物权编中居住权的现实困境与消解路径

文/吴小燕

一、引言

十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，这意味着我国真正地拥有了一部有中国特色的民法典。民法典的出台牵动着亿万中国人的心，也切实地关乎每位公民的人身财产利益。民法典不是一般单行法律的简单相加，而是通过整理、编订后形成的系统性法律。本次民法典中的创新和亮点颇多，着重解决了以往法律没有规定或者规定不明确的社会痛点问题，例如增加保理合同、规定人格权、明确夫妻共同债务范围、设置“婚姻冷静期”等，而最不可忽视的便是物权编中新增的居住权一章，该章明确规定了居住权的定义、设立、转让、继承、消灭以及法律适用，以六个法律条款构筑了居住权从无到有，再从有到无的框架体系。

居住权的提法由来已久，最早可以追溯到罗马法的婚姻家庭关系中，当时是作为公民生活居住保障的制度设计而存在的。[1]此后，法国、德国、意大利等大陆法系甚至是英美法系中的居住权内容都或多或少地受到罗马法的影响。居住权保障了部分社会弱势群体的基本生存权利，符合党的十九大的指导思想，体现了民法典向保障人权方向的倾斜，符合现代注重人文关怀的社会价值观。我国民法典将居住权纳入物权编的用益物权中，是立足于居住权本身性质的考虑，同时也是根据中国社会住房保障发展趋势，用立法的形式促进住房利用效率的提升，真正体现“房子是用来住的”精神，保护社会弱势群体基本的生活条件。[2]虽然居住权的创设是创新性的立法举措，但是仅仅依靠民法典中的原则性条款难以解决所有社会问题。居住权的设定势必会对公民的生活造成很大的影响，实践中也会存在许多困境，需要用立法与行政手段进行干预，确保居住权立法目的的实现，进一步完善我国住房保障体系。

二、物权编中居住权的现实困境

将居住权写入物权编中，为解决民事生活领域的司法实务问题提供了方向指导。然而，有效保障居住权，仍应系统性地考虑居住权与其他权利的关系，正确处理其与所有权、债权之间的冲突，明确居住权立法实行中存在的现实困境。[3]

（一）居住权与所有权的冲突

1.居住权与房屋所有权。居住权是人役权，是利用他人之物满足自己居住需要的权利。[4]我国民法典第三百六十六条规定，居住权是依据合同约定而设的，对他人的房屋行使使用、占有的用益物权，根本目的应该是为了满足生活居住所需。它所指向的权能只有使用和占有两种，这与所有权所指向的权能占有、使用、收益和处分的完全权能不同，但是两者在法理上具有平等性。居住权也是具有排除他人干涉的用益物权。[5]因此，被设置了居住权的房屋，所有权人仍可以将房屋对外出售，然而，因为居住权合同的存在，买受人在行使自己的所有权时必须遵循有关居住权的法律规定，不能用自己的所有权对抗已经设立的居住权，而只能等居住权合同到期以后或者居住权人死亡，才能真正地行使自己的所有权。居住权设置的直接影响是降低了房屋的商业价值。因为后续购房人即使按照购销合同，支付了所有的价款与费用，仍不能即时地行使自己的所有权，这会使房屋买受人在购买房屋时更加谨慎。房产交易是拉动经济发展的重要途经，而设立居住权会直接影响二手房的买卖。这是由于购买二手房时除去需要查看房屋的权属、司法查封、设立抵押情况等，还需查询房屋是否登记了居住权。房屋如果存在居住权，则意味着买受人即使支付价款，也不能将享有居住权的人从房屋中驱逐。在一定程度上，这意味着所有权不能对抗居住权。

根据规定，居住权人可以对房屋享有使用和占有的权利。然而，对这种权利与义务的限度的界定并未明确。如果居住权人想对房屋进行装修，以达到更高的生活舒适度，由此产生的相关费用由谁负担，法律没有详细规定。我国民法典对居住权的定义更倾向于保障性居住权的功能，即只保障基本生活需求，而装修一事却关系到所有权人的处分权能，如果直接规定居住权人不具有装修权利，是否会在一定程度上侵犯居住权人的权利仍存在争议。而如果规定居住权人可以进行房屋装修，则所有权人的所有权将会落于弱势，装修附加价值问题也难以明确界定。这一点与房屋租赁有所不同。由于承租人有支付房租作为对价的义务，房屋所有人有义务保持房屋的正常使用，对影响租赁人正常生活的设备有维修或者承担维修费用的义务。[6]根据我国民法典的规定，居住权的设立原则上是无偿的，居住权人可能只享受权益而不承担任何义务或支付对价。[7]在这样的情况下，如果要求房屋所有权人支付装修费用，会增加房屋所有权人的负担。

