不断进行法律的完善，在日后的房屋租赁合同纠纷中能够有法可依，有证可循。

一、房屋租赁合同解除权概述

（一）房屋租赁合同解除权含义

房屋租赁合同指的是房屋的出租者在将自己的房屋提供给租房者使用时而签订的具有法律效益的协议。协议内容包括双方的姓名、联系方式、房租、租房日期、合同结束日期、租金等内容，并且针对租房中的一些约定条件进行阐述，通过双方签字而产生法律效益。房屋租赁合同解除权是指当满足一定法律条件的情况下，房屋租赁合同双方可以在不争得对方同意的情况下，随时接触房屋租赁合同的权利。

（二）房屋租赁合同解除权法理与社会基础

房屋租赁合同解除权是为了对人民财产自由的最佳保障要求，在我国宪法中对公民的私有财产的保护是非常重视的，要求中国公民享有私人财产自由权。通过房屋租赁合同解除权可以反应出私人财产的自由，并且能够充分推动社会资源配置的优化。如果在无房屋租赁期限时，房屋出租人会因为房屋使用者的使用权利而无法抽身，这严重损害了房屋出租人的合法权益。与此同时，房屋使用者也会因为不能够解除房屋租赁合同而面临巨大困难或者经济损失。因此，为了实现私人财产自由，从而提出房屋租赁合同解除权。在《合同法》中对房屋租赁合同解除权的相关规定在很大程度上体现了效率违约的思想，效率违约是指违约一方在房屋租赁合同解除权的行使中会获得更大的利益。虽然房屋租赁合同解除权符合违约的思想，但是却不是违约行为。

（三）房屋租赁合同解除权存在的作用

房屋租赁合同解除权的存在能够促进合同纠纷的快速解決，很多人在进行房屋租的过程中并没有采取书面形式进行签订租赁合同，而是以口头承诺的形式完成合作。那么在发生合同纠纷时，当事人不能够举出证据，法律无法进行判断。因此，为了能够不过多地占用公共资源，浪费时间，司法部门有权利决定终止合同约定，从而最大程度上减少经济损失，有利于提高公共资源的利用效率，通过房屋租赁合同解除权可以有效促进合同纠纷的解决效率。房屋租赁合同解除权能够降低经济损失，很多租赁合同时间比较长，对某一方会产生大量经济损失的情况下，为了保证经济利益可以行使房屋租赁合同解除权，从而有效降低经济损失。当承租人不愿意继续租赁房屋时，并且已经搬离房屋，司法部门不能够强制性进行合同的履行，对司法部门的公信力具有非常不好的影响。

（四）房屋租赁合同解除权行使方式

在《合同法》中并未做出规定以何种方式行使房屋租赁合同解除权，因此，为了能够更好地行使房屋租赁合同解除权，房屋租赁合同中的一方当事人可以通过通知的形式来进行告知对方，如果对方不同意，可以通过法院仲裁的形式进行决定。通知的形式可以是口头通知，也可以是书面通知。但是口头通知不具有证明性，会为日后的合同纠纷带来麻烦，因此，可以通过书面的形式进行表达通知。也可以进行预告通知，就是在一方当事人决定解除合同前，提前一段时间进行通知对方，这样可以让对方具有心理准备。预告通知时间可以是提前一周，也可以是提前一个月，根据双方签订合同中的规定或者视情况而定。

二、房屋租赁合同解除权行使的法律争议问题分析

（一）房屋租赁合同解除权在《合同法》中存在漏洞

在《合同法》中的第93条第2款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同条件成就时，解除权人就可以解除合同。从此项法律规定中我们可以看出，在行使房屋租赁合同解除权时不是无条件的，而是当条件成就时才可以。那么条件是什么，条件可能成就，也可能不成就，那么房屋租赁合同解除权就不能够依靠词条法律来进行设定，法律中具有一定的漏洞。而任意解除合同条款的约定就不符合《合同法》中的第93条第2款规定，将房屋租赁合同解除权加有一定限制，从而表明合同中的任意解除条款不符合法律规定。

