住宅小区车位租售综合公证法律服务初探

李 敏

江苏省南京市南京公证处，江苏 南京 210000

随着城市生活水平的不断提高，私家车的普及率越来越高，停车难问题日渐突出，住宅小区车位配比率无法满足住户需求早已成为社会关注的焦点。虽然部分城市单独出台了房地产开发项目车位租售管理办理或在城市物业管理条例中对其进行规定，但小区业主与开发商之间因车位问题产生纠纷的现象仍屡见不鲜。公证作为一项预防纠纷、解决纠纷的法律制度，近年来在培育公平、公正、公开的公共资源配置模式，构建平等竞争的市场交易模式等方面，发挥了重要的作用，产生了良好的社会治理效果。本文尝试对公证介入住宅小区车位租售法律服务可行性进行考察，并对如何构建车位租售综合公证法律服务提出建议。

一、问题的引出

依据相关规定，当小区车位、车库数量无法满足住户需求时，开发商企业应采用抽签、摇号等公开竞争方式进行租售。笔者曾经遇到一个案例，某开发商公司欲面向本小区住户销售产权车位，由于申购人数大于可售车位数，为公平起见，该公司决定采用自主研发的手机小程序自行组织申购人抢购，活动预定为上午八时举行，先抢先得。但活动举办当天，却有两名申购人在活动开始前五分钟就选购成功。整个活动结束后，许多业主质疑本次摇号活动的公平性，怀疑该小程序暗箱操作，应取消所有结果重新摇号。而另一部分活动开始后抢购成功的业主却认为除了那两名违规操作的申购人结果无效，其余结果应有效。但各方无法达成一致意见。随后，开发商自行决定取消所有结果，向公证机构重新申请组织摇号。因许多业主提出异议，称将进一步诉至法院等部门解决该问题，故公证机构未受理本次活动。开发商意识到问题的严重性，称原先就应当直接申请公证摇号。

类似事件还有许多，其中引起社会巨大反响的是2019年12月“中兴兰溪荟”项目微信选房事件，因开发公司人为操纵微信选房系统定向锁定，导致部分房源选房行为无效，最终该公司被南通市经济技术开发区管理委员会通报，被纳入严重违法失信房地产开发企业名单。①

在现有住宅小区车位配比率无法满足住户需求的情况下，如何公平、公正、公开地进行车位租售成为亟待解决的问题。组织者自身由于技术原因或公信力不足问题容易引发社会矛盾，公证作为第三方机构具有天然优势，加之长期在业务实践中积攒的经验，对该问题的解决将起到积极的推动作用。

二、公证介入住宅小区车位租售法律服务之可行性分析

（一）公证机构具有较强的公信力

随着社会法治化程度不断提高，人们的法律意识普遍增强，人们对涉及公共资源配置的市场交易活动的公开性、透明性、公平性提出了更高的要求，更加注重第三方机构的引入以此保障公平、公正。《公证法》中规定，公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构，办理公证应当遵守法律，坚持客观、公正原则。②公证独特的制度功能是其他第三方机构无法替代的，且其他第三方机构也难以达到公证机构这样的公信力。因此公证机构介入住宅小区车位租售活动具有天然优势，与公证维护公平交易、保障所有活动参加者机会平等的价值理念相契合。

（二）公证机构具有丰富的实务经验

相比于车位，人们可能更为熟悉商品住房选房顺序摇号公证。近几年来，为了加强房地产市场调控，全国多个城市出台政策，如南京、杭州、成都、深圳等，均采用公证摇号售房的方式。以南京为例，自2017年5月实施该政策以来，公证机构已组织摇号500余个楼盘，公证机构在实践中形成了一整套的操作办法，具有丰富的实务经验。新建商品住房和车位具有一定的相似性，都是针对“稀缺资源”进行分配，涉及事项重大且参与人数较多。虽然目前政府并未要求车位采用公证摇号的方式进行租售，但开发企业、小区业主却有着强烈的现实需求。公证参与住宅小区车位租售，既可以防止暗箱操作确保业主公平租售车位，又可以使深陷漩涡中心的开发企业在平衡各方关系的泥沼中脱身而出，还可以消除社会公众疑虑、维护社会稳定。

三、公证参与住宅小区车位租售综合法律服务实务探讨

住宅小区车位租售综合公证法律服务，是指公证机构以客观中立的身份协助制定车位租售规则、解释和运用规则，对选车位摇号过程及后期选车位过程进行监督、证明和公示，包括前期公示、中期摇号、后期选车位监督三个环节，公证法律服务贯穿全过程。