民法典仅规定居住权人对房屋享有使用和占有的权利，却并未明确规定居住权人的义务。如果居住权人所居住的客体灭失，是由居住权人还是由所有权人对此承担责任并不明确。这里的客体灭失不仅包括房屋内置设施的损坏或者消灭，也包括房屋完全丧失居住功能的灭失情况。对这两种程度的客体灭失，应该分情况进行讨论。除此之外，由于居住权与所有权分离，对于居住权定义中占有和使用的界定范围是仅就为房屋本身，还是包括一些政策性附加的权利，如落户权利、入学权利等，法律也没有明文规定。如果对居住权的内容作限定解释，则可能不能保证居住权人的权益。然而，如果扩大解释，认为居住权人也享有入学与落户权利，则又对当前我国已经落实的户籍管理和入学教育管理办法提出了新的要求。因此，对于如何平衡所有权和居住权之间的矛盾，仍需进行进一步的研究。

2.居住权与建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指房屋所有权人对其所拥有的房屋建筑物享有所有权，而对共有部分，例如楼顶、楼梯、电梯等设备，享有共有和共同管理的权利。[8]因此，谈到居住权，一个重要的问题难以回避：居住权人是否同样享有建筑物区分所有权，即居住权人占有和使用的界定范围仅为享所居住房屋的专有部分，还是包括专有部分以外的共有部分？虽然居住权设置的目的是为了满足居住权人基本的生活需要，但如果将居住权限设置为所居住房屋的专有部分，对居住权人的基本生活保障是否会产生一定的影响？如果将居住权扩展到建筑物区分所有权上，对房屋所有人的权利则会产生一定的影响。这一点在小区车位问题上表现得尤为明显。因为资源的稀缺性，同一小区很难保证居住权人与所有权人同时拥有车位。[9]这一问题会导致业主、居住权人和物业之间产生纠纷。北京一小区要求小区业主租赁车位时一次性支付三十年租金，这充分反映了车位在业主生活中的重要地位。

此外，居住权人是否享有业主大会的成员权仍无定论。居住权是用益物权[10]，因此，居住权人所享有的权能范围是有限的，如果过度地扩展其权利，势必会向社会传达一个信息，即买房不如购买居住权。虽然这可以在一定程度上解决社会上出现的买房难问题，但从长远角度看，这会影响房地产及其相关行业的发展。回到居住权内容上，如果居住权人没有成员权，不能对房屋共有部分进行管理，无法对业主大会所作的决策提出意见，则可能构成对其居住权的侵犯。当前民法典仅从框架上规定了居住权的基本内容，并未对其与建筑物区分所有权之间的关系作出明确的规定。

（二）居住权与债权的冲突

居住权是为了保障居住人的生活而设立的。如果房屋上设置了居住权，债权人在行使债权的时候，就必须考虑居住权的存在。然而，在现实生活中，很容易遇到以下问题。

1.居住权与房屋抵押。抵押权是保障资金借出人能够在借入人资产出售后所得到的现金中获得偿还的权利，实质上这仍是基于债权关系产生的物权行为，而居住权所指向的权能仅是使用和占有。因此，抵押权和居住权可以在同一套房屋上并存。设立过居住权的房屋抵押存在两个情形：一是先设居住权后抵押。根据权利成立的先后关系，这种情形应优先保障居住权。如果抵押到期，银行想要行使自己的抵押权，就必须考虑居住权人的权利。银行在以房屋为抵押的相关业务中需要审慎考虑，以降低自身可能承担的风险。二是先设立抵押权后设立居住权。抵押权非质权，房屋抵押后，抵押人依旧享有其房屋的使用权和占有权。在这种情况下，如果抵押人又设立了居住权，且居住权时间长于抵押权，则抵押权人在行使抵押权时是否需要考虑居住权问题，还是依照权利成立的时间顺序，优先行使抵押权而不顾居住权的存在？法律对此暂无定论，但这是一个不可忽视的重要问题，甚至会对金融市场上的融资行为产生影响。

