新收入准则对房地产企业会计核算的影响与运用研究

余丽萍

（俊发集团有限公司，云南 昆明 650224）

要想观察房地产企业是否在健康、顺利的发展中，最直观的标准就是房地产企业的收入。房地产企业收入的明确和计算与企业内部会计人员的专业水平和判定能力以及我国相关的法律条规之间有着一定的联系。最近几年，伴随着我国市场建设工作的昌盛，越来越多的房地产企业涌入市场，房地产企业在收入计算和明确中的运作也变得越发繁杂。为了提升我国房地产企业的会计核算的标准和精准性，让我国房地产企业能够顺应全球经济的发展，就非常必要执行新的收入标准。

一、新收入标准的变化

（一）新收入标准与旧收入标准相比的变化

新收入标准和旧收入标准之间最大的变化是将原有的施工合同标准进行了有机结合与整理，让其更加切合现在房地产企业的发展。除此之外，它还提出了每位客户签订合同时的一系列要求。与此同时，新收入准则的开展落实也让房地产企业的收入明确具备了更大的对比性，提升了收入数据的整体质量。从新收入准则的有关条规可以看出，新收入准则达到了房地产企业对管控权的移动，这样相应的风险得到了消化和转移，与目前国际社会会计核算中的相关要求是一致的。

因此，新收入准则的关键内容是：合同是所有收入明确的基础条件，法律是确保合同有效执行的武器。房地产企业只有在满足合同的所有条规内容的前提之下，才可以在客户依照合同获得对商品或相关服务的管控权以后明确具体收入，让其更具有可靠性和精准性。

（二）新收入标准的特点

第一，收入模型。旧收入准则在收入明确中运用了两种模式：一种是运用于有关产品或服务中的收入，这种主要是反映在相关资料上，明确办法是风险又或是资金发生了改变。另一种是在相关凭证中反映的收入，这种适用于各类合同的收入或提供劳务的收入，但是这种办法在工作完成之前，是无法确认收入的。这两种模式在旧收入标准中的区别并不明显，给会计核算人员判断、整理收入明确造成了很大的困难。但是，新的收入准则把这两种模式进行了有机结合，并且不再区分业务类别，而是把房地产企业必须要履行的义务视为收入明确的模型，这种更改规避了无法有效区分旧收入准则两种收入确认模式的情况，让两者的关系不再像之前那样模糊混乱。

第二，收入明确点。在旧的收入标准中，收入明确点是动态供给劳务的风险或薪酬的时间点。但是，在新的收入标准中，收入明确点更改为移动对供给劳务以及经济利益移动的时间点，让最终结果与实际收益更具有客观性、真实性。

第三，合同处理。在新的收入准则中，指定了双方签订合同的内容，并在合同中指定了双方要履行的义务和职责。合同中明确了双方转让的产品或服务的具体内容以及对收支的具体条件，以此确保了合同的商业真实性。合同约定的多项义务应当在签订合同之前，按照产品或劳务单价的占比，把应履行的义务合理的划分到该部分的交易价格中。

二、新收入准则对房地产企业会计核算的影响

（一）收入计量的影响

通常，收益计量的核算是基于交易价格的，交易价格是指房地产企业在把合同中指定的产品或服务转让给用户后，能从中获得对应的资金。可是，此交易价格并非在全部情况下都可以得到合理的运用。例如：房地产企业在开始出售房屋以前，所收取的押金并不属于房地产企业的总体收入，而是包括在了房屋所有者出售房屋的收入中。从新收入准则的条规上看，交易价格是市场上供给的服务或产品的常规定价。在明确此价格的时候，房地产企业必须要全面思虑当前市场环境中的价格趋势和用户对价等事项。在计量方面，新收入标准不但涵盖了传统的有效利润摊销办法，还包含了国际投入产出法，这要求房地产企业会计人员必须转变传统模式下的收入计量办法，努力实现国际化收支核算。

