浅析房地产企业内部控制管理

摘 要：近年来，房地产业发展速度很快，是国民经济中非常重要的一个组成部分，不过因为这一行业自身的特点，外部环境的宏观因素、金融政策等都容易对其造成很大的影响。在2018年举行的中央经济会议上，国家就指出要实行积极的财政政策，而货币政策也要执行松紧适度的原则，虽然金融政策对某些方向是“宽松”的，不过对于房地产还是保持“从紧”原则，并且还是在坚持“住房不炒”的思想，在这样的形势下，房地产企业生存的压力变大，为了适应这样的环境，房地产企业也越来越重视内部控制工作。首先，就对房地产企业在内部控制方面的问题进行了分析，对其产生的原因进行了探讨，其次，在此基础上提出几点具有针对性的对策，比如，要提升内控意识、完善内控制度、提高制度的执行力度、提升风险防范意识、建立健全内部监控机制等，希望能够有助于提升房地产企业的管理水平。

关键词：房地产企业;内部控制;内外部监督机制

一、 引言

房地产企业和土地的联系是非常紧密的，而且它的产品都是不可移动的，企业在进行经营的时候他们产业存在着比较强的关联性以及价值性。大体上讲，房地产企业主要有以下几点特征：首先，它在前期需要投入大量的资金。可以说房地产本身就是一个资金密集型的产业，不管是企业的经营相关还是项目的实施，其投入的资金都是非常多的，如土地的出让金、区域开发的安置金，还有项目实施的税金等。其次，在进行建设、开发的时候需要投入的人力以及财力等也都是非常多的。所以说，投资者想要加入这一行业的话首先就要打破房地产企业在资金方面的防线。

二、 房地产企业内部控制的概念及意义

（一）企业内部控制的概念

所谓的内部控制也就是企业内部形成的管理机制，是专门针对企业的内部部门的，是企业在内部进行自我约束、评估、调整以及控制的活动与方法。进行内部控制就是为了获得准确的会计信息，确保企业的经营方针能够被落实，提高业务活动的效率，带来更多的效益。通过进行合理的内部控制，可以降低企业的经营风险，对企业资产、利益进行保护，提升其经营的效果，促进其经营目标的实现。

（二）房地产企业内部控制的意义

房地产行业的投资成本往往都是非常高的，每个项目都需要投入大量的资金，所以经营的风险也非常的高。最近几年，房地产企业整合的速度越来越快，出现了很多的千亿级房企，企业间的竞争也是变得异常的激烈，行业集中度不断提升，在这样的形势下，企业必须要加强管理，通过科学的管理来提升企业的效益，要进行精细化、差异化的管理，要在管理上进行创新，不断地提升风险管理意识，提升资金的应用效率，减少投资的周期，使收益达到最大化。内部控制对于企业管理的影响是非常大的，有主意提升企业的管理水平以及经济效益，这可以从以下两个方面反映出来。首先是能够使企业有更强的能力抵御市场风险。通过进行科学的内部管理，就可以减少企业管理错误或者操作不合规的问题，这样由此带来的损失也就会大幅度的减少，使企业资产更加的安全，保证其完整性，企业的运行机制也会变得越来越科学、高效，使考核以及问责制度变得更加的完善，使员工工作中有更强的合规以及自觉意识，这样就有助于减少企业的市场风险。其次是能够帮助企业提升经营效率。经过进行内部控制，企业内部的组织构架会不断优化，职责范围会变得更加的明确，企业的总体目标目标会被分解并分摊到每个部门、岗位，甚至是工作人员的身上，使企业能够更加协调、高效地运转起来，经营效率也会得到提升。

三、 房地产企业内部控制中存在的问题

（一）内部控制意识不强

如今，国内房地产行业的发展形势是非常好的，房产企业的经营业绩也都是比较优秀的，不过也存在着管理者只重视企业的业绩而忽视内部控制的情况，他们对于内部控制缺乏理解，有些更是觉得内部控制也就是企业内部制度的集合。这些年，国家的宏观调控不断紧缩，市场竞争也变得更加的激烈，在这样的形势下房企才开始重视内部控制，风险意识才不断加强。

（二）内部控制制度不健全

如今，房企也开始重视内部控制，不过在这方面的制度的建设还没有跟上来。即使那些建立了内部控制制度的企业，其体系也是不够完善的。这是因为本身企业就是利益至上的，他们关注的重点都是在开发以及销售上，只是着眼于眼前的利益，不愿意在内部控制上投入过多的资源、精力;并且，我国的房企内部控制制度发展时间还很短，缺少经验，有些房企的内控制度和自己的业务并不匹配，实施效果也并不好。

（三）内部控制执行力不足

高效的内控体系需要有优秀的实践以及执行力的支持，如果执行环境不好的话，内部控制也无法顺利的展开。房地产业对内控人才的需求是很高的，由其需要綜合型的管理人才。可是，如今的情况是不管是在人才数量还是质量方面都远远无法满足需求，内部控制的实施与执行也就受到了影响。

（四）内外部监督机制不健全

有些企业虽然有部控制制度，可是评价机制却不完善，没有对管理层的内部控制进行监控，内部控制效果并不好。有些公司以及管理层对于内部控制的执行情况没有进行科学的评价，没有建立完善的问责以及惩罚机制，结果内部门控制没有得到有效的落实，内部控制的效果也就比较有限。