2.居住权与一般债权。居住权的设置仅需具备合同约定和登记备案即可成立。在现实操作中，自然人完全可能会被设置为具有多个居住权的居住权人。[11]如果拖欠债务的债务人，为自己的房屋设置多个居住权，而不偿还债务，由于其不能将房屋变现来偿还债务，这对其债权人是十分不公平的。在以往的司法实践中，为了逃避债务，已经有债务人按照买卖不破租赁原则，恶意将自己房屋出租给亲朋好友。事实上，设置了租赁权的房屋，即使法院将房屋拍卖，购买人也无法将房屋租赁人驱逐。长租合同具有二十年的期限限制，期限规定事实上也是对债权人利益的保护，使房屋的商业价值不至于完全消失。然而，对居住权的期限设置并无具体限制。不仅如此，居住权的立法目的是保障基本生活所需，多个居住权不能同时享有，实质上会造成社会资源的浪费，不利于经济的发展。

三、居住权的域外立法经验

随着居住权与所有权的分离，我国由房屋所产生的权利的内容更加具体化和丰富化，除居住权、所有权外，还包括建设用地使用权和建筑物区分所有权等。这些权利相互独立又相互联系，都与房屋这一标的密切联系。要更好地实现每个权利的立法目的，必须合理处理这几项权利之间的关系。在这一方面，可以借鉴学习域外立法经验，结合我国的实际情况，因地制宜，有所取舍。

（一）法国的居住权

罗马法是居住权这一概念的起源，法国设置居住权，在很大程度上是受到了罗马法的影响。罗马法中规定，父母长辈可以通过遗赠的方式将居住的权利转移给家庭中的部分成员，以使这部分家庭成员的基本生活得到保障。最主要的情形是父母将居住权遗赠子女。《法国民法典》第六百三十二至六百三十四条规定，对房屋享有居住权的人，可以与其家庭成员在该房屋内居住，在赋予此项居住权利时其本人尚未结婚亦可。[12]这体现了居住权除去本人享有外，包括其家庭成员在内的多人都可享有，居住权仅以享有此项权利的人与其家庭居住所需为限。这体现了居住权仅是为了满足居住所需，而不能用作他途。居住权既不得让与，亦不得出租，体现了明显的人身专属性的特性，即如果居住权人死亡，其所享有的居住权也随之消灭。从对法律条款的解读可以看出，居住权的设立是为了帮助社会弱势群体享有基本的居住条件，保护他们的生存利益。罗马法中居住权的设立是无偿的，是基于特定的身份权而形成的，这使居住权人在权利设定时对权利和义务的内容没有发言权，只能被动接受他人的设定。但随着法国社会的发展进步，居住权的设立可以考虑权利设立人的意见，契约自由被引入居住权设立之中。居住权的设立可以采用无偿的方式或者有偿的方式。采用有偿的方式设立居住权意味着居住权人获得了表达的自由，能够对权利和义务的内容发表意见，而不再是被动地接受别人赋予的权利。这一权能分离的变化满足了不动产流通的需要，有利于不动产资源的充分利用，保障了房屋所有权人的利益，也拓展了居住权人的权利范围。

此外，法国在司法实践中创设了将居住权转换为终身年金以保障居住权人的实际权利的做法，但其条件苛刻，只允许居住权人在身体健康出现问题而不得不入院治疗并在事实上不能享有居住权时，以终身年金替代居住权的实际行使。法国的这种变通方式符合当时法国的社会环境，给予居住权行使以较大的灵活性，能够真正地保证居住权人的利益。

