棚户区改造房屋发证面积差异纠纷解决方案

郑久应

（安庆市房地产市场管理处，安徽 安庆 246003）

一、问题纠纷产生背景

棚户区改造是一项利国惠民政策，尤其是房票政策措施实施，即政府拆除老百姓房屋，折算成房价款，开具房票，老百姓凭房票购买商品房或二手房的行为。此举多方互利共赢，一是满足老百姓安置多元化需求，消化市场化商品房库存；二是转变拆迁老大难问题，推动城市改造进程；三是有利于政府对房地产市场管理的宏观调控；四是改变城市面貌、改善人居环境，提高人民生活水平。自2008年中央启动保障性安居工程以来，全国逐步推行棚户区改造，仅2013年至2017年全国累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。作为中小城市安庆，近年来，棚户区改造也在大范围开展，拆迁房屋面积认定自然成为被拆迁人关注的焦点，申请棚改房屋面积复测的老百姓越来越多。有关复测面积纠纷集中反映的问题是：同一楼栋房屋，本应面积套型一致的房子，其发证面积不一致。产生此种现象的根源是：以前建造的房屋竣工后，交付使用前，没有对整幢房屋建筑面积进行测绘，没有进行分户面积计算，没有办理房屋初始登记，没有电脑查询信息。但个案面积不同却千差万别、莫衷一是。

二、面积不一致主要历史原因形成

（一）上世纪80年代至90年代初，我市城区房屋是由市人民政府发证办公室发证，但具体实施部门较多，如房管所、房管科、私房所等单位，管理分散，不集中统一，公有房屋建筑面积基本由本单位绘图计算，私有房屋实行自行申报制度。

（二）相关法律法规、规范滞后，部门成立滞后，业务开展滞后。有关房产测绘技术规范方面，1991年国家正式发布了中华人民共和国测绘行业标准《房产测量规范》，到2000年8月1日国家才逐步完善，出台国标《房产测量规范》，行业标准相关规定缺失或不详，已多年不适应房地产市场化发展的需要。我市专业房产测绘部门直到1993年成立，1997年才取得房产测绘资质，进行专业化运作。房屋初始登记（首次登记）业务按规定应于1998年实施，因条件不成熟，我市直到2002年才开展。

（三）上世纪90年代中期，国家取消福利分房，推行市场化商品房，加快实行职工优惠购买公有住房政策，房改售房时间紧、任务重，售房单位按公房证载图纸（有些图纸本身有误）计算房屋面积出售公房，登记发证部门按房改售房合同面积登记，合同面积未经审核即发证。有些单位照顾职工，明确规定其所售的公有住房共有面积不售，造成发证面积中不含共有面积或只含部分共有面积，甚至出现同一单位不同批次出售同一户型的房屋面积不同。

（四）早期建筑规划设计制度不健全、工作不规范。建筑规划设计图纸随意变更，房屋建造变更的随意性更大，如擅自加建、减建，擅自变更阳台的封闭样式等等导致面积不一致的乱象。

三、房改房上市交易过程中的惯用做法

2000年以前房屋登记发证，发证建筑面积基本来源于申请人申请办证时对其单户进行测绘计算的面积。对单位房改房出售给职工的房屋办证，更是简化方便，基本上是按单位和职工的购房合同面积发证。后期这类房屋上市交易或其产权人认为面积有异议时，房地产市场管理机构通过审核其档案资料信息，认为确实存在面积比较差异的，即派员现场复测，并按前期分摊计算规则（约定俗成的地方性规则）重新计算分摊，如面积增加的，再次通过房改政策增补购买，然后再行上市交易。但对建筑面积已经超发的产权登记人，房地产市场管理机构则很难劝其变更下调发证建筑面积。于是，面积不一致现象依然长期保存，问题矛盾一直潜伏在那里。房地产市场管理机构和房改售房的产权人之间矛盾逐渐增大、工作量逐渐增大、信访量逐渐增大，行政成本大大上升。

四、棚户区改造激发棚改户对棚改房屋价值追求

近年来，我市房价逐渐上升到高位期，受国家宏观政策调控影响，棚户区改造项目如火如荼，房票措施实施更刺激了老百姓拆旧房买新房的强烈欲望。我市棚户区改造的房屋基本是1995年以前建造的，当时还没有公摊面积的有关计算规定，发证面积差异比比皆是。棚户区改造突然激发了沉睡已久的矛盾，点燃了拆迁户对发证面积不一致的强烈不满，以至于出现发证面积正确住户，拼比发证面积错误（多发）住户的攀比现象，经常出现面积计算规则（自墙、共墙问题、楼梯按户、按面积分摊问题）的争论不休现象，严重影响拆迁进度、工作秩序、政府公信力。

五、实践意见建议

为了更好地服务政府棚户区改造工作，本着尊重历史、实事求是的原则，按照物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规规定，对棚改房屋面积不一致问题，我们经过多轮会议研究，并吸纳相关城市经验，采取如下解决方案：

（一）棚户区改造房屋面积认定，原则上以产权证记载面积为准，不再进行面积复测，需要复测的，由房屋征收主体申请并报房屋征收部门同意委托房产测绘部门进行复测计算。此举变产权人委托为征收部门委托，大大降低各种成本，提高了棚户区改造进度，减少了不必要社会纠纷。

（二）按照房屋套内面积进行结算安置。即棚户区改造伊始，通过政策宣传，实行拆除房屋套内面积和安置房屋套内面积一致的原则进行结算。该方案可以适合解决拆迁房屋与安置房屋公摊系数相差悬殊的情形。

（三）借鉴周围地市相关经验完善房屋面积复测相关材料，征求市各区及征收办意见，并报市棚改指挥部会议讨论研究。如有关市区规定：当相同套型房屋证载面积不一致时，按照就高不就低原则予以确认建筑面积和套内面积。