咨询方视角下为房地产公司提供全过程造价咨询服务的思考

吴玉晶（镇江启迪协信远太房地产开发有限公司 江苏 镇江212000）

0 引言

我国原有造价咨询服务模式是由委托方分段委托不同的咨询单位，概算由设计院编制，招标由招标代理负责，施工过程及结算由造价咨询公司负责。

随着建筑市场的快速发展，委托方在投资时对综合性、一体化的咨询服务需求逐渐增强，国家发改委和住建部于2019 年03 月15 日发布《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（发改投资规〔2019〕515 号），住建部又于2019 年12月25 日发布《关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程招标投标监管的指导意见》（建市规〔2019〕11 号），鼓励“大力发展以市场需求为导向、满足委托方多样化需求的全过程造价咨询服务模式”及“改进最高投标限价编制方式，强化招标人工程造价管控责任，推行全过程造价咨询”。房地产公司对成本的控制从投资估算开始至竣工结算结束，分段造价管理明显不利于房地产公司对成本的整体控制，需要向咨询企业采购全过程造价咨询服务。

1 房地产公司全过程造价咨询服务现状

1.1 咨询公司人员相对招标承诺落实不到位

咨询公司中标后更改招标时承诺的咨询服务人员，配置人员达不到招标时的要求。比如某咨询公司中标房地产公司新建工程全过程造价咨询，投标时承诺按招标文件要求派驻5 年以上工作经验的人作为驻场项目经理，且通过了技术标评分中的面试内容。项目中标后咨询公司以项目经理在孕期，不适宜派驻外地为由，调换工作2 年的同事派驻，因工作经验不足需要委托方指导咨询工作。

1.2 咨询公司人员专业能力不够全面

很多咨询企业招标代理和造价审计的部门是分开的，全过程造价咨询服务人员以造价审计专业为主，对委托方招标文件的编制没有相应的经验，只能起到协助委托方的作用。

对于房地产公司的全过程造价管理，大部分造价咨询企业人员合同管理及市场化概念不强。对于目标成本的编制、竞品成本调研、成本优化建议、过程中成本管控（如动态月报及成本超线预警）等，不能独立提供工作成果给甲方，只能在甲方的指导下配合工作。

1.3 房地产公司付款对咨询公司服务存在影响

房地产公司付款办法的设定会对全过程造价咨询服务产生影响。比如：某房地产公司25 层高层公寓全过程造价咨询合同付款按基本费与审减效益费相结合设置。基本费的支付合同约定：结构出±0.00 后支付基本费的15%；主体结构完成支付基本费的15%；竣工备案完成支付基本费的30%。按2~3 年建设周期，上述节点对咨询公司的资金流动存在压力，咨询公司工作的积极性会受到较大影响，进而对服务的工作质量产生影响。审减效益费是委托方追加给咨询公司的审计费用，[乙方送审价-甲方审定价]/乙方送审价=审减比率，比如合同约定结算审减比率超出5%，委托方会在施工单位结算款扣除一定的审计费用，支付给咨询公司。不用增加委托方的资金支出，但可以提高咨询公司的工作积极性，增加其收入；但也可能存在咨询公司为了缓解资金压力，想多提成审减额，审计成果盲目压低施工单位成本的情况。

2 对现状问题的分析

2.1 人才培养滞后于市场需求

咨询公司在从传统的分段造价业务向全过程造价转型的过程中，随着全过程咨询业务量迅猛增长，从业人员素质良莠不齐，而且人员流动性相对较大。而咨询企业在人员培训方面没有全面及系统化，使很多从事全过程造价咨询的一线人员工作思路仍停留在传统的算量与套价，对在投资估算及合同管理框架下的成本控制存在一定的理解偏差，对招标文件编制、回标分析、合同编制等能力欠缺，不能满足委托方的工作要求。人员的流动性大，对于企业人才培养的积极性、委托方服务的连贯性都会有较大的影响。

2.2 咨询公司内部审核制度没有落实

大部分咨询公司在全过程造价咨询时采用项目制，有二级或三级复审制度。但实际工作时，并没有落实这一制度，工作成果完全取决于项目一线咨询人员的专业能力，工作质量得不到制度上的保证。

2.3 市场环境对咨询公司存在不利影响

因为市场竞争激烈，很多中小咨询企业为了承揽业务，恶性压价，对委托方在招标时不利于咨询方因素（如付款不利于资金流转等）没有在投标报价时考虑进去。中标后再考虑实际盈亏，导致咨询服务低配，不能达到招标要求，不利于良性市场竞争环境的形成。

3 对策及建议

3.1 咨询公司加强团队建设及重视制度落实

全过程造价咨询服务质量主要取决于咨询人员的专业水平。咨询公司中有全过程造价咨询丰富经验的咨询人员，通过组织定期培训、内部工作研讨交流等方式，使整个企业咨询人员业务能力不断提高，在未来市场的竞争占据人才优势。同时通过公司良好的工作环境、薪资、福利、内部活动等方式增加公司员工对企业的认同感，减少流动性。同时咨询公司要加强咨询人员的职业道德的建设，职业道德是咨询公司提供专业服务的前提和底线。

咨询公司优化公司制度，发挥团队优势，缩短内部复审的流程和时间，部门负责人或项目经理定期至项目一线，给咨询人员提供工作指导。同时根据委托方对咨询服务的反馈情况，对一线咨询人员的工作思路进行有目放矢的纠编。

3.2 咨询公司建立与使用造价数据库

房地产公司的工程类合同金额及清单单价基本都是通过市场竞价得来的结果，咨询公司通过服务于不同的房地产公司，得到不同项目的工程、造价指标及清单项目的市场价。咨询公司配置专人收录这些造价资料，定期更新，形成自己公司的造价数据库，编制造价指数等文件，定期发布给公司内部人员使用。用这些数据形成的造价数据库，编制委托方的投资概算、招标文件清单的最高投标限价和标底等，均符合市场行情。而且不在局限于传统的清单计价和定额套用，改进了最高投标限价和标底编制方式。

3.3 房地产公司调整招标文件的评标办法和付款办法

房地产公司想得到高效、有质量的全过程造价咨询服务，建议在招标阶段，重视咨询公司的技术标，采用综合评分法定标，加大技术标评分占比，商务报价次之。比如某房地产公司，对咨询公司的招标文件设定评标办法为技术标占比40%，商务标占比60%，后调整为技术标占比60%，商务标占比40%。

招标文件付款方式与咨询公司服务时间和工作质量相结合，建议签证变更、进度款审核及驻场工作的付款占基本费的一定百分比，并按驻场时期的季度平均支付，保证咨询公司每个季度有收入来维持人员基本工资，减少垫资成本；建议设置考评费用，按合同约定工作质量标准细则进行考核，达到合同约定的标准，才给考核费用。

4 结语

随着建筑市场化改革的更加深入，除房地产公司外的其它建设单位在投资时也会将全过程造价管理做为成本控制的主要方式。咨询公司勤练内功，依靠专业知识、丰富的项目经验，为委托方提从优质、高效、性价比高的服务，除了实现自己公司可持续发展，对工程造价咨询行业的其它公司起示范带头作用外，也会为我国咨询企业走出国门，参与国际竞争打下良好的基础。