（二）德国的居住权

德国法律关于居住权的规定大多数承袭了罗马法的规定，确立居住权的目的是为了帮助弱者，但又不限于此。德国实行物权法定的原则，认为物权的设定必须由立法加以确定，任何人都不能随意创设物权的种类或者物权的内容。在德国法体系中，居住权属于物权范畴，因而受到物权法定原则的约束，当事人不能基于合同或者协议，就法律直接规定的居住权的权利与义务作出个人约定。《德国民法典》第一千零九十三条规定：排除所有权人将建筑物或建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定；权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。可见，居住权是在他人的住房之上设定的权利，而且此种权利仅仅是为特定个人设立的，该权利不得转让与继承，只能由权利人享有。与此同时，德国对居住权人的范围也进行了一定的扩展，即增加了服务和护理人员。然而，随着社会的不断发展，德国对居住权的内容作了拓展。例如，在德国的特别法中规定了投资性居住权，即长期居住权[13]，可以通过资助他人建房而获得，也可以将自己获得的权利用于出租与获得收益，解决了居住权的投资性问题。德国法律区分了住宅所有权、共同所有权和居住权即用益物权之间的关系，最典型的例子是规定了“分时居住权”，即通过支付对价获得一定时间内的房屋居住权。通过居住权与所有权的分离，实现资源的充分利用。适应了社会发展的需要。

除此之外，德国《住宅所有权和长期居住权法》中规定：居住权可以扩展到建筑物以外的土地，但在以住宅作为主物的限度以内；对建筑物共有部分的设施，如无其他约定，居住权人也可以合理使用。这一点明确规定了居住权人的权利范围不仅包括设立居住权的建筑物本身，还包括共有部分。而“合理使用”的规定明确了居住权人在一定意义上与所有权人具有同等的权利。

（三）意大利的居住权

意大利民法典对居住权的规定并未脱离罗马法的影响，即将其作为身份权的延伸，用以保护社会弱者的生存权利。例如，家庭成员不仅包括未婚居住人，还包括其子女。[14]意大利民法典对居住权的创新之处体现在其第九百八十条关于用益物权的规定——在设立文件中未作出禁止性规定时，用益物权人可以转让其权利，即在不违反法律明文规定的情况下，用益物权人可以自主处理自己的权利。房产所有权人若想实现居住权功能，可以设定仅限于居住的不动产用益权，这使居住权的流通性问题得以有效解决。意大利不需要重新规定新的法律或者设立特别法，就已实现了居住权的流通。[15]

意大利法律对居住权人的权利与义务有着较为详细的规定，即居住权人需要承担管理和修缮房屋的必要支出，但超出正常修缮范围的支出，可以在居住权消灭时向所有权人要求赔偿。如果所有权人不愿意支付费用，居住权人可以行使留置权。

（四）日本的建筑物区分所有权

日本民法体系中并未规定居住权，但是其对于建筑物区分所有权的法律规定却可以扩展到房屋合法居住人这一范畴，而房屋合法居住人和居住权人在许多情况下具有相同的法律内涵。在日本，房屋的合法居住人也有权利参与到房屋的管理中，并获得成员权，可以参与业主大会，陈述意见。[16]同时，房屋的所有人基于管理规约或者集会的决议需要对建筑物的维护管理和使用负有义务时，居住人也有相同的义务。在日本法律中，虽然没有直接使用居住权这一概念，但是房屋的合法居住人却可以被解释为居住权人。相较德国法律规定，日本法律不仅规定了房屋居住人享有类似所有权人的建筑物区分所有权，而且需要承担相应的义务。在日本法律中，房屋所有人和房屋合法居住人的权利与义务相重合的部分很多。

四、居住权现实困境的消解路径

借鉴各国在居住权立法领域的创新实践和立法经验，结合我国当前民法典所确立的居住权法律框架，解决居住权问题所面临的现实困境，可以从以下几个方面着手。

（一）设定合同必备条款，规范居住权人的权利与义务

依据我国民法典的规定，居住权是依据合同约定而设的，对他人的房屋行使使用、占有的用益物权，根本目的是为了满足生活居住所需。如果对使用和占有仅作文义解释，而不规定居住人的义务，是对所有权人的财产利益的侵害。[16]因此，有必要利用合同必备条款的方式规范居住权人的权利与义务。当然，这也存在一定的例外情况，例如居住权人与所有权人协商一致，双方当事人愿意放弃权利与义务，并愿意承担由此引发的纠纷问题。必备条款的约定可以采用以下形式。

1.明确居住权人享有入学、落户等权利。在我国，落户和入学政策基本是与房屋所有权相关联的。设置居住权，使居住权与所有权分离，就不得不考虑原先附着于所有权上的入学、落户权益由谁享有。居住权的设置基础是居住权合同，因此，所有权人与居住权人在订立居住权合同时，应该明确居住权人所享有的权利，对于附属于房产的入学与落户权益作出相应的约定，在国家政策允许的范围内作出合理安排。

