房地产经济波动的影响因素分析及对策研究

索进凯

（胜利油田胜利房地产开发有限责任公司，山东 东营 257000）

引言

随着社会经济的发展，当前房地产经济已然成为社会经济结构的一大支柱，在促进国家经济进步、推动社会经济持续稳步发展上都起着至关重要的作用。但由于国家政策、市场机制等措施的不完善，房地产经济的发展并不平稳。因此，分析影响我国房地产经济波动的因素，研究探索恰当的手段维持房地产经济的稳定有利于促进我国经济社会的发展。

一、房地产经济波动的影响因素

（一）房地产价格的变化

房地产价格的起伏变化也是影响房地产经济波动的重要内在因素，由于房地产消费市场的投机心理而盲目投资，导致近年来房地产价格急剧上涨，且呈现无规律性变化，而价格的上涨也会促使房地产投资市场不断扩大投资，导致资金不断流入房地产市场，促使房地产市场不断发展，但是这种发展属于不健康、不稳定的发展，长期持续下去会导致房地产泡沫的不断膨胀，从而对实体经济产生不利影响，甚至导致实体经济的急速衰退。

（二）政策变化

政府通过出台相应的宏观经济政策来调控房地产市场进而改变不健康的市场发展。比如，通过产业政策、货币政策等，来影响房地产的价格、供需关系、房地产投资等，进而影响房地产经济的波动。

（三）房地产市场的供需关系

房地产市场供需关系是影响房地产经济波动的主要内在因素，房地产经济的波动受供需关系的影响比较明显，而且房地产供需矛盾一直是存在的，所以供需关系也是长期处于不平稳的状态。当消费者对房产的需求与房地产市场的投入不成比例时，尤其是近年来消费者对房产的需求急剧增加，就会导致房地产市场供不应求的现象，进行导致房价急剧上涨；相反，如果消费者需求得到控制，房地产投入加大，就会导致供过于求，也会导致房地产经济的波动。由于影响房地产供需关系的因素较多，所以房地产市场的供需关系长期处于不平衡状态，很容易引起房地产经济的波动。

二、控制房地产经济波动的对策措施

（一）对房地产价格进行控制

在房地产经济波动过程中，其房地产价格的影响最为深远，所以这就要求政府相关部门制定出相应的策略，但是在这之前必须要对房地产市场进行深入的调查，并且进行科学、合理的分析。例如，政府相关部门委托第三方按照区域繁华程度、基础设施和公共配套等因素进行评估最高控制价和平均控制价，并综合考虑土地成本计算的销售指导均价、调查二手房价格推算销售指导均价等因素确定每个楼盘的商品住房的预售备案建议指导价格。报政府部门备案后，根据评估建议指导价做好楼盘预售备案价的指导。房地产价格评估既是加强房地产价格管理的基本内容，又是实现房地产价格管理的重要手段。有助于了解房地产市场行情，保护合法交易，保持房地产市场价格的基本稳定。也只有这样才能更好的将其经济的波动情况加以控制，此外，国家在出台有关的宏观调控政策之前，必须要承担一定的责任，并且要确保房地产的波动控制在一定的范围之内，同时国家在进行正常干预的过程中必须要注意把控节奏，切勿进行过多的干涉，必须要让房地产的波动符合当代社会发展的趋势，一旦房地产的波动较为显著，此时国家出台政策加以合理调控即可，从而精准实施片区调控，完善住房指导价格体系。

（二）强化保障性住房建设力度

改善住宅供应结构，使人人都有一个居住的家，是当前房地产行业发展的主要宗旨。首先，国家需正确立足于本国国情，以普通居民住宅为重点，选择科学、合理的房地产投资政策，利用宏观调控和市场机制两大途径，推进房地产业发展，不断调整和完善房地产经济的状况，确保人民都能安居乐业。其次，要出台相关促进房地产经济可持续发展的政策措施，并运用合理的政策和举措对其中的不良现象进行纠偏，以保证房地产经济的健康、可持续发展。

（三）充分利用市场调节机制

正确对待房地产经济波动的现状，需要国家正确利用市场调节机制，充分发挥市场的作用，让市场展示房地产经济的真实趋势以及泡沫经济背后的真相。但一般看来，市场与政府的关系总是很微妙，具体表现为：每当政府在预期内无法完成经济指标任务时，政府就会跳过市场调控环节，过早的对房地产市场进行人为干预，降低楼市价格，促进经济消费以完成当年的经济指标。像这样为了完成经济指标而扰乱市场的自动调节环节的做法是不可取的，首先，市场调节是维持供求平衡的主要途径，也是表现房地产经济真实趋势的照妖镜。房地产经济情势尚不明朗，急忙出台政策措施，很难确认措施的利与弊。其次，即便出台的措施填补了空缺的指标，但它对于后续房地产经济发展问题的解决是否存在好处尚不能判别，或许反而增加后续房地产经济发展的难度和不确定性。在激烈的市场竞争中，适当的价格波动有利于缓解激烈的竞争环境，因此，只要房地产经济控制在一定的范围内，没有大涨或大跌，就是相对正常的，不需要过早地人为干预。

结束语

综上所述，房地产行业在推动我国社会发展过程中发挥着重要的作用，同时它也是国民经济的中流砥柱。尽管当前房地产经济波动较大，发展前景不明朗，但保证房地产经济的平稳发展对我国民生大计而言仍有着重要的战略意义。因此现阶段各管理部门应加大研究力度，从宏观调控、市场供求提等方面出发，在现有资料的基础上探索出满足我国房地产经济健康发展的政策措施，并深入落实到各工作人员的实际工作过程中，从而实现房地产经济的稳定快速发展。