浅谈我国现行法律框架下的居住权

蒋 洁

上海市静安区人民法院，上海 200042

一、居住权在审判实践中的类型

（一）公有住房中的居住权纠纷

公有住房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的房屋，房屋的产权归国家所有，个人只有承租权。承租人在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

1.未实际居住的承租人的居住权

案例1：原告肖甲是某公房的承租人，被告肖乙是原告的侄子。原告原居住在该公房内，后因工作原因，在上世纪70年代迁往他地，该房由其母亲（已故）居住，被告肖乙在此期间住进了该公房，并将户口一并迁入。现原告退休，要迁回该公房居住却遭被告拒绝，故原告起诉被告，要求确认其在该公房内享有居住权①。

2.实际居住的非户籍人员的居住权

案例2：张某与曾某系母子关系，母亲张某承租一套公房。上世纪60年代，曾某作为知青到四川插队落户。90年代末，曾某因病内退，携妻回沪。因无处居住，曾某夫妻住到了该公房内，与张某一起挤在12平米的老房子里。后张某与曾某妻子产生矛盾，故张某起诉要求确认曾某夫妻在该公房内无居住权，应当立即迁出②。

（二）售后公房中的居住权纠纷

常见于涉售后公房的居住权纠纷，原配房人口之一将房屋购买为产权房，后产权人要求其他配房人口迁出。

案例3：余甲与其叔叔余乙共同居住在一套公房内，余乙为承租人。2004年，余乙将该公房购买为产权房。2006年，余甲外出一段时间后发现余乙已将房屋出租给他人。经交涉，余乙认为自己是产权人，有权将房屋出租。余甲遂起诉要求保护其居住权③。

（三）因我国传统习惯引发的居住权纠纷

按我国传统，家族的财产多由长房掌握，但不影响未分家的各支按照习惯在家族大宅中居住。一旦长房根据物权法提出权利主张，则会引发居住权纠纷。

案例4：黎家在解放前系一个大家族，在上海拥有一套独立三层洋房。按照习惯，该房地契办到了长房名下，各兄弟均在该房内居住。政治运动来袭前，黎甲逃到香港，将兄弟黎乙留在上海老宅内。黎甲到香港后，与一女子同居，生有一女黎丙。黎甲过世前，立下遗嘱，将该房屋留给黎丙继承，对其他事项未作处理。黎丙在黎甲过世后，持遗嘱完成了房屋的继承。房屋过户后，黎丙就起诉黎乙要求排除妨害，判令黎乙搬离该房屋④。

（四）亲属关系间的居住权纠纷

案例5：原告李某与被告顾乙系继母女关系，被告的父亲顾甲与原告李某于1990年登记结婚，1992年生育原告顾丙。1992年，顾甲的母亲顾某通过置换成为了齐河路房屋的承租人。顾甲、顾乙与顾某户籍均迁入齐河路房屋，李某、顾丙的户籍迁入李某娘家中山北一路房屋。但齐河路房屋由李某、顾乙、顾丙共同居住。直到90年代末期，李某为照顾顾丙读书，两人一同居住于中山北一路房屋，偶回齐河路房屋居住。2003年，顾某将齐河路房屋购买为产权房，产权登记于顾某一人名下。2009年，顾某将齐河路房屋出售给顾乙，产权登记于顾乙一人名下。2013年，顾乙将齐河路房屋门锁更换，拒绝李某、顾丙入内。故李某、顾丙起诉要求确认其在齐河路房屋内享有居住权⑤。

（五）由协议约定的居住权纠纷

案例6：原告朱甲与胡甲系夫妻关系，被告朱乙系两原告的长子，两原告原一直居住在张杨路房屋，该房屋系动迁所得。动迁时，两原告与被告签订《房屋分配协议》，约定张杨路房屋登记在被告名下，两原告对张杨路房屋享有永久居住权。现被告拒绝两原告居住张杨路房屋，致两原告在外借住，故两原告起诉要求被告支付在外借房的租金⑥。

（六）因法定义务而产生的居住权纠纷

案例7：原告吴某系被告朱某的母亲。2003年，吴某与朱某所在公房动迁，获得莲园路安置房一套，登记为两人共有。后吴某经不住朱某游说，将产权份额过户给朱某，但仍居住在内。多年后，吴某因年龄较大、疾病缠身，被朱某送入养老院。吴某不愿意在养老院居住，自行返回莲园路房屋，发现该房屋已经被朱某更换钥匙。吴某遂提起诉讼，要求确认其在莲园路房屋的居住权⑦。