2.明确居住权人的合理利用和单纯修缮义务。为了保证居住权人的基本生活需要，须对房屋内设备进行必要的维护。双方当事人可以就房屋客体的灭失约定各自的义务。租赁合同往往约定设备维修是房东的义务，然而，居住权合同可以通过无偿的方式设立，如果再强制规定所有权人具有维护和检修义务，则会增加所有权人的负担。对于修缮义务的处理可以借鉴我国台湾的相关规定，规定住户有维护、修缮、合理使用专有部分的义务。考虑到居住权人的能力基础，可适当降低居住权人的建筑物区分所有权的行使条件。[17]“单纯的维护修缮”由居住权人承担，而超过“单纯的维护修缮”范围的则应该由所有权人承担。[18]因为居住权人所要求的仅是基本生活，他并不是房屋的所有人，大额修理支出全部由居住权人承担并不合理。例如，对房屋装修费用，所有权人并未真实享有装修所带来的权益，应该考虑居住权的期限和装修的可使用年限，综合评估房产价值，按照比例分配所有权人和居住权人的负担份额。当然，所有权人基于特定身份关系，可以要求承担所有费用，排除居住权人的义务履行。

3.明确高空坠物等侵权行为的民事责任。居住权的创新点是实现了居住权与所有权的分离。我国民法典规定，高空坠物造成损害他人财物或者身体的侵权事件时，房屋等建筑物的所有人、管理人或者使用人有承担侵权责任的义务。对于所有人和居住权人共住情况下的侵权责任分配以及非居住权人个人过错造成的高空坠物致人损伤时，所有权人和居住权人的责任分配，应该在合同中予以明确，约定责任承担份额，减少后期由于此类侵权事件发生而出现的法律纠纷。

4.约定居住权合同的违约事项。物权编规定居住权灭失的必要条件是登记备案的期限届满或者权利人去世。这一规定基本限制了居住权灭失的其他方式。这是基于居住权需保障居住权人长期稳定的居住权利而设计的，如果遇到不得不解除居住权的情形，就必须事先在居住权合同之中约定居住权的解除事项，这能够保障所有权人的利益。物权编的规定虽然采用物权法定的原则，但是居住权的设置却又遵循合同法意思自治的原则。因此，利用合同的天然属性，规定合同解除条件与违约责任，给予双方当事人解约自由，能够避免后续的居住权纠纷，或将纠纷限定在合同法的范畴之内，以便协商解决。

（二）利用司法解释对居住权提出限制

司法解释能够对现行的法律体系作出进一步界定与补充，从而完善法律内容。因此，利用宪法赋予审判组织和法官的司法权，对真实判例作出切合实际又不脱离法律的解释是确有必要的。对居住权施行面临的现实困境可以从以下几个方面提出司法解释。

1.唯一居住权受保障，但应遵循公序良俗。根据我国民法典的规定，居住权的设立完全基于自愿原则，只要双方当事人协商一致，法律便尊重其合同自由。因此，一个自然人可以被设置多个居住权。然而，在正常情况下，自然人享有一套房屋的居住权已经足以满足基本生活需要，设置多个居住权事实上构成了资源的浪费，并不能真正实现物尽其用。因此，应该合理地限制同时期居住权的数量，或者规定只有唯一居住权才受到法律保护。只有等前一个居住权的期限届满后，才能基于另一套房屋重新设置第二个居住权，以此避免一人多居住权的情况，防止有人恶意设置居住权，导致资源浪费。

基于特定关系，应允许同一房产上设置存在多个居住权。居住权的设置需要满足合同约定与备案登记两项条件。因此，在同一房产上应该允许设置多个居住权。例如，丈夫作为房屋所有人，可以为妻子、儿女和父母设置居住权，但应该注意防范违背公序良俗的行为，如为破坏婚姻的第三者设置居住权，这不利于婚姻家庭关系的稳定。因此，在设置多重居住权时，应充分考虑所有权人与居住权人之间的关系，综合衡量居住权的设置是否会对第三人的权益造成侵害，从源头控制居住权的滥用。法律应该对侵害的内容予以明确，不仅要包括直接侵害，也应考虑间接侵害所造成的损失。

