基于投入产出表的房地产业关联分析

张宇航 卢宏光

摘 要：基于2010年投入产出延长表中的数据，依据产业关联理论，用直接消耗系数、影响力系数、感应度系数三个系数，同时运用投入产出法分析房地产业与其他产业间的联系。结果证明，房地产业虽然是当前投资的抢手行业，但是对国民经济发展的带动力较弱，不适合作为主导产业发展。

关键词：投入产出;影响力;感应度;房地产业

一、 引言

作为当代经济的重要产业之一，房地产业在国民经济中占据很重要的地位，国家发展的每个阶段都带动房地产业的发展。近几年我国房地产业处于快速成长阶段，一定程度上成为经济发展的风向标。房地产业与其他产业间的联系不仅表现为直接联系，还有互相促进的间接关系，正是由于这种联系才形成了一个有机整体。

房地产市场波动对国民经济运行存在巨大的影响，这种影响是由于房地产业关联度大、资金较大等特点所决定的。首先，我国房地产业近些年来发展速度很快，其增长率高于其他行业的增长率。其次，房地产的产业关联效应大，影响国民经济各产业间的协调发展。最后，房地产业资金较大，其发展状况的好坏对金融市场的繁荣和危机具有重大影响。因此文章将利用投入产出方法，通过对房地产业与其他产业之间关联关系的量化分析，研究房地产业对其他产业拉动作用与推动作用的影响，并据此联系实际给出相应的政策建议。

二、 投入产出关联理论

产业关联理论是在经济学家里昂惕夫的投入产岀模型基础上发展起来的一门用于研究部门间经济联系的理論。我国经济中各个产业间有着密切联系，投入产岀法是从价值形态角度具体分析产业之间关系。某一具体产品或服务的生产过程需要多种要素的参与，为了分析各产业在经济中的地位及影响力，需要量化分析产业中的投入产出，而产业关联理论正是从此层面剖析产业之间的联系，为经济稳定发展提供一些理论支撑。

产业关联的橫向联系一般指某部门的产品或服务为其他部门生产所提供的价值总量。横向产出有中间产出和最终产出。中间产出是指各个部门一定时期生产的产品被分配到其他部门继续生产利用的部分。最终产出是指被投入到最终环节使用的部分，包括最终消费、投资、出口等。

产业关联的纵向联系是指一定时期某一部门生产消耗的其他产品数量，也就是说，一个部门的生产需要其他部门提供相应的生产要素，包括原材料、燃料及服务等。而投入又分为中间投入和初始投入。中间投入一般指某部门在生产过程中时消耗各个产业部门的生产要素。投入是指产业部门生产过程中的消耗，产出是指产业部门进行某一具体活动所输出的结果。产业部门是一个相互关联的整体，部门间以投入和产出为关系纽带。文章运用投入产出法，从投入量产出量角度对房地产业关联关系进行研究，来分析房地产业与其他产业部门间的关联效应。

三、 房地产业的产业关联分析

（一）直接消耗系数

直接消耗系数aij=xij/Xj，其中xij是j部门生产中消耗的第i部门产品的数量，Xj是j部门的总投入，该系数是生产单位总产出对产品的直接消耗量。直接消耗系数反映了其他产业对某产业的依赖程度。直接消耗系数越大，说明其他产业的依赖程度越大。

数据来自2010年全国投入产出延长表。2010年投入产出延长表分为65个部门，通过直接消耗公式，计算出2010年国民经济各部门的直接消耗系数。（表1）

表1 房地产直接消耗系数比较大的产业排名前十

从房地产的直接消耗系数来看，房地产业产值的增加直接带动作用最大的是金融保险业，其次是建筑业，再次是租赁和商务服务业。房地产每百元产值中，需要直接消耗金融保险业6.7元，这说明房地产本身对金融业的依赖性很强，金融保险业的状况将直接影响房地产房地产的繁荣程度。房地产对建筑业的直接消耗系数较高，房地产每百元产值直接消耗建筑业3.59元，说明目前我国房地产业依然是一个以新开发商品房为主的产业。