（二）对收入明确的影响

随着新收入标准的出台和落实，会计核算工作中计量指标和收入明确的方法也发生了巨大改变。比如：在收益明确方面，将一次性明确转换成了分段式明确，针对少量资产明确也划分成了多个组成部分，这项规定必将会彻底转变房地产企业的财务指标。如果仅从维护成本的角度来看，房地产企业的利润将在新收入标准发布后的一段时间内减少。目前，我国税法规定了明确收入的方法，但仍是以收支为前提进行的。然而，新的收入准则改变传统意义上的收入明确方法，这将导致每个条款中财税差异的不同，进而构成了财税差异。出现这样的状况，是因为新的收入标准规定让交易价格应该严格按照产生的预期价值的经济利益的流入来计量。但是，在税法未考虑到该因素，这就致使了财税之间的差异。

（三）对业务管理和会计管理的影响

新收入准则的出台转变了房地产企业中的会计核算方法，对房地产企业中的业务管控和会计管控工作也产生了一些影响。但这种影响更为积极，有助于会计核算工作的迅速发展。在新的收入准则中，房地产企业收入明确的主要标准就是企业向用户供给的服务或产品的形式。确认资金与房地产企业供给的这类内容的预计资金是息息相关的。

新收入准则中进行固定收益明确时，更为卓效的运用了房地产企业财务报表中的各项信息数据。与此同时，明确房地产企业收入也意味着确定了实施有关义务的时间，卓效的提升了房地产企业供给产品或服务的及时性。另外，对于特殊性业务，新收入准则按照不同的会计核算处理方式将这些业务分成了两类，并依据这两类的类别的特征给出不同的收入明确办法和会计处理方法。

三、采取措施减少新收入准则对房地产企业会计核算工作的影响

（一）盘点合同

新收入准则的开展落实不仅影响了房地产企业中的财务部门，也对其内部的其他部门造成了一定的影响。从房地产企业的整体发展和管理的角度上讲，它对房地产企业的合同及主要内容确定的影响最为突出。为了最大程度地减少房地产企业在落实贯彻新收入准则时的利润损失，有必要对合同中的主要内容开展检查和整理工作。房地产企业应组建一个盘点团队，对以前签订的有效合同开展规范、合理的盘点和剖析。除此之外，企业内其他部门也应充分展现出自身的主动性和积极性，从部门的角度认真剖析合同中的每个细小环节。比如：销售部门要从销售的角度剖析合同中的销售方式。法务部门应从筛查合同的规范性这方面进行仔细的分析。在对合同进行了全面、详尽的剖析以后，房地产企业的领导决策人员再重新审核一遍合同，以此确保它能够契合新收入准则的各项条规，而且也不会影响到房地产企业的整理经济利益。

（二）加强信息公开

新收入准则高度重视信息披露工作，特别是与会计核算有关的重要数据，比如：合同中所涉及的资产、负债数据，收入明确数据和合同履行时间等。这就需要房地产企业重视对信息的公开性，提升信息数据汇集工作的数量和质量。在加强信息数据披露时，还需要房地产企业提高内部会计核算工作人员的专业素养和明确工作职能，尤其是从事财务信息披露的相关人员，要不断提高其对信息披露的范围和质量。房地产企业可以从两个方面来提高此类工作人员的各项技能：为员工提供专门的培训和与外界沟通的机会。以此来全面提升房地产企业中信息披露的整体质量和数量，进一步给房地产企业会计核算工作打下坚实的基础。

（三）更新会计核算信息系统

为了最大程度地减少落实贯彻新收入准则的影响，房地产企业还应按照新收入准则的主要内容对会计核算信息系统进行优化改革，以此确保与新收入准则高度一致，并及时找到系统中存有的风险问题，做到及时修复信息系统中的空白。实践证明，信息数据的完整性和会计核算信息数据的丰富程度，这两者直接关系着整个房地产企业对新收入标准的适应性，即房地产企业注重扩大和健全会计核算信息系统的数据，是对房地产企业会计核算准则的重要保证，只有这样做新收入标准的贯彻落实才不会影响到房地产企业的整体性经济利益。

四、结束语

综上所述，新收入准则的出台与开展，不但可以全方位的直观展现出房地产企业的实际运作状况，而且还可以提升房地产企业的会计核算工作的职能和控制能力，有助于促进我国市场经济的发展，达到与国际市场相融合的目的。所以，新收入标准开展落实以后，房地产企业应通过检查合同、明确交易价格、加强信息数据披露、更新会计核算信息系统等方法，最大程度地减少新收入准则对企业内部会计核算工作的影响，以此让房地产企业实现良好可持续的发展趋势。