2.居住权期限应与房屋产权相联系。居住权期限可以是终身，而建设用地使用权却有期限。随着医疗条件的发展，自然人的寿命不断延长。如果将居住权期限设置为终身，则居住权期限可能超过当前法律所规定的房屋产权期限。这便涉及房屋变成危房后，居住权人的居住权如何处理等问题。虽然民法典规定，住宅建设用地使用权到期的直接自动续期，[19]还规定了应当按照法律和行政法规的规定办理续期费用的缴纳或者减免事项，但法律却并未规定房屋，续期费用是由居住权人缴纳，还是由房屋所有权人缴纳。因此，可以通过司法解释，适当限制居住权的期限，直接规定或者原则上规定居住权的约定期限不应长于房屋产权期限，如果居住权合同约定了终身居住权，则同时应该约定房屋产权到期后的处理办法，防止居住权设立后，双方出现居住权纠纷。

（三）通过法律救济，解决涉居住权实务纠纷

1.司法救济手段。法官的自由裁量权可以有效地救济在居住权纠纷中处于弱势地位的群体，帮助其平衡居住权人与所有权人以及第三人之间的关系，最大限度地补偿其损失。[20]根据前文所述，在居住权纠纷中并非总是居住人处于弱势地位，所有权人的利益甚至是相邻关系或者债权人的利益都会受到损害。为有效处理这些纠纷，在司法裁判中可以借助长期租赁合同纠纷的处理经验。在当前法律体系下，本着公平正义、等价有偿、诚实信用的审判原则，作出正确的判决。司法救济裁判具有强制性，可以有效地解决居住权纠纷。然而，在实际生活中，所有权人与居住权人之间往往具有较为亲密的关系，司法救济很可能会给当事人造成较大的精神困扰。因此，司法救济手段的使用，应当慎重考虑特定情形。

2.仲裁救济手段。仲裁救济手段是在法院外实施的一种救济，指合同当事人基于契约将未来可能发生的纠纷交给第三方仲裁机构处理。用仲裁方式可以使当事人之间的纠纷通过比较柔和的方式得到解决。相较司法救济手段，仲裁救济程序较为简单，速度较快，效率较高，能够照顾居住权人与所有权人之间的情感关系，更可能促使双方达成一致意见。在现实生活中，所有权人为自己的父母、妻儿设立居住权的根本目的是为了保障他们的居住权利。因为房产利益而发生纠纷，是所有权人和居住权人都不愿意看到的。因此，通过仲裁手段救济居住权纠纷中的受损害人，是值得推崇的。

3.行政救济手段。基于居住权纠纷的特殊性，可以引入社区居委会进行纠纷处理。社区居委会是社会居民的自治组织，对社区里发生的事情了解程度更高，在处理相关家庭居住权纠纷时，能够更及时有效地找到双方的争议点，提出有效的纠纷解决策略。当然，纠纷解决的专业性和技术性越来越强，对社区工作者的理论知识和技术手段都提出了较高的要求。因此，需要进一步规范行政司法救济程序，培养具备丰富法律知识和专业技能的工作人员，帮助解决纠纷。随着社会的不断发展，行政救济的作用越来越大。

五、结语

综上所述，我国民法典中增加有关居住权的内容总体而言利大于弊。它填补了我国关于居住权的立法空白，丰富了物权的具体权利内容，对解决当前“炒房”、离婚不离家、主人去世房屋由保姆居住等社会热点问题具有重要的指导作用[21]，能够解决司法裁判中出现的争议问题，真正实现房屋物尽其用和保护弱者的价值理念。尽管民法典中对于居住权作出的原则性规定还不够详尽，不能真正地直接应用在司法判例中，但居住权立法框架的搭建为后续的司法解释、法律法规确立指明了方向，对未来社会的发展而言是一件有利的事情，有利于解决既往涉及居住权纠纷实务的法律援引混乱问题，也有利于未来房屋管理政策的落实，如房产税的征收等。应当尽快制定居住权实施细则，对居住权的界限作出规定。同时，也要利用合同法的规定，对居住权人和所有人的权利、义务作出一定约束，利用法律救济手段平衡两者之间的利益关系。只有通过法律手段、行政手段规制居住权的行使，才能规范房屋价值的转换，真正实现房屋本身的价值，保障社会低收入群体的长期稳定居住权。