房地产经济波动的影响因素及对策探究

陈春梅

（重庆市江北嘴置业有限公司，重庆 400000）

一、引言

新时期，我国社会经济发展迅速，房地产经济运行对于民生的影响较大，社会各界对于房地产价格的关注度较高。虽然我国房地产行业发展迅速，但是房地产经济稳定性较差，波动较多，并且近年来房地产价格涨幅过高，对于房地产经济波动情况，国家需采取一系列政策进行调控管理。因此，对房地产经济波动的影响因素以及应对策略进行深入研究迫在眉睫。

二、房地产经济波动的主要特征

（一）房地产经济复苏阶段

当房地产经纪经历低谷后，即可进入经济复苏阶段，处于供求不平衡状态，供给量远大于需求量。有些房地产开发商项目投资数量急剧减少，房地产经纪供需关系稳定，但是，随着房地产市场净需求量的不断增加，供大于求的局面将逐渐发生变化，使得房地产经济复苏。

（二）房地产经济繁荣阶段

当房地产经济逐渐复苏后，房地产交易量越来越高，与此同时，房地产产品价格租金也会随之增长，开发商大力开发建设房地产项目。随着房地产需求量的不断增加，供给量越来越紧缺，房地产产品价格、租金快速增长，此时部分开发商准确把握市场机遇，大力开发建设新项目，在房地产市场刺激作用下，集团消费以及个人消费快速增长，使得房地产规模越来越大。

（三）房地产经济衰退阶段

在经过房地产市场繁荣时期后，市场逐渐缩小，部分房地产产品价格过高，甚至超过消费者所能承受的范围，导致消费者对于房地产的需求量不断减少，供求关系发生变化，甚至造成房地产经济衰退。此时，房地产投资者会逐渐减少项目开发量，与此同时，已竣工房地产项目超过市场需求量，导致房地产价格不断降低，同时房地产产品交易量减少。

（四）房地产经济萧条阶段

房地产市场供求矛盾越来越严重，企业市场竞争形势日益激烈，导致房地产产品价格不断下跌。由于房地产市场萎缩，交易量锐减，因此房地产市场呈现有价无市的局面，甚至对房地产企业正常运营造成不良影响。

三、房地产经济波动的影响因素

（一）土地带来的影响因素

在房地产经济波动中，土地资源是十分重要的影响因素，土地资源的使用过程类似于产品交易过程，具体而言指的是土地使用权的转移，其对于房地产经济的影响较大。我国土地资源丰富，在房地产项目开发建设中，需妥善处理项目与自然生态环境之间的关系，如果对各类因素处理不当，则会对房地产开发造成不良影响。另外，在房地产项目开发建设中，国家政策的影响也比较大，要求房地产企业具有合法土地使用权，然后再对土地资源进行规划建设，在对土地资源进行开发利用时，如果出现不可控因素，则会对房地产项目建设的顺利进行以及市场营销造成不良影响，导致房地产经济波动问题。

（二）市场带来的影响因素

通过对房地产行业发展现状进行分析，综合考虑房地产市场实际情况，在房地产产品交易中，房产面积的影响比较大，市场因素可造成房地产经济波动。在房地产经济发展中，要求对市场发展趋势进行详细调查，明确客户实际需求，然后对房地产经济发展进行科学调整。

（三）金融经济的影响因素

房地产市场具有密集性特征，在运转过程中需使用大量资金，为了促进市场稳定发展，必须保证资金充足，只有确保房地产市场平稳运转，才能够吸引更多投资资金。因此，资金与房地产市场发展相辅相成，为了促进房地产经济发展，房地产企业应积极与银行建立良好的合作关系，以贷款的形式引入大量资金，为企业稳定运营发展奠定基础。对于一些中小型房地产企业，在激烈的市场竞争中，为提升市场竞争力，必须保证资金充足到位，因此，金融经济对于房地产经济波动的影响也比较大。

（四）房地产的价格波动

现如今，市场经济环境越来越复杂，在各行各业发展中，要求对资源进行优化配置，使得各行各业之间能够形成合理的竞争关系。房地产价格是影响房地产经济波动的重要因素，对于房地产价格波动情况的预测难度较大。但是，价格对于房地产经济波动的影响较大，在红利的影响下，很多资金雄厚的企业积极投入房地产领域，资本投入量巨大，导致房地产市场出现虚假经济现象，甚至部分地区出现房地产泡沫经济现象，不利于房地产市场稳定发展。

四、房地产经济波动的应对策略

（一）规范土地市场

在土地市场管理中，相关政府部门应对土地市场管理予以高度重视，在对房地产经纪进行管控时，应注意以下几点：第一，需做好总量控制，根据国家相关规定对土地资源进行科学合理的利用，在土地供应方面需要制定科学完善的制度，对房地产市场经营发展情况进行全方位监控管理。第二，在招标拍卖管理中，也应加强规范性控制，强化土地转让管理，使得土地招标形式具有市场化特征，在此过程中，还需对行政性土地出让方式进行严格管控，避免在交易过程中发生违规操作行为。第三，政府有关部门需加强对于土地市场的监控管理，不断提升政府土地供应能力，确保土地市场规范性，同时还应开放土地转让市场，将土地使用权转让至供应市场中。第四，建立健全土地供应机制，使其能够为房地产市场发展奠定基础，政府有关部门需掌握一级市场土地使用权，严格控制房地产经济波动。

（二）针对土地市场开展规范化措施

为了促进房地产企业稳定发展，必须对房地产市场进行全面细致的调查，详细了解消费者意愿，对各类市场影响因素进行整合分析，降低房地产经济发展风险。另外，在项目开发管理中，政府有关部门需对房地产开发企业的开发项目规划设计方案进行严格审查，如果发现房地产开发项目不符合要求，则不予办理规划审批手续。除此以外，住建部门需对房地产开发项目施工图纸、设计方案、施工许可证等进行严格审查，如果房地产开发项目没有严格依据批准方案进行建设，则应告知城管执法部门，并不予办理竣工验收手续。

（三）逐步完善经济管理体制

房地产市场发展与国民经济密切相关，在国家经济发展中，任何行业领域发生较大经济波动，均可能会对房地产经济稳定性造成不良影响。现如今，城市化建设速度不断加快，在城市化建设过程中，需构建完善的经济管理体制：第一，合理控制房价，并采用优惠政策，比如现如今很多城市居民对于居住环境的要求为经济适用，对此，在房地产项目规划设计中，应将经济适用房作为项目开发对象。第二，创建金融管制体系，在房地产市场的经济控制中，详细了解区域经济管理体制的要求，促进房地产企业可持续发展。

（四）降低投资风险，提高评估和预测能力

房地产企业经济收益较高，但是在经营发展中所面临的风险因素也比较复杂，在房地产项目开发建设全过程中，均存在很多风险因素，对此，应采取有效措施合理规避并控制风险因素。政府有关部门应对房地产行业提供政策支持，促进房地产企业稳定发展，另外，房地产开发商在项目开发前，应做好市场调研，及时掌握房地产行业信息和动态，做好完善的准备工作，降低房地产项目开发建设风险。

五、结语

综上所述，本文主要对房地产经济波动的影响因素以及优化对策进应对策略进行了详细探究。房地产经济波动的影响因素比较多，包括土地市场、金融经济环境、房地产价格波动等，各类因素综合作用于房地产经济发展中，对于房地产经济稳定发展的影响较大。如果控制不当，则会造成房地产市场经济波动较大，对此，需加强土地市场管理，采取有效的房地产市场经济调控策略，制定完善的经济管理体制，降低投资风险，严格控制房地产经济波动，促进房地产市场稳定发展。