（二）完全消耗系数

完全消耗系数是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数是全部直接消耗系数和全部间接消耗系数之和。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。在国民经济各部门之间，各种产品在生产过程中除有直接的生产联系外，还有间接联系，这使得各种产品间的相互消耗除了直接消耗外，还有间接消耗。完全消耗系数则是这种直接消耗和间接消耗的全面反映。完全消耗系数矩阵可以在直接消耗系数矩阵的基础上计算得到的，利用直接消耗系数矩阵计算完全消耗系数矩阵的公式为：B=（I-A）^（-1）-I式中的A为直接消耗系数矩阵，I为单位矩阵，B为完全消耗系数矩阵。含义就是列昂捷夫矩阵（I-A）的逆矩阵减去单位阵I。（表2）

从房地产完全消耗系数分析来看，房地产业对金融保险业、金融冶炼及压延工业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、交通运输及仓储业的等产业的带动效应最大。这些产业是房地产业重要的相关产业，在分析房地产市场波动的影响时需要首先和重点考虑，为了促进这些产业的健康发展，需要合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模。

（三）影响力系数和感应度系数

影响力系数是指国民经济某部门增加1个最终使用单位时，对国民经济其他各部门产生的生产需求影响程度。表达公式为：

为列昂惕夫逆矩阵列和的平均值。影响力系数越大，说明该产业对国民经济的拉动作用越大。当影响力系数大于1时，表明该产业对其他产业部门产生的影响大于社会平均水平，是社会生产中比较关键的产业;当影响力系数小于1时，表明该产业对其他部门的波及效应小于社会平均水平，在国民经济发展中的作用有限。

感应度系数是将国民经济各部门最终使用平均增加一个单位通过完全消耗而引起的第i个部门总产出的增加数与各部门平均总产出增加数的比值。表达公式为

当感应度系数大于1时，说明该产业对国民经济各部门的需求变化的感应度比较大，可以推动国民经济较好较快的发展，当感应度系数小于1时，说明该产业对国民经济发展的推动作用较弱。

通过表3，可知房地产业的影响力系数为0.51997，表示房地产业每增加一单位的最终需求时，对国民经济各产业产生的平均需求拉动为0.51997单位。房地产业的影响力系数远小于1，并且房地产业的影响力系数在65个产业部门中排名最后，影响力系数处在最低水平，表明房地产业对国民经济的整体拉动能力或者说房地产业的波及效应低于社会平均水平。

从表3可知2010年房地产业的感应度系数为0.46989，表示国民经济各产业平均增加1单位最终使用时，房地产业为国民经济各产业的生产提供0.46989单位的产出量。房地产业的感应度系数也远远小于1，且感应度系数在65个部门中排名第58，比较靠后。说明房地产业所受到的感应程度远低于国民经济各产业的平均水平，国民经济各部门需求变化对房地产业的影响较小，或者说房地产业对国民经济各部门需求变化的感应程度较小，也意味着房地产业对国民经济的推动力相对较弱。

四、 结论

综上所述，可以得出以下结论：

（一）房地产业对金融业、租赁和商务服务业等第三产业依赖程度较高。而对房地产业的依赖程度最高的是金融业，其他服务业对房地产业的依赖程度也很高。说明房地产业的产业关联多涉及第三产业。

（二）房地产业的影响力系数小于1，说明房地产业的发展不足以带动其他部门和产业的发展，不能够带动国民经济较快增长。同时，房地产业的感应度系数小于1，说明房地产业对国民经济各部门需求变化的感应程度比较小，不能够推动国民经济较好较快的发展。

（三）房地产业的影响力系数和感应度系数较小，表明房地产业虽然是最受关注的投资行业，也是快速增长的行业，但是不能够作为主导产业发展。应适当减少政府的投资以及减少倾斜于房地产业发展的特殊扶持政策。

作者简介：张宇航，河南大学经济学院;卢宏光，河南大学土木建筑学院。