供给侧结构性改革背景下房地产行业的问题及发展路径研究

2020-11-27周诗怡

大众投资指南 2020年20期

关键词：供给企业

周诗怡

（武汉工程大学，湖北武汉 430021）

一、供给侧结构性改革的含义

供给侧结构性改革，就是从供给层面提高质量，用改革的办法推进结构调整，优化资源配置，增加有效供给，让供给与时俱进的灵活的去适应需求。以此来，更好满足人民群众日益增长的对美好生活的需要，推动经济可持续发展。

二、房地产行业供给侧结构性改革的现实意义

目前，房地产价格持续走高，社会不稳定因素增加，急需从供给侧方面进行改革升级。我国将结构性改革入到房地产市场调控之中，形成“调控+改革”的房地产市场发展政策组合拳，有利于平衡房地产市场结构，实现房地产市场稳定持续增长。[1]通过供给侧结构性改革，去产能，依法依规对于僵尸企业进行治理，让生产要素重新流动起来；去库存，实现供给匹配需求，激发市场活力，让房地产市场稳定发展；因时制宜的去杠杆，提高金融监管水平，在经济健康发展的时候，稳定汇率，在经济不稳定的时候，再来宏观调控。深入调研，根据居民的不同经济水平，提供满足居民生活需求的房产，尽可能地让每个人都有房可住，改善民生。

三、房地产行业现状

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产行业是国民经济的支柱，房地产行业的发展与很多行业都相互关联，影响广泛。房地产行业的波动变化，牵动影响着每个居民的生活以及财富。

（一）重点城市房价上涨，房租下降

1.租房市场，反映的是市场上的真实供需，反映的是大多数普通人的收入负荷情况。带有短期性质，是存量市场

现在房租下降，是短期的，主要是由于目前正处于经济低迷阶段，许多人都在观望，在没有好的投资渠道下，如果房租稍微有上涨，基于租售比，房地产价格就有上涨动力。租金下跌，房价上涨，说明房地产的房子卖不出去，由于租售比，收回房屋成本的时间变长，风险更大。但是，现在的情况是短期的，是存量市场。

机构数据显示，2020年1月15日，全国18个重点城市全年租金平均水平有所下跌，同比下降13.21%。总的来说，商品的价格是围绕其价值上下波动。但是租金的涨跌主要由大形势决定，大势如果低迷，房租不跌，租客不愿意继续租房。其次就是资本成本过高，空房几个月损失的比一年降低的租金更大。巨大的资金压力，迫使房东必须快速把房子租出去。

2.买房市场，更带有金融属性，带有长期性质，且更受预期影响，目前主要是增量市场

全球都是宽松的货币政策，中国的m2增速创下新高，短短四个月，暴增11万亿。增加的钱大概率流向房地产。货币越宽松，投资者和置换群体也就越多。许多热盘大多都具有改善性和投资性。高收入群体都喜欢买学区房、大户型、高档楼盘、别墅。经济萧条时期对高收入群体的生活影响不大，对低收入人群有较大影响。企业在发生突发事件时，很容易就选择裁员来维持经营。低收入群体，因为生活环境不同，可替代性较高，有失业风险。而对于有资本有资金的人来说，投资黄金太慢，银行利息更低，股票风险太大，对比之下房产投资是比较靠谱的选择。所以房价还是有持续上涨的动力，房地产泡沫不会破灭。买房人能从银行获得贷款，加杠杆也是推动房价上涨的动力。

（二）房地产行业与数字经济融合发展

房地产行业和建筑业经过洗礼，数字化发展迅速，在今后，预计智能化建筑和施工将会成为行业标准。今后建筑业企业的竞争力，要从供应链，即采购、备料、人力资本，创新链，即研发设计，业务链，即业务管理到价值链，即销售、资金循环的全过程，看是否都能做到数字化的高效记录、储存、检索、加工和利用，看数据对全流程管理是否达到有机的渗透、融合和管控。

（三）国家实施积极的政策来刺激消费，扶持经济

数据显示，2019 年我国商品房销售面积和销售额累计同比增速分别为-0.1%和 6.5%，2020 年为了释放短期刚性需求，会在一定程度上略微施行政策性宽松。政府出台积极的财政政策和宽松的货币政策，力求实现“六保”和“六稳”，刺激需求，维持经济。而今年的积极的货币政策比往年更加灵活适度，综合运用降准降息、再贷款等手段，增强货币流通性。财政政策力度更大，今年赤字率很可能超过3.6%，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元特别国债。期望以这些积极的政策对冲经济萧条时期的消极影响。

