不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

龚晓春

摘 要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。

关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略

在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。

1.不动产登记工作的疑难问题分析

1.1不动产超宗地界限面积问题

在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。

1.2不动产登记土地使用权分摊问题

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。一般来说，大部分地区对商品房等一些共用宗项目，购房者要持有相关证明，例如国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等，在这种情况下，不动产登记经办机构在登记时，需要在不动产权属证书上填写详细的宗地面积，并备注标记“土地面积共用”。此外，部分地区规定了住宅小区不分摊土地面积，非住宅小区分摊土地面积这一原则，或者有些地区的情况更为复杂，规定更为模糊，那么按照国家权籍调查等相关规定执行不动产登记事项，对无法进行划分的土地暂时不做登记。

1.3不动产登记划拨土地房屋登记问题

在有关文件及法律规定，当划拨房屋所有权及国有建设用地使用权出现转移的，应持有并提交该地区或有批准权的人民政府的相关批准文件。当需补交土地出让价款的，则要根据相关法律补交土地出让价款，并且提供土地出让价款缴纳凭证;或需要缴纳税费的，要依法缴纳税费，同时提交税费缴纳凭证。而实际情况当中，因为我国各地方政府之间对划拨土地上的房屋所有权转移的相关政策没有得到统一和一致，甚至有些政策还存在着不足，导致补交土地出让价款和相关费用标准也存在不同，笔者认为，就个人住房房屋所有权转让、划拨土地处置以及出让金缴纳等相关问题，地方政府不动产登记部门应严格按照《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）的相关文件办法进行处理[2]。

2.不动产登记工作中疑难问题的应对策略

2.1不动产登记超宗地界限超面积问题的应对策略

具体原因具体分析处理，因此，笔者看来，地区相关部门应根据问题产生的原因去进行处理。首先是由测量失误引起的界址线问题，实际上，测量失误一般只会导致界址线平移或宗地图变形，并不会对宗地面积产生巨大影响，所以在登记时，只需将界址线及地图纠正后即可登记。其次是关于原界址线错误问题，一般来说，不动产房屋作为已建成的建筑物，尽管其跨出让宗地建设使宗地边界发生了变动，相关部门也很少下发拆迁通知，对于不动产登记部门来说，需要申請人出具国土部门及规划部门给的宗地调整意见，意见需要对新设宗地的使用年限、容积率、用地等基本状况进行说明，然后补缴出让金，不动产工作人员方可对其进行登记办理[3]。最后是关于建筑物超出宗地面积申请办理不动产转移或抵押登记问题，这个问题应根据程序办事，先确定用地范围，登记相关情况，再联合国土部门调查超宗原因，如果是违法用地就根据相关的法律进行处理，未登记则需要申请人出具国土及规划部门的批准文件，方可办理登记不动产。

2.2不动产登记土地使用权分摊问题的应对策略

结合我国建设用地房屋分摊土地面积实际情况，考虑到我国大部分地区现状，笔者建议建设用地房屋独用土地面积及分摊土地面积应根据有关原则来进行分情况的处理。一是住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊为例外的地区，对其登记记录时，其定着物土地使用权应根据其所在宗地的共有使用权来开展登记工作，而针对已经完成建造的建筑，不进行分摊发证。二是，在开展第一次办理或转移登记工作时，也需要根据出让取得土地的范围来进行宗地的确定，且该宗地需要备注表明其为共有土地使用权面积。三是对不动产登记制度中关于建筑区内的共有道路、共用设施等方面的处理，关于这方面的使用权规定，业主应在首次办理房屋所有权登记时，就应申请这些共用设施为业主共有，保护自身权益。四是对过去已经分摊的，已经分摊的会在不动产登记数据库里有相关记录，因此，需要不动产权利人关注和办理相关变更手续后，并且注明共有土地使用权面积。

2.3不动产登记划拨土地房屋登记问题的应对策略

一是部分需要继续具有划拨地性质的土地，不动产登记机构应准确地对该土地信息登记在不动产登记簿和不动产权证书上，要使该土地信息能时刻查询到。二是关于补办出让手续并补缴出让金的，不动产登记机构应向地区政府相关部门反映，由地方政府出台相关政策来进行处理，明确政策意见后，不动产登记机构方可进行办理不动产登记，实现不动产登记的统一规范。三是对一些经济适用住房或其他房屋变更为商品房的登记管理办法，许多房屋所

有人需要变更房屋性质时，按照规定，经济适用住房、单位集资建房等需要满5年后，按照相关标准缴纳土地收益价款后，不动产登记机构可以对其进行产权变更为商品房，或者办理国有建设用地使用权转移登记等。四是关于划拨国有土地使用权的相关规定。在进行国有土地使用权划拨时，未经过批准无法用于单独抵押，权利人只有对依法取得的建筑物进行抵押时，可以把划拨土地使用权与其一起抵押。因此，不动产登记办理机构的工作人员面对这种情况时，要注意抵押人出具的资料及相关凭证，如补交土地出让金凭证，同时，登记人员应在其不动产登记簿、不动产登记证明、不动产权证书上注明“该不动产土地使用权为划拨土地使用权”，通过这种备注可以让其他部门了解，当要对房产进行拍卖或者进行抵押时，需要补缴土地出让金，抵押权人才能有效享受到受偿[4]。

3.结束语

综上所述，我国不动产登记工作所存问题多为历史遗留问题，因此相关人员必须重视这些问题，具体问题具体分析，探究有效的应对策略加以解决，才能促进不动产登记工作的顺利开展。

参考文献

[1] 鞠军.市级不动产统一登记关键技术研究[D].中国矿业大学，2015.

[2] 成小飞.我国不动产统一登记制度探析[D].苏州大学，2017.

[3] 马莉娟.我国不动产统一登记制度的困境及其对策研究[D].青海师范大学，2018.

[4] 孙在宏，丁远，彭英.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设[J].地理信息世界，2019，5（2）