房地产价格波动对银行资产质量的冲击

叶青

摘要：最近几年，房地产投资在国家固定资产投资中占有的比重不断增高，但房地产行业的发展离不开国内金融市场的大力支持。国内房地产行业融资主要表现为房地产贷款，其在国内银行资产业务中占有绝对比例，房地产本身则是房地产贷款的抵押品。所以如果房地产价格出现大范围波动，则会冲击银行资产的安全性。假如不能妥善处理这种关系，则会影响整个银行体系的稳定运行，引发金融体系产生诸多风险。本文首先研究了房地产的含义与特点，接着提出了房地产价格波动的影响因素，并对房地产价格波动影响因素进行了分析，最后提出了合理的应对措施，希望对我国金融业与房地产行业的稳定运行有所帮助。

关键词：房地产价格  波动  银行资产  冲击

一、引言

我国房地产市场融资主要表现为银行间接融资，房地产信贷资产在银行资产中占有的比重不断增大，贷款质量与银行资产安全性、面临风险息息相关。商业性房地产贷款速度不断加快，但房地产建设需要较长时间，在房地产需求日益增多的情况下会引发房地产价格上涨，同时人们对房价在将来一定时期内处于上升状态持有乐观态度，从而错误估计了面临的各类风险。一旦房地产价格急剧下滑，则会出现大量不良信贷资产，将银行拖入艰难运行境地。中国银行业在金融体系中发挥着更为重要的作用，因此研究房地产价格波动对银行资产质量的冲击具有非常重要的作用。

二、房地产价格波动影响银行资产的理论

（一）房地产产品属性

1.房地产的含义。房地产包括四个方面的含义：第一，房地产主要表现为土地或者房屋，指的是一种特殊形式的财产，同时对外展示着财富;第二，房地产在不同制度下表现为不同的权属状态，在我国社会主义商品经济基础上，房地产同样存在权属关系;第三，在商品经济条件下，房地产存在着权益追求，在此基础上引出不同形式的经营活动与商业行为;第四，房地产经济活动离不开专业知识、技能、政策、法规等各个方面的支持，在商品经济占主导地位的现代社会中，这种属性表现的更加突出。

2.房地产的特点。房地产是房产与地产的结合体，其特点具有较强的综合性，房地产具有下面这些特点：第一，不可移动，房地产占有一定的空间，不可移动也不可互换;第二，耐用性，房地产拥有较长的使用时间，假如不受自然灾害与故意破坏行为的影响，其价值不会发生较大变化;第三，不动产，房地产的位置不会发生变化;第四，虚拟资产，房地产不会随着时间的变化而降低价值，却可以随着供给量的变化而升值;第五，昂贵性，建设与购买房地产需要支出大量货币，因此房地产开发与购买离不开银行部门的大力支持，利率变化、首付数量、货币供给情况等均会对房地产供求产生影响。

（二）房地产价格波动的影响因素

1.环境因素。房地产价格波动受环境因素的影响，如社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境等。假如一个地区房地产行业处于稳定运行状态，那么房地产价格则不会产生大范围波动。在房地产建设成本不变的情况下，社会环境较为稳定，土地价格上升，房地产价格也会上涨。

2.信息不对称。房地产市场中存在着信息不对称问题，如项目融资与开发信息不对称、产品信息不对称等。前者主要指的是银行部门与房地产开发商的行为，在金融制度与开发程序的影响下，相互间不能完全了解对方信息，所以不能准确控制对方行为，这也是开发商大量贷款与开发的主要因素，从而引发房地产价格波动。后者主要指的是开发商与购买者的行为，因为二者关于房地产信息掌握程度不同，如开发商在建设成本、建设质量、建设数量、产品利润等方面掌握着丰富信息，所以能够准确判断房地产购买者的行为倾向，在此基础上引发房地产市场价格波动。在房地产市场发展迅猛时期，一般情况下开发商定价较高，因为土地区位特点与房地产功能存在较大差异，商品房表现为较强的垄断性，开发商拥有较强的定价权，通过抬高某个地区商品房价格，使购买者产生房价上涨的心理，从而通过购买商品房二次出售从中赚取收益。购买者的这种行为又會对开发商产生一定影响，促使开发商利用购买者的心理再次抬高房价，从而得到更高的利润，如此循环会导致房价上涨幅度过大，一旦房地产价格与均衡价格差距过大，则会出现房地产泡沫。

