沙特阿拉伯保障房市场及中资企业市场应对探析

陈志峰

(中国电建集团贵阳勘测设计研究院有限公司，贵州 贵阳 550081)

1 引言

沙特阿拉伯住房部保障房项目群是沙特“2030愿景”框架下的重大项目之一，为满足国民住房需求，维持社会稳定，沙特政府大力推动其保障房项目群建设，以期到2030年实现家庭住房拥有比达到70%，可以预见沙特未来的建筑市场空间机遇巨大。同时，沙特地处“一带一路”沿线，其“2030愿景”计划与中国“一带一路”倡议高度契合，因此走出去的中资企业能否抓住市场机遇，尽快适应市场要求站稳脚跟，值得深入探讨。

2 沙特国别及市场特点

2.1 政局稳定，社会治安良好

沙特属于君主制王国，政局稳定，禁止政党活动，无宪法，《古兰经》和穆罕默德的圣训是国家执法的依据。沙特也是名副其实的“石油王国”，石油储量和产量均居世界首位，使其成为世界上最富裕的国家之一，沙特人待人热情真诚，乐于助人，社会治安良好。

2.2 宗教特色浓重，工作效率低，劳工许可

沙特宗教特色浓厚，伊斯兰教是沙特阿拉伯的国教，在沙特阿拉伯，全民信仰伊斯兰教。每周工作5 d，教徒1 d祷告5次，每次祈祷30 min，祷告时当地人都必须要去清真寺做礼拜。女人必须穿黑袍。因沙特气候炎热地广人稀，社会福利好，长久以来养成了沙特当地人的惰性，因此大量的基础设施建设需要依靠第三国劳务来解决，从整体来看其工作效率低下。

2.3 市场开放，竞争激烈，业主变更随意性强，管理不规范

随着“沙特阿拉伯2030愿景”的出台，基建规模开始大规模增长，加之国家整体政局稳定，资金充裕，属于全球为数不多的现汇市场，因此参与企业众多，高度市场化，竞争激烈。沙特多是欧美标准以及当地标准混用，因为是现汇项目，业主强势变更随意性很强，项目管理不够规范。

3 沙特保障房及当地资源配置情况

3.1 保障房项目情况

保障房项目是沙特“2030愿景”中的一个重要组成部分，沙特住房部委托国家住房公司(NHC)负责具体实施，计划在2030年前建设130万套保障住房，任务具体分解到2020年前需完成保障住房30万套。因数量众多，因此分批次陆续开发，根据各个地方政府的需求和规划，分批次进行招标，保障房项目总体来说布置分散，单体套数少。

以某中资企业签署的某一期保障房项目为例，保障房项目由多个地块组成，分布于沙特5个省份12个不同的地区，为“交钥匙工程”，主要为一层的别墅，户型为一居室、二居室、三居室及四居室，建筑面积90～160 m2不等，地块数量由100～500套不等，合同工期根据套数来确定，最短工期180 d，最长工期270 d。

3.2 项目特点及重难点

本项目为常规的低层住房项目，需要大量的施工建造及装修装饰材料，工艺成熟技术简单，属于低附加值、低技术含量的劳动密集项目。其重难点主要在于以下几个方面。

施工组织难度大：项目点多面广十分分散，各个地块所处位置对外交通条件、气候条件、水文地质条件、当地资源情况迥异，而要这些零散的地块，在极其有限的工期内按照合同规定的严苛要求交付使用，项目的整个施工组织水平决定项目的成败。

审批程序耗时耗力：本项目为精装修项目，装修材料必须全部提交给业主材料工程师查验，各方面性能满足业主要求并通过后才能投入使用。

工期紧迫：本工程工期紧，合同规定工作时间为7：00～16:00，无业主批准，不能在其他时段、夜晚、公共节假日开展工作。炎炎夏日午后，温度超过45 ℃以上，有效施工时间短，施工强度大。

外部工作环境差、质量要求高：沙特气候酷热干燥，在高温条件下，难以投入大量的人力资源，同时高温条件下混凝土的成品保护、防开裂要求高，如何避免集成施工空鼓现象和混凝土的养护质量是项目成败的关键。

3.3 当地资源配置情况

基础建材：项目周边水泥、砂石、混凝土、钢筋主要材料基本可以供应，交通便利，但各类主材加工厂总体来说生产规模都比较小，年产量有限，如碰到需求高峰期供不应求的情况下，涨价的可能性很大。

当地分包商资源及劳动力情况：当地工程公司为数不多，且对利润率要求高，同时由于沙特本地劳动力的低工效，造成其整体的承包价格极高。

装修材料：因沙特为石油王国，依托石油资源，附属的石化类材料如管材、线缆等量大且价廉，当地采购便利。机电材料门窗、橱柜等加工类材料，电气材料如灯具、线缆、开关、配电箱等，暖通设备如空调、排风扇等。当地生产成本较高，部分依赖进口，价格相对较高。

