不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

于笑雨

沈阳市勘察测绘研究院有限公司 辽宁沈阳 110004

1 不动产登记的主要特征

1.1 专业性高

对于不动产登记工作而言，其中主要将产权的归属、沿革的变化进行记录，同时能够将不动产权利情况进行反映，有着极高的内容专业性要求。例如，房地产平面图测绘、土地界限认定以及房屋面积丈量等，都必须通过具有高深资质、专业能力的部门或工作人员将不动产信息报告出具。

1.2 复杂多样性

对于不动产登记工作所具备的复杂性，通常表现为以下几种：第一，多样复杂的构成。对于不动产登记来讲，其中主要是通过五大板块构成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中将不动产登记的全面形式有所涉及。第二，多样复杂的信息。对于不动产登记工作来讲，其中，主要将属性综合信息、空间地理信息有所囊括，不仅具备自然情况以及权利属性的多样化信息种类，同时也具有地理分布所产生的相应信息数据。

1.3 动态连续性

在不动产登记工作之中，对于房屋土地信息登记工作而言，其具有较强的连续必然性与动态常规性，在居民生活中，房屋土地信息的登记，与其牢牢相关。伴随着当前我国经济的迅猛发展，促使房地产交易市场中，对于房屋的流通速度，正在不断的加快，同时也带来一定的压力给房屋土地信息登记工作[1]。

1.4 流通性增量性

现如今，我国在房地产交易市场方面，正在不断扩大，对于不动产登记的利用率以及范围同样也在不断扩张。房屋土地正在不停交易，促使在不动产登记业务方面，其业务量正在不停上涨，促使的管理容量也在不断加大。想要确保不动产的登记能够得到长久、永久的存储，就必须要采取高效的管理方式。

2 不动产登记土地使用权分摊问题

2.1 问题现状

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔2015〕25 号)以及《不动产权籍调查技术方案》(试行)中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。一般来说，大部分地区对商品房等一些共用宗项目，购房者要持有相关证明，例如国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等，在这种情况下，不动产登记经办机构在登记时，需要在不动产权属证书上填写详细的宗地面积，并备注标记“土地面积共用”。此外，部分地区规定了住宅小区不分摊土地面积，非住宅小区分摊土地面积这一原则，或者有些地区的情况更为复杂，规定更为模糊，那么按照国家权籍调查等相关规定执行不动产登记事项，对无法进行划分的土地暂时不做登记。

2.2 处理办法

结合我国建设用地房屋分摊土地面积实际情况，考虑到我国大部分地区现状，笔者建议建设用地房屋独用土地面积及分摊土地面积应根据有关原则来进行分情况的处理。一是住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊为例外的地区，对其登记记录时，其定着物土地使用权应根据其所在宗地的共有使用权来开展登记工作，而针对已经完成建造的建筑，不进行分摊发证。二是，在开展第一次办理或转移登记工作时，也需要根据出让取得土地的范围来进行宗地的确定，且该宗地需要备注表明其为共有土地使用权面积。三是对不动产登记制度中关于建筑区内的共有道路、共用设施等方面的处理，关于这方面的使用权规定，业主应在首次办理房屋所有权登记时，就应申请这些共用设施为业主共有，保护自身权益。四是对过去已经分摊的，已经分摊的会在不动产登记数据库里有相关记录，因此，需要不动产权利人关注和办理相关变更手续后，并且注明共有土地使用权面积。

3 关于划拨土地房屋登记问题

3.1 问题现状

在有关文件及法律规定，当划拨房屋所有权及国有建设用地使用权出现转移的，应持有并提交该地区或有批准权的人民政府的相关批准文件。当需补交土地出让价款的，则要根据相关法律补交土地出让价款，并且提供土地出让价款缴纳凭证；或需要缴纳税费的，要依法缴纳税费，同时提交税费缴纳凭证。而实际情况当中，因为我国各地方政府之间对划拨土地上的房屋所有权转移的相关政策没有得到统一和一致，甚至有些政策还存在着不足，导致补交土地出让价款和相关费用标准也存在不同，笔者认为，就个人住房房屋所有权转让、划拨土地处置以及出让金缴纳等相关问题，地方政府不动产登记部门应严格按照《城市房地产转让管理规定》(建设部令第96 号)的相关文件办法进行处理[2]。

3.2 处理办法

一是部分需要继续具有划拨地性质的土地，不动产登记机构应准确地对该土地信息登记在不动产登记簿和不动产权证书上，要使该土地信息能时刻查询到。二是关于补办出让手续并补缴出让金的，不动产登记机构应向地区政府相关部门反映，由地方政府出台相关政策来进行处理，明确政策意见后，不动产登记机构方可进行办理不动产登记，实现不动产登记的统一规范。三是对一些经济适用住房或其他房屋变更为商品房的登记管理办法，许多房屋所有人需要变更房屋性质时，按照规定，经济适用住房、单位集资建房等需要满5 年后，按照相关标准缴纳土地收益价款后，不动产登记机构可以对其进行产权变更为商品房，或者办理国有建设用地使用权转移登记等。四是关于划拨国有土地使用权的相关规定。在进行国有土地使用权划拨时，未经过批准无法用于单独抵押，权利人只有对依法取得的建筑物进行抵押时，可以把划拨土地使用权与其一起抵押。因此，不动产登记办理机构的工作人员面对这种情况时，要注意抵押人出具的资料及相关凭证，如补交土地出让金凭证，同时，登记人员应在其不动产登记簿、不动产登记证明、不动产权证书上注明“该不动产土地使用权为划拨土地使用权”，通过这种备注可以让其他部门了解，当要对房产进行拍卖或者进行抵押时，需要补缴土地出让金，抵押权人才能有效享受到受偿[3]。

4 结语

综合上述分析，现如今，想要确保不动产登记工作能够得到高效的管理，就必须要将现代化的科学技术充分加以运用，并且在实际工作中不断改善与创新，才能够促使不动产登记的管理从传统向现代化迈进，促使不动产登记的管理模式得到优质的改善，促使不动产登记的管理工作能够更加高效。