（一）前期公示

1.申请主体资格审查

住宅小区车位类型较为复杂，主要包括三类：一是占用业主共有道路形成的车位，权属归全体业主所有，对这些车位的使用一般是通过小区业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用，无权出售可以出租；二是人防工程改造形成的车位，该类车位由于目前法律规定尚未明晰，存在较大争议，建议此类车位公证暂不受理；三是权属归开发商企业所有的车位，即产权车位，一般各城市针对该类车位有具体出租、出售的详细规定。本文着重探讨产权车位的公证实务问题。开发商企业在提起申请时应提交相应的营业执照证书、法人身份证明文件、代理人相关证明文件、车位权属相关证明文件。

2.车位租售方案与摇号规则的制定与公示

目前绝大部分城市的相关文件规定，住宅小区内的车位应当首先满足本小区业主的需要，遵循“一户一车位”原则，公证机构应结合当地政府部门相关规定对开发商企业提供的《车位出租/出售方案》进行审查，查看车位整体情况（包括数量、价款等）、报名人员资格条件、报名清册公示时间、公开摇号方案、开盘方案等，查看有无有失公平、公正的情况，如有可以协助开发商企业制定租售方案。

如《车位出租/出售方案》确定采用公证人员主持摇号方式，则需要进一步制定摇号规则、方案和程序，确保每一位摇号参与人获得平等的机会。同时需要制定突发情况应急处理预案，确保整个摇号活动公平和安全。

申请人在上述文件制定完毕后，应在本小区出入口、公示栏等显著位置进行公示，具体公示时间依据各地文件的具体规定。同时公证机构可对上述公示过程办理证据保全公证。

3.报名人员资质与信息的审查

报名结束后，开发商企业需对报名人员进行资质审核，并制作报名清册。为确保用于摇号的基础数据的真实性、准确性、完整性，公证机构应对报名清册进行形式审查，并通过官网或微信公众号平台对报名清册进行公示，以便利害关系人提出异议。

（二）中期摇号

公证机构应自主控制摇号的全过程，确保每一操作步骤均符合既定程序，摇号结果均真实、有效。具体包括：

第一，摇号电脑实行专用化管理，每次摇号前进行清洁性检查与预先测试，并且在摇号过程中不得接入外网，避免干扰；

第二，摇号软件实行自主化研发，用于摇号的软件由公证机构组织研发并经专业机构检测合格，摇号软件由公证机构保管；

第三，摇号过程实行多人员监督，摇号现场邀请申请人、业主代表、纪检监察人员、媒体代表等进行现场监督；

第四，摇号过程实行公开性观看，摇号采用网络直播的方式全程直播，接受广大业主们的监督，同时对摇号的全过程进行录像，现场视频刻录至光盘存档；

第五，摇号结束后，应及时公示摇号结果，接受社会监督。

（三）选车位现场监督

摇号结束后，申请人应根据摇号结果确定的选车位顺序组织小区业主进行选购或选租，公证人员可对这一过程进行现场监督，确保最终签约环节的公平、公正。在该环节办理过程中，公证人员需着重审查以下问题：

第一，选车位现场对报名人身份进行审查。公证人员应结合报名清册和摇号结果核验选车位人员的身份，确保整个活动按序进行；

第二，监督开盘现场销控表工作人员销控的过程。现场销控表中剩余车位的实时情况应与报名人选购情况保持一致，确保整个活动安全进行。

四、结语

公证作为非讼法律制度，在构建多元化纠纷解决机制中发挥着重要作用，公证对住宅小区车位稀缺资源配置的介入，可以确保其在公开、透明的环境下进行，真正实现程序公平、机会公平、结果公平。同时，公证机构作为国家设立的、不以营利为目的的、履行社会公益职能的公共法律服务机构，有义务承载一部分社会公共职能。公证全链条参与住宅小区车位租售活动亦是参与社会治理活动的重要体现，能够有效保障开发商企业、小区业主等多方权益，实现良好的法治保障效果。

注释：

①南通市经济技术开发区管理委员会《通报》.http://www.netd a.gov.cn/ntjjkfqrmzf/tzgg/content/c8ed4664-ac57-4a37-b8bac8b999759fe0.html [EB/OL].2020-01-22/2020-08-01.

②《中华人民共和国公证法》第3条、第6条，2006年.