（三）房地产价格波动对银行资产影响因素分析

当前，银行部门主要依靠信贷业务获得较高收益，同时银行部门面临的较大风险又是房地产市场。对于房地产行业来说，一旦缺失了银行贷款的有力支撑，本身则陷入举步维艰的境地。大量银行危机事件表明，假如银行资产价格下降，那么借款人则不易于如期归还银行贷款，有的借款人还会破产，对银行贷款质量产生较大威胁。在银行不良资产占有的比重不断上升的前提下，银行只能通过出售贷款抵押物来增加收入，会进一步引发抵押物市场价格不稳定，抵押物价值下降，会使银行再次遭受重大损失。所以为了全面探索资产价格波动引发的信贷风险，对产生信贷风险的各种因素进行分析具有非常重要的作用。

1.信贷扩张数量。必须要重视银行贷款在房地产价格上涨过程中的作用，在房地产价格上涨的过程中，国家经济处于稳定上升状态，会进一步刺激贷款数量的不断上升。但在银行贷款越来越多的基础上，会对资产价格上涨产生一定压力，尤其是在银行降低贷款发放标准时。如上世纪日本发生的银行危机，主要原因就是银行制订的贷款发放标准过低，导致实际贷款数量不断增多。芬兰国家个人银行贷款增长与不良资产甚至形成了持平的状态。尤其是银行贷款者将资金大量投放于股票与房地产市场中时，极有可能引发国家经济后退。

2.客户的脆弱性。在贷款数量不断增加的情况下，假如客户不会出现违约行为，那么则不会对银行资产造成各种影响。假如可以在最短时间内掌握银行客户的真实信息，那么可以有效提升银行应对信贷风险的能力。其中最具代表性的因素当属客户的负债能力，不同的客户面对的风险也不同，所以银行部门务必要正确判断不同客户面临的风险。如一般情况下，居民家庭与公司客户相比，其贷款风险较小。而房地产开发商或房地产所有者则面对的风险较大，他们也是将银行拖入受房地产价格波动损失最大群体的主要因素。

3.借款人的分布。不能依据单独评估信贷质量来确定银行资产是否受房地产价格波动影响，即使银行部门拥有一定的抗风险能力，但不可忽视的是，进入房地产市场较晚的借款人在房地产价格波动时最为敏感，他们大多情况下不能有效应对各类风险，他们进入房地产市场的时间处于房地产价格的最高值，他们均希望房地产价格再次上涨。这些客户面临的风险最大，而且出现违约行为的可能性也最大。假如这些借款人遭受重大经济损失，他们将不会顾及道德风险。他们的行为会对银行资产产生重大威胁，如果银行部门在评估不良项目与优质项目时，在信息不对称的情况下不能做出正确判断，此时银行部门只能通过提高贷款利率的方法来应对，这种做法极有可能导致优质项目不能及时得到资金。

4.抵押品因素。房地产属于银行贷款中的抵押物，银行要通过全面衡量房地产的价格来发放贷款，大多情况下，银行不会依据房地产的真实价格发放全部贷款，这是由于如果借款人出现违约行为，银行则只能通过出售抵押物来收回资金，在抵押物价值下降的情况下银行则会遭受较大经济损失。受经济危机经验的影响，假如银行部门评估的房地产价值较低，那么在客户违约的情况下，银行不会遭受经济损失。但假如银行部门评估的房地产价值过高，那么一旦客户出现违约行为，银行出售房地产只能得到数量极少的资金，将面临重大经济损失。

四、应对措施

贷款是银行部门的主要资产，房地产开发企业与房屋购买者均需要大量资金，要求银行部门给予大力支持，同时二者能够提供的抵押物均为房地产，所以一旦遇到房地产价格剧烈波动，必然会导致银行资产受到较大影响。为了防止房地产价格波动对银行资产产生不良影响，则需做好下面这些工作。

