房地产企业主要税收风险及应对策略分析

2020-11-27苏圣群

大众投资指南 2020年19期

苏圣群

（武汉地铁集团有限公司，湖北武汉 430070）

目前，国内房地产企业与其他发达国家的房地产企业相比，确实因为起步较晚而存在诸多的问题，比如有些房地产企业的内部财务核算还不够完善，在申报企业所得税的时候，企业为了保护自身利益，给银行提供的账目几乎都反映出企业良性的经营状态，这样将更加方便企业未来的资金筹备工作，而给税务机关所提供的账目反应的则是企业处于亏损或者盈利较少的状态，以求能够少缴税款。但是这样一来就无法保障企业账目的真实性，而房地产企业中的内部核算会出现收入少计、成本多计的问题。所以，为了能够避免出现此类问题，房地产企业对税收风险实施管控是一件极其重要且具有实际效用的工作，它将引领企业管理层合理规范企业资源，并节省经营过程中的成本费用，助力企业的长远发展。

一、房地产企业税务风险内涵

房地产企业在运转的过程中，可能会因为内部管理不到位、重视程度不够、人员调动问题等因素导致税务管理出现纰漏。同时，由于政府制定的税收法律法规灵活性较大，时常会出现变动，导致很多企业无法充分熟悉、学习相关的税收政策，对企业的税收工作可能无法进行高效管理。随着时间的推移，房地产企业税务的风险很有可能会潜藏在规划环节、建设环节、销售环节及项目清算中。

二、房地产企业主要税收风险

（一）土地增值税

所谓的土地增值税，就是对土地增值额所征收的一种税，它与增值税相比，有着它特殊性。第一，土地增值税并不以一个单位为计算范围，而将一个单位的成本对象作为计算范围，其中单个成本对象的扣除项目金额是不能直接取得的，必须通过分摊的计算方法来取得；第二，在实际工作中，房地产的开发费用就是按照一定的比例来扣除的，与实际的发生额没有关系；第三，无须增值税专用发票，凡法定的收据都可以纳入扣除的范围以内，在扣除项目中，开发费用扣除金额与发票都没有关系。第四，土地增值税的税率实行超率累进税率，同时，转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

土地增值税是房地产企业必须缴纳的重要税种之一，它的税额占据了房地产上缴税额较大的比重，而且土地增值税具有核算复杂、税务较重、清算周期较长、税率跨度较大等问题，导致企业面临着较大的税收风险，为了能够更好地规避税收风险，企业必须强化土地增值税方面的风险管理意识，提高税务管理方面的技能，要具备项目筹划能力、宏观经济预测分析能力；另一方面也需要企业相关部门的人员随时关注土地增值税方面的政策动态，并结合自身的情况，以国家税收政策为导向，做好相应管理工作。

（二）企业所得税

在企业所得税方面，我们应该注意的是：第一，房地产行业中的企业所得税，与其他行业略有差异，最显著的差异就是房地产的企业所得税并不是按照企业对应的财务报表来进行缴纳税款的，它需要根据相关的毛利率调整收入来预缴税款。第二，如果企业未能合理应用相关的优惠政策，那么企业自然会出现多缴税的问题。比如，依据税法规定，房地产企业可以对出包工程、报批报建费用、物业完善费用和公共配套设施成本进行预提费用，如果不了解相关政策，可能存在没有预提，而多交所得税；同时预提费用虽然对房地产企业有利，但如果对预提成本费用的限制性条件和要求控制不到位，也会给房地产企业带来巨大的税收风险。第三，有些房地产企业在企业所得税进行调整的过程中，可能会遗漏对相关广告费、业务招待费等项目的扣除工作，在后续的清算过程中也没进行调回，那么同样会导致企业“多缴税”。同时房地产行业与其他的行业一样，同样存在因为部分支出无法取得合规发票，而导致无法扣除相关税费；

企业所得税是房地产企业税收成本中的重点税种，而且这种税种在国家财政方面有着极高的贡献度，因此它是税务机关重点征缴的对象，企业必须对企业所得税进行合理的纳税筹划。首先，企业可以根据自身的发展情况，建立相应的纳税筹划管理制度，包括设立有效的评测指标、风险预警机制、企业所得税滚动预算表等；其次，企业要在内部树立依法纳税的意识，要求相关税务管理人员及时关注税收政策，不断在实际中完善财务工作；最后，要以财务部门为主导，各个部门都要配合财务的工作，对各项开支进行预先筹划，以便制定出更好的纳税筹划方案来，以节约企业所得税为目的，从利于税前扣除的角度来操作。

