贷款市场报价利率（LPR）对房地产市场的影响

黄家乐

【摘要】虽然我国房地产市场发展时间较短，但其已成为我国国民经济发展的重要源头，甚至房地产市场的波动也会波及到宏观经济的整体形势。为了建立健全房地产市场的健康成长，我国决定在2020年3月1日起新的货款合同实施LPR货款利率定价，2021年全面包含存量货款一起实施。本文主要展望LPR出台对房地产市场的作用。

【关键词】房地产 货款利率政策

一、我国房地产经济发展的特征

从改革开放土地规划开始，我国房地产市场开始了理论起步阶段，到了上世纪九十年代初邓小平南巡，我国南方城市开启了房地产开发热潮，到了新千年，房地产市场更是步入了快速发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱性产业。如何在不影响国民经济良好运行轨迹的前提下，降低房地产市场的风险成为了政府的心头之重。针对房地产市场发展的问题，我国政府出台了一系列的调控措施，其中包括货币政策，财政政策和行政政策等。这都是由于我国房地产经济起步较晚，但发展速度很快，与时俱进的政策和工具才能建立健全房地产市场的平稳发展。

（一）政策导向性

我国房地产经济虽然也是深受市场经济的影响，但其中政策的导向性也是非常明显的，与其他国家房地产市场不同，我国房地产市场的发展时间非常短，市场投机行为严重，国家调控为房地产市场的健全发展起着保驾护航的作用，因此我国房地产市场也呈现出政策导向性的特点，

我国房地产开发企业由2006年的58710家到2015年的93426家增长了近34716家，增长率约为59%，从数据就可以看出房地产企业的数量增长得非常快，这也进一步的阐述我们上文的观点房地产行业近十年呈现出爆发性增长。事实上也有些年份房地产开发企业的数量相对上一年呈下降的，如2009年的80407家相对于2008年的87562家就下降了7155家，而2015年就相对于2014年下降了771家，这些数据不难看出房地产行业在飞速增长的阶段也存在着调節，这是宏观调控影响下的体现，从上文图1和图2不难发现房企的数量与房地产市场的活跃程度的年份息息相关，2008年房价飞速增长，2008年的房地产开发企业数量就比2007年增长了40%。从以上的数据可以看出在政策调控较为宽松的年份房地产开发企业的数量也会相对快速增长，而当出现调控较严的年份如2009年和2015年则房企的数量增长速度会下降甚至负增长，这说明了我国房地产行业与国家的调控密切相关。

（二）区域性

与世界各国一样，我国的房地产经济的发展也有着明显的区域性特征，出现了“北上广深”一房难求，“三四线城市房产无人问津”等特点。且我国房地产的区域性从地域地段可以看出，我国的房价高的地区主要集中在东部沿海的一线城市，围绕着珠三角地区和长三角地区最为显著。深圳、广州主要是珠三角地区主要城市，宁波、南京、上海、杭州主要在长三角流域，而北京是我国首都，厦门是沿海经济特区，福州靠近厦门，所以我国的房地产经济在东部沿海发达城市发展迅速，它与区域经济密切相连和城市的生活配套基建和经济实力挂钩，有着明显的区域性。

且因为改革开放最先打开东部沿海城市，所以本文还认为房地产经济与劳动人口密切相关。劳动人口涌入多的城市，住房是刚性需求，这有利于开发商提高房价，而像三四线城市因为其劳动人口呈现输出，住房供给并不紧张，于是库存问题变得非常严重。解决以上问题还需让三四线城市的经济和城市配套完善，这才是去库存需要解决的问题。

二、贷款市场报价利率《简称：LPR）发展趋势的研究

众所周知贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是现阶段商业银行对其属下优质客户实行的贷款利率，另外的贷款利率可在这的基础上加减点生成。因此贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前我国向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。在贷款市场报价利率（LPR）实行之前，我国贷款利率锁定的是中国人民银行发布的“存贷款基准利率”。中国人民银行会根据市场情况和国家政策随时调整基准利率：当经济过热需要降温时，上调基准利率适当收紧银根;当经济增长低迷需要刺激经济时，下调基准利率，让市场资金保持充沛。自2015年10月央行最后一次下调后，基准利率己经四年保持不变。商业银行在贷款给个人和企业时，锁定的利率就是基准利率。商业银行可以根据自身和贷款客户的实际情况，把利率上下浮动。而两种方式比较下来最直观感受就是LPR更为市场化，参与主体更多，大大增加了金融机构关于市场贷款利率的产业度。

