商品房买卖合同逾期交房诉讼时效的计算规则

谢贤禄

摘要：近年来，随着房地产市场发展速度加快，商品房买卖合同中逾期交房现象日益频繁。人们的法律意识越来越强烈，很多人在合法权益受到侵害之后都会利用法律武器。商品房买卖合同逾期交房诉讼时效的起算时间目前存在争议，在具体时间实践中也有分歧，很多不同的专家也有不同的看法，文章详细论述了商品房买卖合同逾期交房诉讼时效的判定方法，希望能够更好地保障消费者的合法权益。

关键词：商品房;买卖合同;逾期交房;诉讼时效

近年来，商品房买卖合同纠纷案件的数量越来越多，很多不同的城市商品房买卖合同纠纷案件都在不断增长。在这类案件中，大部分的案件都涉及到逾期交房的责任承担问题。对于购房者来说，如果合法权利不能得到保障很可能会引发一些集体性的社会问题，不利于社会的和谐稳定。对于开发商来说，如果最终法院的判决是败诉很可能会引发集体索赔问题，给开发商带来极大的经济损失，开发商需要支付大数量的赔款。为了进一步保护三方不同的利益，在面对这些案件时必须正确处理并划分此类纠纷中的逾期责任，保证不同的责任人有不同的责任划分，通过这种方法来保护购房人和开发商的利益，保障双方合理处理纠纷，这对双方的合法利益保护也有重要的意义。

一、逾期交房的认定问题

（一）逾期交房的类型

在现有社会中逾期交房的类型越来越多，根据相关的数据统计，目前逾期交付的商品房占总体商品房销售总类型的一大半，逾期交房问题的人数多且赔偿金额大，会引起严重的社会影响及有很多人参与其中。所以这类逾期交房案件纠纷双方的抗辨程度也是非常激烈的，每个人都有自己的立场。在严重情况下这类案件甚至还可能会引起当地政府的关注，因为这类案件涉及到民生问题，一旦关注量增大就会给当地政府带来不利影响，所以政府工作人员较为重视此类案件。目前逾期交房纠纷主要由以下两种类型。

第一，开发商在合同约定的交房期限同意跟购房人交接相应的房屋，但是购房人认为房屋没有达到约定的交房条件，很可能是因为房屋的质量没有达到合同规定的标准或要求，或者是所交付的房屋没有达到预定的交房条件，所以购买房子的人拒绝领取房屋的钥匙，而且购房人要求开发商承担逾期交房的责任，赔付自己相关的违约金。

第二，情况是购房人在接受房屋的钥匙后发现房子的质量或者相关标准没有达到预期的水平，此时购房人又会以房屋没有达到预期水平为条件要求开发商承担相应的赔付责任。经过数据统计，2019年某市中级人民法院所受理的案件中关于二审商品房买卖合同纠纷案件多达175起，占据相当大的一个比例。关于逾期交房责任问题主要有三种情况是比较常见的，这三种情况主要包括了逾期交房问题、逾期接房问题、逾期办证问题。在这三种问题之中最突出的问题是逾期交房问题，这是一种比较普遍的问题。逾期交房的原因在不同的地区有不同的特点，所以这种问题常见且具有群发性的特点。

（二）逾期交房的认定问题

关于逾期交房的认定最高人民法院出台了一些规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这个条款中关于商品房的交付使用主要规定的方法是开发商向购房人交房屋钥匙，购房人验房签署房屋接收单领取钥匙的行为即可认定为商品房的交付使用。但是购房人与开发商对于商品房的交付使用问题仍旧存在很大的争议，目前仍然没有统一的标准。

我国商品房买卖合同文本中详细规定了房屋交付的实际条件，目前主要包括了以下几种情况：一是该商品房经过验收之后合格;二是该商品房经过综合检验之后符合居住标准;三是该商品房经过分期检验之后符合相关的规定和标准并最终交付批准文件。当然，买卖双方也可以在合同中约定其它的交付条件和交付标准，但是在约定交付条件和交付标准时必须以工程监督是否合格为基础的标准。政府目前加强商品房管理的主要措施是加强对建设工程竣工验收问题的重视程度，提高现有的验收标准，保证高质量的商品房进入社会、进入消费者手中。我国法律明确规定，建筑工程项目只有验收合格之后才能交付到消费者手中使用。

二、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效指的是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。目前从我国相关的法律实践来看，诉讼时效制度发挥着重要的作用。诉讼时效制度建立的主要目的是督促权利人及时行使自己的权利，避免合法权益受到侵害。这项诉讼时效制度的意义是通过法律的手段来保护权利人。通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系尽可能明确，将不同人的责任义务明确区分开，有效保障社会的稳定性。而诉讼时效制度还能间接促进经济的长久发展。

诉讼时效期间的起算指的是法律规定的权利人能够通过诉讼的手段来实现请求权的有效期间的计算方法，它直接影响到诉讼时效期间是否届满，当事人能否通过法律的手段来保护自己的合法权益。诉讼时效期间的计算有着非常重要的意义，诉讼时效期间的起算制度是权利人解决法院保护其权利界限的一個重要制度。目前我国法律对诉讼时效期间计算的方法主要规定在民法之中，关于诉讼时效期有着明确的规定，即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，知道是指权利人已经明确知道自己的权利受到侵害，权利人应当知道是指权利人直接或间接地应当察觉到自己的权利受到损害。

三、当前三种商品房买卖合同逾期交房诉讼时效的计算规则

当前在法院判决过程中，逾期交房诉讼违约金的诉讼时效起算时间点主要有三种不同的看法，其都有法律基础和理论支撑，本文对这三种不同的主流观点进行详细分析，希望有助于更多的人了解商品房买卖合同逾期交房诉讼时效的计算规则。

（一）以合同约定的交房时间为起算点

根据上海市高级人民法院司法解释规定：预售的房屋逾期交房违约金的诉讼时效在计算的过程中必须从购房人知道或者应当知道违法行为发生的那一天起开始计算，也就是从合同双方约定的交房日起算。出现这个观点的主要原因是根据我国民法的规定，诉讼时效期间在计算的过程中应当从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算。因此，合同双方中的一方约定了一个固定的交房时间，在交房时间到达之后，如果其中一方也就是开发商没有按照合同规定交房就已经构成了违约行为，同时合同的另一方也就是业主已经知道自身的合法权益被开发商所侵害，此时双方的合同行为没有得到满足，违约行为已经成立。开发商侵害权利人合法权益事件已经成为事实，以此观点为基础，就可以以合同双方约定的交房时间为基础来计算违约金的诉讼时效。