三、房地产企业主要税收风险应对策略

（一）土地增值税方面

对于企业来说，想要更好的规避土地增值税方面的风险，在开发项目进行立项规划时就要提前实施风险管理了，立项规划阶段企业对同一项目可能同时或分期开发商业、商务、别墅、物业等不同增值率的房产，不同的立项方案，对应的税负会有所不同。如果企业在立项规划时利用土地增值税以一个单位的成本对象为清算单位的特点，通过前期总体规划作具体测算，比较合并清算与分类分期清算对企业的影响，选择较优方案立项规划，即可降低多交土地增值税的风险。

项目进行销售的阶段，也需要对此税种进行充分考虑。在现实工作中，普通住房的增值率只要不超过20%，就可以好享受对应的税收优惠，那么对于企业来说，就可以利用好20%这个临界点，从实际操作上来说，如出现增值率稍高于起征点的情况，则可以通过选择合适的开发方案，如调整出售价格、合理分摊扣除项目金额等措施。只是目前普通住房的标准尚未统一，各个地方都有各自的规定，因此这就要求房地产企业必须提前对当地的土地增值税内容进行研究、分析。

还要注意清算阶段的风险。比如企业在完工前的利息费用按照会计准则是应该计入开发成本里的，而房地产企业在清算、对成本进行归集的时候，就会直接将会计上的成本纳入开发成本中，但是按照相关的税收政策，利息支出在土地增值税进行清算时，就应当从开发成本中取缔掉，并按照利息的费用方式来重新进行扣除。

（二）企业所得税方面

房地产行业规避企业所得税最好的办法就是在项目开发前期、开发销售中以及开发后对企业所得税进行全面的筹划，通过纳税筹划管理，将有效的遏制纳税风险，避免房地产企业承担才更多的损失。那么，从实际工作来看，企业可以考虑从以下三个方面入手：

第一，做好项目前期的企业所得税筹划工作。在房地产项目工程的前期，会涉及很多的费用支出，比如工程设计、管理费用、营销费用等，对这些费用的支出情况必须进行准确列支，而在实现工作中，有些财务管理人员出于土地增值税筹划的目的，可能会将设计费用、沙盘费用以及售楼处的支出等都直接计入工程成本里，但是这样一来就导致相关项目合同、附件等佐证力度不强了。而且直接计入开发支出里也明显不够合理，无法直接抵扣土地增值税，从而导致企业失去了在开发前期利用计入期间费用抵扣企业所得税的好时机，因此在房地产项目开发的前期，就应当对企业所得税进行筹划，加强项目合同、附件等文件的佐证力度，开发期间支出费用的计入方式也要进行考量，为企业最大限度地抵扣税费；

第二，在预缴阶段，房地产企业将以当期的预收款项来计算出预计毛利额，之后再来进行所得税预缴。但是当这些已经被确认为毛利额的预售款项确认为营业收入时，在企业所得税中就要按照预计毛利率来调减当期的应纳税所得额。同时在扣除时，要特别注意广告费、业务宣传费及业务招待费，一般企业关于这三项费用的扣除基数是纳入销售收入之中的，但是房地产企业中的销售收入在预售阶段是无法现实的，但是这三项费用却有实实在在发生了，如果房地产企业也将其纳为计提基数，就会导致企业的收入与成本不匹配，无法准确反映出企业的扣除需求。故而房地产企业在计算缴费时要按照相关的地方标准对其进行同步调整。

第三，交付时间的合理筹划。一般来说，在会计年度前期交付，如上半年交付，则在次年5月进行汇算清缴，对于工程造价的决算和发票的催收等留有时间充足，能够最大限度地进行企业工程成本核算。同时，对于出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的、公共配套设施尚未建造或尚未完工的、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用等进行充分的预提费用。

（三）可行性方面

除了上述应对策略外，房地产企业还应该明白，税收风险的规避作用很大一部分都依靠纳税筹划。而所谓税筹就是进行事前筹划，企业必须认真考虑筹划方案是否具备可行性，筹划工作不同于亡羊补牢，需要专业的税务管理部门、人员对企业的每一项经济行为进行细致分析研究，从而推出符合实际情况的纳税筹划方法来，只有这样才能够确保风险控制工作的科学性、高效性。