设备情况：机械设备沙特并无完整的重工业体系，所有大型机械设备大都依赖进口。随着沙特基建市场的不断发展，设备租赁市场资源比较丰富，但价格相对较高。

4 市场营销分析及应对

中资企业的优势突出，同时其劣势也十分明显，简要分析如下。

优势：在“一带一路”倡议下，中资企业走出去的政策非常好，金融及保险政策为企业走出去提供了坚实保障，中信保的口号“伴您风雨同舟，助您走遍全球”就是一个保障实例。中资企业尤其是大型国企央企普遍属于资源集中性，资产规模大整合能力强，通常实力都较为雄厚，另外国内工业体系健全，各行各业资源众多，尤其是房地产作为支柱产业之一高度发达，配套的上下游产业门类众多，各种层次产品一应俱全，加之高度的信息化、自动化水平及发达的物流业，且中国人口众多劳工成本相对较小，中企整体优势较为突出，但近年人工成本逐年增高，其优势已有逐年下降的趋势。

劣势：华夏文明历史悠久，中华文化相较其他文化缺乏对外扩张性，同时也几乎是仅存的从古至今没有被外来文化完全统治过的文化，因此，同全球的文化交融度不如西方文化同世界文化交融和影响密切，加之中企走出去相对较晚，长期在国内形成的项目管理习惯，导致中资企业普遍按照国内惯性思维来履约项目，合同意识相对淡薄，对分包商、供应商、第三方劳务等管控相对粗放；此外，因为中资企业缺乏复合型核心骨干人才，导致技术管理人员过于庞杂，缺乏核心团队，一方面不利于控制成本，另一方面容易给业主造成一种水平不行的印象，导致后期工作沟通中的被质疑和刁难，以及报批报审工作的反复和被动等；同时，因为对国际标准或规范认知不够，对国际惯例了解不够深入，对当地法律、税务等不够熟悉，导致项目发生合同、法律或税务纠纷时被动应对，造成项目的亏损。

基于此，针对中资企业如何尽快适应沙特保障房市场要求，抓住市场机遇，扬长避短来适应市场迅速站稳脚跟，提出以下几点建议措施。

4.1 充分利用政策及资源优势

房地产行业作为中国的支柱产业之一高度发达，近年来国内工业体系愈发健全，从建筑材料、装修装饰材料、机械设备、监测试验、物流运输，涉及建筑领域的各行各业资源众多，门类齐全，中高低档产品一应俱全，因此非常利于中资企业货比三家，获取物美价廉的供应链，提高自身的商务报价能力；此外，中资企业尤其是大型国企资源集中，资产规模大，整合能力强，融资渠道多样，在里程碑支付的情况下，可以获得较大的金融支持力度。综合下来可以获得更强的市场竞争力。

4.2 全面提高自身业务能力

中企员工技术功底扎实，勤奋好学，吃苦耐劳，喜欢钻研，经过国内房建及大土建领域多年的锻炼，其施工水平无论是建造还是安装领域，都具备了相当高的能力，作为一个土建施工承包商或者设备供应安装承包商问题不大，但是如果作为EPC总包方，往往面临较多困难。沙特保障房项目相对于国内项目，复杂性要大很多，主要表现为合同条款苛刻、工期紧、业主随意性强，需要在极短的时间批量建成大量的住房；采用的质量标准及技术标准高；合同为阿文及英文双语，如有偏差以阿文为准；咨询工程师多为欧美公司对中国设计方要求近乎于严苛，设计及材料报批报审程序繁杂，工效低下等。因此，需要综合能力极强的国际工程公司才能胜任，然而中企员工普遍面临英文水平有限，对业主要求及合同理解不到位、合同变更及索赔能力弱、风险识别及应对能力不足、国际惯例不熟悉、欧美及沙特标准理解不充分等问题，缺乏国际化复合型人才的现状。

打铁还需自身硬，为了适应市场，从企业层面应高度重视国际化人才培养工作，并将此项工作作为战略目标来抓；从人才自身能力建设层面，则需着力提高人员在阿语和英语、招投标、合同谈判及变更索赔、风险控制、当地规范标准的学习应用、国际项目履约、适应和沟通和QHSE等关键环节的能力，有针对性“补短板”、“练内功”，才能弥补激烈竞争及高质量发展要求之间的差距。

4.3 以履约促市场，打造属地化市场履约及经营团队

履约经营相辅相成，选择最合理的项目组织模式，决定了项目履约的成败，履约的好坏也决定了市场是否可持续。因此组织模式的设置和搭建至关重要，它同项目的工期、质量、安全等目标息息相关，针对沙特保障房项目，需要结合项目各个地块所在地的资源配置情况，在对不同地块所在地的资源情况进行仔细调研的前提下，分析项目的重难点及关键点，结合承包商自身管理模式和技术管理等优势，扬长避短，制定出有针对性的措施，匹配组建最适合项目实际情况的项目组织模式。在履约好项目的同时，通过项目的锻炼、分包队伍的选择、合作伙伴的甄别等，选择配置一套适应沙特本地的履约经营团队，为项目的可持续发展提供基础。

国际化程度的提高绝非一朝一夕，沙特房建市场虽大，企业走出去固然重要，但是绝不能盲目冒进，故广大从事国际工程的企业及人员，除了苦练自身内功之外，还应多学习借鉴中东国家类似项目的成败经验，稳步推进，依托项目的锻炼不断提高、不断进步，员工尽快成长为懂专业、会语言、熟悉规则、商务能力出色的复合型国际人才，企业逐步发展成为可以对标国际主流的国际性工程公司。