“三道红线”来临

张凤玲

监管部门控制开发商有息债务增长的传言，已经落地。

目前，监管部门控制开发商有息债务增长的传言，已经落地。

8月23日，央行官网和住建部官网，挂出一篇标题和内容一模一样的通稿，《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》，核心内容是对重点房地产企业进行资金监测和融资管理。

也就是之前监管部门放出来的“三道红线”融资新规。“三道红线”是剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

参加此次座谈会的12家房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、绿地、保利、中海、华润、华侨城、中梁和阳光域，他们将试点在一个月内上交降档方案，不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，將在2021年1月1号执行。

“三道红线”

8月中旬，各大银行、金融市场出现微妙变化，微妙变化源于市场一则传言。传言内容是监管部门将出台“3、4、5”新规，控制房地产企业有息债务增长，即为房企负债设置三道红线，“三道红线”内容包括剔除预收款后的资产负债率大于70%：净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

以2019年上半年的财务数据为参考，如果这三条红线同时踩中，开发商的有息负债就不能再增加;如果踩中两条红线，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条红线，有息负债规模年增速不得超过10%;如果财务指标足够健康，没有踩中任何一条，有息负债规模年增速不得超过15%。

基于三道红线的指标，监管层将试点房地产企业分为四挡。触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%：触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”有息负债规模年增速不得超过15%。三道红线、四档风险级别、5%的阶梯，被监管层总结成了“345”规则。

高负债久矣

央行苦房地产的高负债久矣。

2020年4月底，央行发布一份名为<<2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，调查数据显示：平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。

当然还有直接的两条导火索，一条是供应领域，上半年土地拍卖市场掀起新一轮热潮。中原地产研究中心数据显示，截至8月24日，全国50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元，同比上涨21%。上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元，刷新历史同期记录。

还有一个原因是消费领域，今年春天，深圳楼市火爆，人民银行深圳中支货币信贷处的通知截图在网络上广为流传，要求各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流人房地产市场情况。

更直接的信号来自于央行党委书记、中国银保监会主席郭树清在2020年第16期（8月下旬刊）《求是》杂志发表一篇署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。郭树清文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

地产新时代

最近十多年中，中国房地产的快速增长，其中重要的一部分原因在于“金融杠杆”。

正是在这样的模式下，房地产的资金流动性充沛之后，房地产市场开始迎来繁荣，这是房地产市场所享受的红利的真正来源所在。换句话说，过去多年，房子之所以好卖，房价之所以高企，有国运、有趋势、有风口，有周期，但最主要的因素是——杠杆。

这就联结到中国经济的未来。一个简单的逻辑在于，如果这个社会中的大部分资金，钱都流入房地产，那么其它行业的发展就会面临被抑制的情况，而这样的局面，显然不是顶层制度设计者愿意看见的，今年国家的政策导向是，确保中小微企业渡过难关。

以此为基点，我们就可以看清房地产政策全局性松动的可能性，近期基本绝迹，不会存在任何的可能，这是“大局意识”决定的。