（一）提高银行风险控制能力

要想保证银行资产在房地产价格剧烈波动中处于稳定状态，则要求银行本身具有较高的抗风险能力。银行部门要致力于自身“防火墙”建设，逐步提高应对外部因素冲击的水平。重视做好内部控制工作，防止由于“寻租”产生不合理的损失，再有，要严格监督房地产贷款审批环节，及时总结工作经验。

（二）严格管理不良资产

最近几年，国家针对房地产价格控制不断加大投入力度，在完成固定资产投资项目与土地项目清理后，一些撤销与停建项目的贷款极有可能在较长时期内不能按期收回，其中必然会包括一定数量的房地产贷款。

国家商业银行必然会对自身资本设计一定的标准，一旦房地产价格出现急剧下滑，则会严重影响国有银行的资产质量，会导致银行资本大量减少，进一步降低商业银行抗风险能力。因此在房地产市场稳定运行的状态下，则需及时解决不良资产问题，保证银行拥有数量充足的资本，才能防止房地产市场运行中出现诸多风险。

（三）随时关注房地产价格波动

我国房地产市场的稳定运行主要依靠国有银行这一坚实后盾，所以国有企业应该在房地产价格波动方面处于主动地位。当房地产价格上升时，银行持有的贷款抵押物也处于不断升值的状态，会进一步刺激银行加大资金投放力度，这一做法会对银行整个资产体系产生重大影响。所以在房价上升时，银行部门必须要杜绝激进做法，要全面考虑房价上涨是否存在着泡沫现象，也就是要全面评估房地产真实价值，通过合理抬高贷款利率的做法防止出现较大风险。

国家统计局每月公布的“国房景气指数”“房屋销售价格指数”可以作为银行部门投资房地产的重要指标，自此可以确定我国房地产价格的整体运行趋势，但也要考虑到我国不同地区经济发展程度存在较大差异，房地产价格也会受地理因素的影响。所以商业银行在关注房地产整体价格时，还需研究自身所处的地理位置。

（四）保证房地产市场稳定运行

我国要想保证房地产市场的稳定运行，不能一味应用压低房价与抬高房价的不良做法，而應该在防止房价大范围波动方面下功夫。只有保证我国房价稳定才能实现国家的长治久安。自美国发生的次贷危机可以发现，其主要原因就是房地产价格的急剧下滑，由此导致美国金融系统陷入瘫痪状态，并引发美国经济整体后退。

第一，适时制订合理的房地产税收税是保证房地产市场稳定运行的主要举措，鼓励土地拥有者最高限度的使用土地，防止土地利用过程中出现投机行为，政府部门利用征收空地税、土地保有税等来控制土地私有量。再有，有关部门还可以通过提高房地产转让税的做法防止出现房地产转手套利的行为。

第二，国家监管部门还需关注引发房地产价格上涨的资金源头，如商业银行贷款资金，要严格控制其投放于提高房价的信贷资金。还需严格监督地方投机资金，随时关注资金来源与流动方向，设置合理的投资阻隔，实现房地产市场的稳定运行。再有，严格监管进入国内房地产市场的国外资金。

第三，定期审核房地产开发单位的财务运行状况，由于大多房地产企业均处于高负债运行状态，国内房地产企业已经有70%以上处于资产负债状态，一旦房地产企业资金链断裂则会引发不可预料的严重后果。

五、小结

银行资产质量与房地产贷款占有的比重、房地产价格波动等密切相关，在房地产价格上升阶段，贷款抵押物处于升值状态，银行发放的贷款不会遭遇较大风险，银行资产质量具有较高的安全性。但假如一味追求房地产价格上涨获得的收益，意识不到房地产价格下滑的危险性，一旦出现房地产价格急剧下降现象，抵押物则会贬值，导致银行不能如期收回贷款。房地产价格波动对银行资产的影响通常情况下会经历一年左右的时间，在房地产价格上涨一段时间后，银行资产数量上升明显，但此时必须关注房地产价格波动。提高贷款利率会使房地产开发商与购房者还贷压力增大，影响购买者的积极性，房价有可能出现下降，此时极有可能出现房地产抵押贷款违约行为，导致银行不良资产数量上升。所以政府部门要及时制订贷币政策，充分重视房地产价格波动，不得继续对房地产市场施压，而应该保障房地产市场的稳定运行。

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作者系：对外经济贸易大学统计学院在职人员高级课程研修班学员