四、 供给侧改革背景下，房地产企业进行内部控制的方法

（一）优化资源配置，处理企业闲置土地

因为住房价格的不断上涨，国家采取宏观调控的方式来控制房价，由于房价的上涨遭受到国家的抑制，大多数房地产企业都握紧自己手里的土地资源静观市场的发展，形成了土地供给效率的低下问题。在国家对供给侧结构性进行改革过程中，改革工作中的土地政策对房地产企业的发展影响非常大，国家的目的是通过改革使土地的供给效率得到改变，充分的应用其房地产企业手中闲置的土地，以此使房地产市场的供给关系得到有效的刺激，有效地降低土地的开发成本，由此一来，不但是我国的土地资源得到了合理的优化和配置，使房地产的供给关系得到了改变，同时，有效的落实了我国改革供给关系的政策，使房地产市场的供给率得到了有效的刺激。

（二）改变内部控制理念

房地产开发企业应该将内部控制制度建设作为一项非常重要的工作，把建设和完善内部控制工作当作一个长期的任务和工作来进行，进行有关计划的制订，及时的梳理有业务文件并做好完善工作。根据房地产行业独有的特点，要对投资风险、筹资风险、项目开发存在的风险和销售后回款风险的内部控制管理加以重视。建设内部控制要与房地产企业的业务范围、经营规模等方面相结合，深入的分析和研究外部的宏观环境和企业内部环境，进行及时的调整。

第一，房地产企业在筹划内部控制制度时期要聘请外部有经验的内部控制咨询企业，有展业的机构对企业全员進行培训教育，以此有效地提高全体员工的内部控制能力和意识。根据房地产企业内部控制制度的建设为其提供具有指导性的建议，并与企业的规模相结合，确定建设范围。内部控制工作的领导由企业的董事长来担任，在企业中成立内部控制团队，控制内部控制的各向工作。内部实施的项目组、企业高管和制订的联络人组成内部控制团队。内部控制预计的各项计划要与领导团队的审批相结合来开展工作，并及时的总结内部控制制度的建设状况。

第二，在进行内控制度的建设的时候必须要加强对于风险的识别，要不断地对内部控制进行完善。必须要先确定内部控制的实施范围，之后在根据实际的业务情况，梳理其流程，有了明确的目标以后就可以确定哪些风险会对目标的实现产生影响，确定可以采用哪些活动来进行内部控制，这样内部控制也会更好方向性、目标性。企业应该编制风险矩阵，评估企业的制度和政策，还有面临的风险，弥补内部控制中的不足。在对内部控制整改方案进行落实的过程中要先分析内部控制存在的缺陷，制订有效的整改措施。在确定了整改方案以后在对企业的内控方案进行调整和优化，对业务流程进行重新的修理，优化配置部门岗位以及人员，对业务流程进行完善和整改。要编制和发放内部控制手册，积极的建设内部控制体系。在做好整改工作以后，再根据修订好的内部控制流程图建设内部控制制度。然后将相关的资料上报领导小组进行审批，在通过以后就要严格的去落实。

房企要对自身的内控制度执行情况进行自我评价，建立专门的内部控制评价小组，负责相关的工作。必须要以相关法律为前提，以自身情况为基础，明确企业在内部控制方面存在的缺陷，然后对其进行定量分析，并将其细化。要采用科学的方法对内部控制进行评估，对控制点进行优化、更新，要符合企业的发展需求，如果控制点已经不存在就要尽快地取消，做出调整。要通过多样化的方式测试企业内部控制的运行情况，要对测试的结果进行翔实的记录，编制工作底稿，找出内部控制存在的问题。然后在根据评测的结果制订调整、优化方案，在经过复核以及汇总之后，编写评价报告，这样的内部控制自我评价才是比较科学的。

（三）房地产企业应建设合理的内部控制体系

房地产企业以供给侧结构性的改革为背景，在开展内部控制工作中遇到了各种各样的问题，其主要因素是内部控制系统不合理，在执行过程中出现很多的纰漏，问题不断地出现，因此，作为房地产企业不得忽视建立内部控制体系，同时，根据企业的需要和发展制订出更加科学、合理的控制体系，使这一体系在企业和项目的每个部门中有效的落实，充分地发挥出内部控制机制的作用，使房地产企业的管理能力得到提升，是企业项目运行中的风险得到了有效地降低，推动企业效益的提升。

（四）加速房地产企业的资金周转效率

在我国实行的供给侧改革工作中最重要的就是讲供给双方的问题进行解决，房地产企业在运行过程中如果出现大量的商品长库存，就会形成市场的需求量小但供给量太大的情况，出现过剩供给的现象，长期下去，房地产企业就会出现资金周转困难等问题，但因为房地产企业独有的特性，假如发生了资金链问题，就会不断地增大企业的债务违约和风险，形成更大的经济隐患，因此，作为房地产企业最主要的就是对商品房库存进行全力的消除，将风险降到最低，确保企业能够稳定的发展。

五、 结语

建设房地产企业的内部控制工作是一个复杂而长期的过程，企业的管理层要对其进行高度的重视，企业的全体员工都要充分地认识到内部控制工作的重要性，企业要进行全面的贯彻和执行，企业要具有高效的管理制度和有效的执行能力，更要保证企业长期的监督管理。企业的管理人员要对审批流程和组织结构进行有效的优化，对岗位的智能和工作界面加以明确，对业务流程进行及时梳理，确保信息的畅通，确定经营的风险并针对性的制订防范措施，使房地产企业的内部控制得到有效的发展和改善，推动房地产企业健康、长期、稳定、可持续发展。

参考文献：

[1]兹丽君.我国民营企业内部控制有效性分析[D].青岛：青岛理工大学，2018.

[2]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018（35）：67-68.

[3]陈菁.房地产企业内部控制建设探讨[J].新会计，2018（11）：55-56.

作者简介：郑元星，海南省旅游投资控股集团有限公司。