浅议房地产开发经营风险分析与对策

2020-12-07陈静

魅力中国 2020年45期

陈静

（四川航天职业技术学院,四川成都 610100）

从房地产开发的特点来看，成本投资力度大、资金回报时间长是其最为明显的特征，这些特征都在一定的程度上增加了房地产企业发展的风险性。为此，在进行房地产开发与经营风险的研究工作中，需要相关工作人员加强对其重视程度。根据不同的经营管理策略，采取更具针对性的解决策略，从而保障房地产企业经济效益的有效提升，降低企业的风险，促进整个行业的健康发展。

一、房地产开发项目的风险分析

（一）政策风险

政策风险，主要指的是在国家相关的政策的影响下，产生的一系列的房地产开发与经营的风险。在整个行业的发展过程中，国家和政府部分为了保障市场的稳定运行，提升行业的发展质量，往往会根据行业的发展特点和发展规划，做出有针对性的计划和调整。近年来，为了有效避免“炒房”现象的发生，政府部门加大了对房地产房价的控制和调整。从房地产企业的角度来讲，对其带来了巨大的冲击。首先，在产业政策方面。在房地产企业发展的过程中，政府的相关政策对其发展发挥着重要的作用，可以说是决定了整个行业的未来发展。如果采取的积极的政策，将能够在很大的程度上促进房地产企业的发展。反之，如果国家的形式政策不好，将会限制房地产企业的发展。其次，在金融政策方面。国家采取积极的金融政策，能够为产业的发展创造良好的市场环境，为企业的发展提供充足的基金支持。如果采取了消极的政策，银行的信贷能力都会下降，限制房地产企业的进一步再扩大。最后，在土地政策方面。所有的房产项目都需要在固定的土地范围之内开展。房地产企业要充分考虑土地成本对房产项目开发的影响，选择合适的地皮，提升房地产企业的经济效益。

（二）建造风险

建造风险主要指的是在工程项目建设中面临的风险，包括与承包商的协商、合同的签订、工程的施工建设等方面的内容。企业在招标的过程中，要选择社会信用度较高，声誉较好的施工企业，降低不必要麻烦的发生。在企业进行合同的签订，是因为双方有着共同的利益和发展目标，而这种利益和发展目标体现在合同中，就是双方关于某一项目的合作。而在这过程中，双方是否具备了签订合同的资格、是否具备了履行合同的能力，就是潜在的风险。如果在后期的工作开展过程中，双方无法根据合同约定的内容履行相关的规定，就会在很大程度上制约着双方的进一步发展，对于双方的利益都会产生影响。根据相关的调查和研究发现：许多的企业在签订合同的过程中，会由于表达不明确、专业知识不够、管理能力不够等因素产生一定的影响。

（三）销售风险

房地产企业进行房产项目开发的最终目的是为了房产的销售，获得较高的经济效益，这也是整个流程的最终结果。为进行销售的过程中，需要选择合适的时机，根据市场上的实时状况，利用互联网媒体平台或者发挥名人效应、采取优惠政策等，促进房产的销售。

二、房地产开发投资风险的对策及防范措施

（一）做好项目开发前的可行性报告

房地产项目的开发和管理的工作内容十分复杂，其涉及众多的管理部门和内容。为此，在进行开发之前，需要安排相关的工作人员对房产开发的可行性做好准确的分析。在进行充分的市场调查和报告分析之后，联系施工企业，开展项目建设。

（二）对建筑工程造价进行合理的管控

建筑企业开展工作的目的是为了企业效益，因此，在进行风险的管理时，首先需要解决的问题便是建筑工程的造价问题。施工管理中，管理者必要对于人员的支出、物资支出、各项设备的购入等各个方面的运用，做好严格的控制与管理。只有这样，才能够对于工程的造价进行有效的管理，对工程的造价进行全线的规划与管理，保障工程建设的每个项目的支出都能够在预期范围之内，从而实现工程造价管理的目标。在这个过程中，要对支出账单进行反复检查，如果出现了问题，应该及时解决。