（二）支付违约金不属于《合同法》中的解除条件

在房屋租赁合同中我们经常看到一些款项，在退租时，需要提前一定时间通知对方，否则就会赔付对方一个月的房租。如果承租人能够提前一个月提出退房要求，那么会把押金退还给承租人。但是在《合同法》中并没有明文规定在解除房屋租赁合同时需要赔付对方一个月的租金，而对方是否赔付违约金对其是否享有房屋租赁合同解除权没有直接关系。

（三）协议解除合同不代表当事人具有合同任意解除权

对于房屋租赁合同的解除，双方经过商议后可以进行解除，但是并不表示当事人具有合同任意解除权。双方商议的结果应该是合同双方重新制定的协议，与原协议并不发生冲突。合同的任意解除权是单方面的权利，因此，协议进行解除合同不属于房屋租赁合同解除权，而真正的房屋租赁合同解除权是不需要受到对方同意既享有的权利。

（四）约定解除权条款的无效性

虽然各个国家的法律都表示合同签订的法律效力，当合同一旦签约成功就必须履行，直到合同终止。但是因为经济生活是自由的，必须对其赋予房屋租赁合同解除权。虽然在合同中具有一些明文规定，当合同签订成功就会产生法律效益。但是合同中的内容如果违背了法律规定，就算双方都在上面进行签字也不具有法律效益。因此，在合同中的約定解除条款具有无效性。但是房屋租赁合同解除权也不是任意妄为的，因为在房屋租赁合同中的一方行使房屋租赁合同解除权时，另一方会遭受一定的经济损失，为了保证另一方的利益，在《合同法》中的第8条中规定：当事人应按照约定来履行自己的义务，不得擅自变更或者接触合同。通过这一明文规定可以对房屋租赁合同解除权进行限制。但是从总体上来说，其又具有一定的矛盾性，因此，有关房屋租赁合同解除权的相关法律法规应该进行进一步完善，从而能够有效解决房屋租赁中的合同纠纷问题。

三、房屋租赁合同解除权法律争议问题解决意见

（一）立法制度完善

在我国《合同法》中对房屋租赁合同解除权中的行使方式并没有作出明确的规定，以哪种形式通知合同的另一方，即可以对合同进行解除，这样才具有法律效益，从而也能够在日后的合同纠纷中留有一定的证据。如果是承租人行使房屋租赁合同解除权，应该明文规定提前多长时间进行通知房屋出租人，从而减少其损失。如果是房屋出租人行使房屋租赁合同解除权也应该提前进行通知，并且退还押金、未使用的租金以及一定金额的补偿，从而保护承租人的利益不受到侵害。房屋租赁合同解除权在条款制定时，应该根据不同性质的租赁关系进行特别处理，比如商业方面的房屋租赁，一旦合同一方决定行使房屋租赁合同解除权时，都会对合同另一方造成比较大的经济损失，应该根据经济损失情况，设定金额赔偿，从而保证双方利益不受侵害。还应该对房屋租赁合同解除权使用范围进行约束，不能够无条件行使房屋租赁合同解除权，从而对另一方造成经济损失。

（二）司法制度完善

在司法方面进行房屋租赁合同解除权的判定应该主要强调保护承租人的利益不受侵害，如果房屋出租者没有提前告知承租人合同节约的事项，对承租人造成一定影响，会要求其赔付经济损失，从而保障承租人的利益。对民用房屋租赁和商用房屋租赁应该区别对待，根据实际情况进行考量。

结束语：

综上所述，房屋租赁合同解除权是在房屋租赁合同生效后，双方当事人在满足法律规定的条件下，在不经过对方同意时进行合同的终止。但是在房屋租赁合同纠纷中经常会出现一些法律问题，因为《合同法》在房屋租赁合同解除权中具有一定的漏洞，需要不断进行法律的完善，才能够在房屋租赁合同纠纷中有法律可以依据，更好地去处理纠纷事件，为双方合法权益做保障。

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