河南省农村房地一体确权登记实践

孟丽艳 路晓明 邵卫东

摘要：随着农村土地产权制度改革力度的加大，河南省农村房地一体的确权登记工作取得了很大的发展，但在具体的开展过程中依然面臨诸多问题。基于此，从数学基础、权籍调查、登记发证等方面分析了农村房地一体化项目确权登记问题，并提出针对性的对策。

关键词：农村房地一体;确权登记;问题;对策

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（ 2020） 11-0077-79

收稿日期：2020-08-12

河南省农村房地一体确权登记是省委省政府深入推进农业供给侧结构性改革、深化农村集体产权制度改革的重要基础性工作。以县（市、区）为单位，以全省宅基地和集体建设用地地籍（权籍）调查成果为基础，全面查清集体所有土地上的未经登记的房屋等建筑物、构筑物权籍情况;全面查清新增的宅基地和集体建设用地及地上房屋权籍情况，制作房地一体的不动产权籍调查成果，按照《不动产登记暂行条例》首次登记的规定办理不动产登记。当前河南省各县（市、区）确权登记工作进展相对顺利，但也暴露出一些问题。笔者依据确权登记工作流程对各项目实施单位反馈的问题进行梳理研究，确保了登记工作的准确性和合法性。

1农村房地一体确权登记存在的问题

1.1数学基础不统一

按照国家要求，在进行确权登记时平面坐标系统需采用2000国家大地坐标系，高程系统需采用1985国家高程基准，投影类型需采用“高斯一克吕格投影”，30分带。

河南省位于中国中东部，界于北纬31°23一36°22、东经110°21' -116°39之间，按照标准3。分带需跨越109°、111°、114°、117°四个中央子午经线。处在分带交界处的部分县（市、区）会出现以下问题：为使坐标系统变形最小，权籍调查数据往往采用地方独立坐标系，而不是标准的2000国家大地坐标系;在实际调查中发现，由于行政区划的调整，使得某行政区划调整前后采用不同的中央经线，造成权籍信息与登记平台坐标系统不符的情况。

1.2权籍调查复杂性

农村房地一体确权登记权籍调查包括权属调查和权籍测量;具体的内容包括在核实已完成的宅基地和集体建设用地权籍调查成果的基础上，补充进行其上附着的、未登记的房屋等建筑物、构筑物的权籍调查;对新增的宅基地、集体建设用地和其上附着的房屋等建筑物、构筑物进行房地一体的权籍调查;提交符合不动产登记要求的表、册、图、数等权籍调查成果。

在项目反馈中较多的是权籍测量中的界址点测量，这是农村土地勘测定界的核心工作，能够解决当前农村土地承包位置不明、面积不准等问题。对于界址点精度的要求，在规范中明显界址点精度和隐蔽界址点的精度是不同的，但在实际实施中，明显界址点和隐蔽界址点很难界定，并且随着技术的发展和现场的变化，存在两者状态相互转换的问题，精度难以准确定位;原使用权确权登记中宗地界址线性质发生变化（比如墙体和围墙的交界处），在其变化的地方调查界址时对界址点的设置问题，这使得界址点的精度及设置存在不规范的问题。

1.3房屋面积计算

在进行房屋面积计算时，会遇到计算全部面积、计算一半面积、不计算面积等复杂且不易判别的情况，多数为调查人自主把握的情况，会出现不同人调查不同结果的情况。更有些特殊的宅基地和房屋，例如在一些靠山的地区存在的窑洞，在进行面积测量或绘制图形时存在困难，大部分窑洞都不在农村集体土地使用权的范围内，有些窑洞是现有住宅的延伸并且有人居住，内部形状不规则，实际测量存在困难;对于地下是窑洞且有人居住，地上是不同权利人的住宅或村集体的道路等情况，在图形绘制时存在压盖的情况。