四、房地产行业存在的问题

（一）部分房地产商一味追求经济效益，忽略环境效益

在绿水青山还是金山银山这个问题上，部分房地产商只看中眼前利益，往往忽视环境效益，导致了开发地区附近生态环境的破坏，影响周围居民的生活。虽然短期可以获得更多利润，但是长期来看不利于打造品牌口碑，更不利于可持续发展。

（二）“去库存”问题依然严峻

购房者分为刚性需求购房者和投资性购房者。2000年以来，房产的价值是肉眼可见的速度在迅猛增长，人们纷纷感叹没有在早期投资性购房。目前，对于大多数人来说，房价是一笔需要举全家之力才能支付的资金。特别是一二线城市，房价过高，给普通人带来了巨大的压力。但从某种角度，中国传统文化带来的购房价值观念，让当代人不得不背上的生活压力，增加了社会的不稳定因素。一方面是买不起，而另一方面，区域发展不协调，三四线城市开发的房产供给量大，但是居民的购买力不足，也造成了商品房空房积压越来越多。需求与供给不能匹配，让资源无法得到充分利用。

（三）住房租赁市场良莠不齐，管理无序

住房租赁市场发展相对落后，主要是因为其被边缘化，很少受到政府关注。首先是市场上住房租赁供给，主要是以个人出租自有闲置房产为主，个体自由买卖，未受过专业训练，也没专业性的机构参与，未统一租赁服务标准，不利于形成完善的住房供应体系。其次部分租客通过房地产中介机构来了解信息，进行交易。但是存在部分不法机构，发布不实信息，造成信息不对称，侵犯承租人的合法权益。最后就是缺乏系统完善的法律，保障租赁双方的权利义务。

五、房地产行业可持续发展措施

（一）政府充分发挥宏观调控的职能

2020年，GDP出现了40多年来的首次负增长，房地产行业作为国家支柱性行业的形势也不容乐观。一方面要对地方政府的权力进行监督，把权力放进制度的笼子，反腐倡廉。另一方面要进一步规范房地产行业规则，监督政策的有效实施，调控房价，不让房产价格在价值上方持续上涨，深切贯彻“房住不炒”，缓解人们的住房需求，不被房价压垮，维护社会稳定。对于那些只求经济发展，破坏生态环境的企业严厉打击，通过增税、罚款等方式，要顺应自然，走生态文明发展道路。

（二）由需求侧向供给侧转型是重点

早期房地产市场供不应求，是由于人们有强烈的住房需求，而且当时房价较低，人们普遍负担的起。而当时的房地产商只需以少量资本投入，就可以获得n倍的利润回报。提起房地产行业，都知道是利润丰厚的行业，由此吸引了大量投资者进入房地产行业。而近些年来，房价过高，消费者在购买房产时需要进过深思熟虑，比较无数家，房产没有足够的优势，无法打动消费者。因此，在买方市场环境下,为适应供给侧结构性改革的要求，房地产企业需要改变传统的盈利模式,从买方的角度出发制定供给策略和转型方案,比如从价值、环境、交通等方面突破，如此才能培育新的盈利模式。[2]

（三）企业要积极推进经济数字化发展

房地产企业自身要抓住数字经济的契机，投资深度发展数字化升级。一旦有个别企业积极进行革新，势必会引发其他企业的危机意识，进而推动整个房产行业数字化改造，不断实现行业的信息化、数字化与智慧化，形成房地产商的核心竞争力。

（四）企业降低成本，促进消费

降低成本，一是可以直接压缩企业利润，降价促销，这种方案只适用于短期，不能解决根本问题。更好的方法自然是企业进行科技创新，以新产品、新材料，优化资源配置，降低开发方面的成本；优化管理结构，选拔专业性人才，不让企业内部的蛀虫占用资源；降低土地成本和拆迁成本，通过拆迁再投资的手段充分利用现有土地资源。

（五）充分发挥地方各房地产协会及相关组织的扶持作用

房地产行业协会要积极反应，发挥其相关职能。首先要加强与企业沟通交流,为房地产企业出谋划策，尽可能的提供帮助，提供在线培训、视频会议等服务,为会员企业排忧解难。其次是全面收集协会会员企业的困难信息与意见建议，及时传达给政府主管部门,尽力争取政府支持，做好会员单位与政府间沟通桥梁。最后还需要认真研究政府相关政策文件,及早准备应对预案,帮助企业解决实际困难。