新常态下房地产企业财务管理转型策略探讨

唐晓丹

一、房地产企业的发展现状分析

（一）市场环境竞争更加激烈

随着我国市场经济发展进程的不断推进，经济全球化趋势日益加强，我国国内市场与国际市场逐步接轨，给房地产行业带来了前所未有的机遇；同时也促使房地产市场环境竞争更加激烈，房地产行业发展面临着更多的挑战和困难。在以往传统的经济发展过程中，房地产企业作为经济发展的重要引擎，其主要采用粗放式的发展方式；而在经济新常态背景之下，这一发展方式已不再适用于现代企业，不利于房地产企业的综合经营管理水平。面对日益复杂的市场环境，房地产企业需要根据市场竞争的优胜劣汰法则，调整企业发展方式，更新财务管理的理念和措施，实现财务核算向财务管理方向转型，提高企业的经营管理水平，以便为提高房地产企业的综合竞争力提供条件。

（二）业务多元化发展

房地产企业在项目开发过程中需要投入大量的资金和人力，一旦企业的资金链条发生断裂，将会直接影响到企业日常经营管理工作的顺利开展，更有甚者会导致房地产企业破产倒闭。目前我国房地产企业不仅从事项目开发，同时拓宽了商业地产建设和运营、物业管理及旅游文化产业项目等业务范围，房地产企业业务呈现出多元化发展趋势。因此企业的财务管理工作内容日益增多，财务管理也呈现出多元化发展。加之我国政策和法律法规不断完善，房地产企业在开展融资活动和土地购买工作过程中面临的问题日益复杂，财务管理工作难度提高。

（三）盈利方式改变

在传统的发展模式下，房地产行业凭借土地增值实现盈利。随着我国房地产市场的监管力度不断加强，土地资源购置成本不断抬升，房地产行业难以再凭借土地增值实现盈利，其盈利发展方式将由土地增值向差异化和精细化经营转变。企业需要根据市场的实际需求不断调整发展战略，实现差异化竞争，并对内部经营管理工作开展精细化的经营管理，降低企业的运营管理成本，转变原来传统的发展模式，进而提高企业的盈利方式。因此，企业财务管理需要根据盈利方式的改变进行相应的调整转型，以便为提高企业的综合管理能力和竞争力奠定基础。

二、房地产企业财务管理工作中存在的问题

（一）忽视了事前预测的重要性

房地产企业为了提高企业的利润率，追求“短、平、快”，往往将财务管理工作的重心主要放在会计核算与资金管理等方面，忽视了财务预算管理工作的作用，导致企业在开展经营管理决策工作时缺少必要的财务信息数据支持，因此财务管理工作难以为企业的日常经营管理和战略目标制定提供必要的依据。

（二）缺乏完善的财务管理制度

房地产企业在内部管理工作缺少完善的财务管理制度作为指导。部分房地产企业主要将精力集中于房地产项目的开发建设和运营销售工作中，没有根据企业的实际财务管理工作的要求开展相关的制度建设，财务管理工作缺少必要的监督管理机制。企业没有根据企业未来战略规划优化财务制度，仅仅沿用传统财务管理方式下的管理制度，导致财务管理工作缺少科学化的制度保障。同时，部分房地产企业在财务管理制度的落实和执行方面存在不足，财务管理工作形式化和表面化问题严重。由于房地产企业没有根据财务管理工作的要求构建完善的监督机制，导致部分企业的财务管理工作质量较差，财务管理制度的执行效果不达预期，影响企业的财务管理转型工作的顺利开展。

（三）财务风险防控机制不健全，机构设置冗余

房地产企业在财务风险防控方面存在着信息不对称问题，没有根据企业的实际业务状况构建完善的风险防控机制。企业需要根据会计准则的要求编制财务报表，但是财务报表对企业内部管理工作的作用有限，无法反映企业目前已销售的房产可实现的经营效益，企业难以根据财务报表的数据详尽了解企业的实际业务状况，在经营管理工作中并不能有效识别财务风险。此外，部分房地产企业的经营管理模式呈现粗放式的发展特点，在会计核算管理工作中存在重叠设置机构等问题，权责不明确造成机构之间扯皮现象时常出现，影响到企业内部机构的运行效率，不利于企业内部各部门之间的沟通和衔接，企业管理成本增加，降低了房地产企业的财务管理工作质量。