1.4登记发证时的问题

在进行不动产统一登记时，对登记要件有明确的规定。但基于我国农村房屋的特殊情况、历史遗留问题等，部分登记要件缺失，在实地调查中发现，存在很多没有宅基证或者其他权属来源证明材料的宅基地;有些地区由于时间跨度大，历史变革多，档案资料缺乏等造成的土地权属纠纷难以解决，个别违法用地处理不及时，一些土地权属纠纷双方难以提供确凿的土地权属证据，有些多年的权属纠纷案件至今还悬而未决，造成土地登记无法进行。另外，一户多宅也是在调查的过程中最为常见的情况，由于历史原因一些农户存在一家占有两处或者多处以上宅基地，并且在这些宅基地上还建有房屋，这些农户是强烈要求对房屋进行登记的，但这明显违反了《土地管理法》的要求。

2解决办法

2.1数学基础的统一

我国自2008年7月1日起，启用2000国家大地坐标系，过渡期为8到10年。自然资源部确定，2018年7月1日后，自然资源系统将全面使用2000国家大地坐标系。

根据要求，平面坐标系统采用2000国家大地坐标系，高程系统采用1985国家高程基准，投影类型采用高斯一克吕格投影，30分带;长度变形不符合要求时，按照规定建立基于2000国家大地坐标系的相对独立的平面直角坐标;对于权籍信息与登记平台坐标系统不符的情况，应当将该区域的权籍信息坐标系统通过转换中央子午线的形式转换至登记平台所采用的坐标系统，以保证空间数据与平台坐标系统的一致性。

2.2权籍调查的完善

权籍测量中，界址点是指宗地权属界线的转折点，即拐点，它是标定宗地权属界线的重要标志。对于明显界址点的界定以人员可以到达的点位为准，其他的可判定为隐蔽界址点，并严格按照权籍测量规范要求的界址点精度（见表1）。

作为工作基础的各类数据库成果和农村集体土地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证成果的质量、种类、数量与相关技术细则差距较大的，国土资源管理部门应当结合本次权籍调查，通过增加工作量的方式，按照相关技术细则的要求，予以纠正、完善。

2.3房屋面积的计算

对于现状宅基地面积与老土地证不一致的情况，如果现状宅基地面积与四邻未争议，现状宅基地经村委会同意认可后，以实际现状为准，可以进行农村房屋不动产调查登记，否则要进行下一步的权籍调查。窑洞一般有靠崖式窑洞、下沉式窑洞、独立式窑洞等形式。在进行权籍调查中可将窑洞按照地下空间进行调查，调查长、宽、高及窑洞顶距地面的高度;洞外的使用范围按照宅基地进行调查。宅基地宗地范围包括窑洞占地范围（窑洞的长×宽）和洞外的使用范围。

根据要求，“图、数、表、实地”四者必须一致。若四者不一致，则以实际现状为准，根据权籍调查技术细则的要求，宗地权籍（地籍）调查成果与现使用状况不一致的，重新进行宗地的权属调查。

2.5登记发证的处理

按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[ 2011] 178号）第8条的相关规定，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告无异议，经镇人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。农村房屋不动产登记的要求是“全面调查、依法登记”。全面调查，要求调查范围必须做到全域。即县级行政辖区内集体土地上未经登记的全部房屋都要进行权籍调查。“一户一宅”是《土地管理法》对宅基地使用的基本规定，基本出发点是确保宅基地使用的公平、公正。

3 结语

河南省在开展农村“房地一体”确权登记发证工作过程中，暴露出一些问题。本文依据上文项目实施过程中暴露的问题进行梳理研究，从数学基础、权籍调查、面积计算、登记发证四个方面进行阐述，并经过研究得出问题的解决对策，为河南省农村房地一体确权登记的进一步开展提供参考。

参考文献：

1.康改霞.农村土地确权勘测定界中界址点测量方法探讨.山西农经.2020.12

2.高强，紧盯农地确权历史遗留问题推进确权成果多元化应用.农村经营管理.2019.06

3.卢志芸，农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨.农村经济与科技.2020.04

作者简介：孟丽艳，河南省地球物理空间信息研究院。

路晓明、邵卫东，河南省不动产登记技术中心。