而从国际市场展望来看，LPR更有利于货币政策的传导，且多了商业银行参与讨论，它更有利于贴近市场，也更有利于市场来主导贷款定价且有利于长期降低贷款利率的目标，减少个人企业融资成本压力，活跃市场。而从房地产市场的角度来看，LPR对于市场的调节作用也是显而易见的：以前是双轨调节，现在透过中期借贷便利（MLF）的调节和各银行协商，更为直接作用在房地产市场上，也更利于置业者。而总体而言从发达经济体的利率发展趋势，我国贷款利率向下走是一个趋势，社会融资成本和置业成本也会越来低。很明显中国的贷款利率走势与1990-2000年间的波峰是比较大而后是越来越趋向于平缓下降，且中国作为新兴市场的代表做为后起之秀在面临经济转型压力下，我们的调整空间仍然很大相较于发达经济体而言，所以一个更为灵活且弹性同时兼顾社会发展需求的贷款利率政策推广非常的重要。

从目前来说LPR更有利于市场传导和融资成本降低，而从中国以粗放式高速增长的经济模式往中高速高质量发展模式上看，参考日本和美国发达经济体贷款利率下行的情形，我认为中国的贷款利率趋势也是整体下行的，它对购房者偿还贷款利息的负担是下降的，但对房价浮动的调节可能还有待研究，整体而言更市场化毋庸置疑。

且从2020年新冠肺炎疫情全世界蔓延，全世界央行都下调了利率甚至很多欧洲国家己经是负利率时代，应对新的世界性经济困难，我国采取更为灵活的贷款利率工具对我国社会新时代发展要求有着积极促进作用。明白市场对融资成本高还有供应链阻断的担忧，LPR更为直接且更为精准帮助中小企业渡过，同时对稳定居民置业热情有着积极作用。

三、结论

贷款市场报价利率（LPR）实行对我国利率市场改革有积极作用，它更进一步诠释了我国推进市场化改革和降低政府直接干预的决心。帮助中小企业渡过难关，融资成本下降是重中之重，而LPR对降低居民房贷压力也是显而易见的，我相信在LPR实践过程中，市场主导下，房地产市场和商业市场都将获益匪浅，而一个更为开放和拥抱企业的中国市场也将呈现在我们面前。

我国经济体制改革，在建国初期到1977年我国走的是计划经济，1978开始改革开放开始引入市场经济和私有化，我国计划经济和国家调控的力度仍然是比其他经济体的干预程度高，于是1978-1991年我国的宏观调控从直接干预往间接干预转变，从改革开放后引入市场经济，我们经历了通货膨胀过快后通货紧缩再通货膨胀的循环中，财政政策货币政策也是在实践中愈发的成熟。就目前而言，贷款市场报价利率（LPR）对整个工商环境起到积极作用促进了市场的参与度，譬如以前不愿意放贷给小企业的商业银行透过此定价机制有更好的市场参与度，它也可以在考虑自身条件适当高效的帮助中小企业。我们知道影响房地产市场的因素很多人口，区域经济情况，国家政策等，LPR的推行我不认为它会单向推高房价或造成房价的扰动，他是基于市场给予市场及时反馈的机制，它更有利于盘活市场同时造成一定的市场差异性而使我国房地产市场信贷市场更加有抵御风险的能力。它是我国建立健全社会主义市场化经济的更进一步，无独有偶在2020年4月9号政府再次强调了加强市场化要素的讲话，作为国民经济主体的房地产市场，市场化建设无疑是风向标，贷款市场报价利率（LPR）正是符合战略方针的工具。

参考文献：

[1]武兴伟.改革完善贷款市场报价利率形成机制及利率并轨的路径研究[J].经济研究导刊，2019，（35）.