三、推进房地产企业财务管理转型的措施

（一）开展全面预算管理，强化财务管理的预测

房地产企业面临的市场经济环境和政策环境是复杂多变的，因此企业要想获得稳定长远的发展，首先就要开展全面预算管理工作，强化财务管理的预测，分析企业在日常经营管理工作过程中面临的不确定性因素；根据项目经营管理的特点了解各项因素的发生概率，并根据项目的实际情况构建财务管理模式，强化财务管理的预测能力。房地产企业的财务管理转型要重视全面预算管理的重要性，要积极运用预算管理工作对日常经营管理的约束和指导，并根据全面预算管理的要求制定预算管理方案；企业应该要求各个部门根据项目的实际情况制定预算管理方案，并以此为基础形成房地产企业的年度预算，以便为房地产企业开展年度决算和项目决算提供必要的依据。其次，在日常的经营管理活动中，企业应将全面预算落实执行到位，定期分析实际经营情况与预算的偏差并进行有效管控。

房地产企业在日常经营和项目开发建设过程中，要及时了解国家的相关政策和法律法规，根据国家政策的变动及时调整财务管理方式，提高税收筹划工作的质量；对国家政策及市场变化等各种原因可能引起对销售价格、项目投资额、现金流量的影响，应及时进行综合评估和调研，并以此为基础构建投资收益测算模型，强化企业的财务管理预测。此外，房地产企业的财务管理预测要实现动态化的管理，根据项目投资的真实情况动态测算经济增加值，以便为企业制定战略发展决策提供真实可靠的财务依据。

（二）建立健全财务管理制度

房地产企业要实现财务管理转型，就要建立健全财务管理制度，为财务转型工作提供必要的制度保障。财务管理制度是企业实现财务管理转型的基础，房地产企业要根据企业的实际业务情况构建财务管理制度，并根据业务多元化的发展情况适当调整制度范围，提高企业财务管理工作的合规性和科学性。同时，房地产企业要重视财务管理制度的执行效率，将财务管理制度落实到相关的部门，可以将财务管理制度的执行效果纳入部门的绩效考核体系之中，完善绩效考核指标，提高各个部门对财务管理制度的执行效率，以便顺利落实财务管理制度。此外，房地产企业还要重视财务管理监督机制的优化，要根据财务管理制度的要求优化监督管理机制，明确监督管理工作的权责，提高监督和评价工作的质量，降低企业内部因制度执行不规范导致内部风险发生的概率。

（三）优化财务风险防控机制，提高机构设置的合理性

房地产企业要重视财务风险防控机制的作用，不仅要重视财务报表等外部会计信息的真实性和有效性；同时要重视内部财务信息的客观性，实现内部财务信息的有效沟通和传递，为企业开展日常经营管理和战略发展决策提供必要的依据。房地产企业要优化财务风险防控机制，完善管理会计报告体系，可以积极构建统一的财务信息管理平台，实现财务信息在各个部门之间的传递，减少由于信息不对称产生的风险。同时，针对按会计准则核算无法反映企业目前已销售的房产可实现的经营效益的问题，房地产企业应编制内部管理报表，按已实现的签约面积计算可实现的收入、成本及利润；按项目的销售情况及投资情况动态更新项目的投资收益测算，疏通财务信息的沟通渠道，帮助业务信息及时向财务信息转变，统一业务信息的口径，实现业务信息和财务信息的融合。帮助企业真实了解实际的业务情况和经营管理状况，对财务预算执行效果和成本效益进行客观的评估，以便有效的识别业务经营过程中存在的财务风险。此外，房地产企业要根据业务实际需求设置财务管理机构，减少机构设置冗余问题，将多余的机构简化，提高财务管理机构的专业性，可以充分利用现代化的信息技术提高财务管理工作的效率；根据业务情况制定标准化的财务处理流程，以便提高企业的运行效率，降低房地产企业运营管理工作的成本，进而为房地产企业的精细化管理提供条件。