（七）由遗嘱设定的居住权纠纷

案例8：被继承人甲临终前立下遗嘱一份，明确将其名下财产成立信托，受托人为其兄弟姐妹四人。受托人应当将所有财产变现，再用其中650万元在上海购买住房一套，其现任妻子及两个女儿在该房中均终生享有居住权，但无权处分房屋。后，法院判决确认遗嘱有效，信托成立，由遗嘱执行人执行遗嘱⑧。

二、我国居住权的法律属性

要解决居住权纠纷的问题，首先应当明确什么是中国国情下的居住权和居住权的性质。居住权，即居住权人对他人的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。我国本无居住权制度，其与物权法同样属于舶来品。因此，对于什么是中国的居住权，不能盲目跟从外国的定义。笔者从上述案件中对我国现实存在的居住权进行了梳理。从收集的案例来看，我国的居住权具备这么几个特点：主体为自然人；以他人的住宅为权利客体；以占有住宅、居住为权利内容；对于任何妨碍权利行使的行为，居住权人都可以直接向其请求排除妨害。

（一）主体为特定身份的自然人

从上述案例来看，居住权的主体都是自然人。学者的观点也认为，居住权的享有者只能是特定的自然人，法人或其他组织不能享有居住权⑨。居住权是为了特定的自然人的生活用房需要而设，享有居住权的主体只能是自然人而不能是法人或其他组织。而且居住权一般是基于婚姻、家庭关系而产生，往往涉及到家庭成员的利益，因而居住权的主体还具有一定的身份性。因此，居住权的主体应当是与所有权人或公房承租人存在特定关系的自然人。

（二）是一种复合型权利

居住权是以用益物权内容为主，兼具债权性质的一种权利。从上述案例来看，若居住权的客体为个人所有的住宅，那么居住权就是由特定人对他人所有的物进行使用的对世权，是一种用益物权。但若客体为公有住房，那么公有住房的承租人并非所有权人，而非所有权人是不能设立用益物权的。而居住权不仅涉及私房，还包括很大程度上的公房。而公房承租权的性质，从《人民法院报》刊登的指导案例来看，认为公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身关系的限制⑩，该观点从一定程度上代表了审判实务界的看法。也就是居住权不再是纯粹的用益物权，而是一种复合型的权利。

（三）不具备流转性

从上述案例来看，没有因居住权的转让和继承引发诉讼。说明当前社会大众对居住权的普遍认识是特定个人基于特定身份而取得。加之居住权的人役权性质，居住权人仅限于对他人房屋的占有和使用，而不包括对房屋的收益和处分，故而居住权不具备流转型，不可转让、继承。

（四）具有无偿性和长期性

设定居住权的目的是为了解决特定主体的居住问题，具有很强的人身专属性，一般都理解为是终身居住的权利，具有长期性的特征。没有出现房屋灭失、居住权人放弃等特殊情况，只有权利人死亡，居住权才消失。同时，从上述案例中，也未见支付对价取得居住权的情形。笔者认为，如果居住权和租赁一样需要支付对价、设定期限，则居住权的设定便失去了意义，这也体现了居住权的无偿性。

综上，在物权私有化的社会进程中，居住权制度有着不可替代的更能适应现代经济发展的地位。在保护权利人权益的同时，达到物尽其用。笔者认为，根据我国司法实践及生活实际的需要，我国完全有必要设立居住权制度来保障社会弱势群体的权益，亦达到社会财富的更有效利用。

注释：

①（2003）黄民一（民）初字第5759号民事判决书．

②（2008）静民三（民）初字第137号民事判决书．

③（2007）沪一中民二终字第1507号民事判决书．

④（2012）静民一（民）初字第2898号民事判决书．

⑤（2013）浦民一（民）初字第12828号民事判决书．

⑥（2013）浦民一（民）初字第16895号民事判决书．

⑦（2015）浦民一（民）初字第23393号民事判决书．

⑧（2017）沪0106民初33419号民事判决书．

⑨钱明星，著．关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J].中国法学，2001（5）：34．

⑩谭红，张琴，著．公房承租权的性质认定——重庆五中院判决杨合碧等诉王友萍等法定继承纠纷案[N].人民法院报，2013年01月24日案例指导版面．