关于新修订《物业管理条例》的成本收益分析

唐敏综

摘 要：我国《物业管理条例》是为了进一步规范物业管理服务行为而产生的一个行政法规，它在起着规范性作用的同时，自身也存在了管理权力分散、职权不清晰、沟通协调不畅、管理混乱等问题。为了切实发挥《物业管理条例》的社会收益和经济收益，我们从科斯的成本收益分析理论进行论证，通过成本控制，收益测算的方法，对新修订的《物业管理条例》进行成本收益分析。

关键词：物业管理条例;成本收益分析

一、《物业管理条例》现状

（一）问题

2018年3月19日，国务院公布最新《物业管理条例》（2018年3月19日修正版），修正版主要有两个大的改动：一是取消了物业服务企业资质评定制度;二是增加了行业的诚信联合激励和失信联合惩戒机制。一方面，取消资质评定制度，进一步降低了行业就业创业门槛，激发市场竞争活力，不再执行“一纸”认定;另一方面，加入行业诚信联合激励和失信联合惩戒机制，是希望通过行业激励和惩戒机制约束物业服务企业的行为。

但是，新修订的《物业管理条例》也存在一些问题，比如对旧版《物业管理条例》中保留了街道办事处、乡镇人民政府的管理职能，《条例》中物业管理部门既有住建部门，也有地方政府行政部门（街道办事处、乡镇人民政府）。因此，一般涉及物业管理工作的政府部门就有以下各机构：县（区）人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）、建委（住建局）、住建局下属机构房屋指导中心、乡镇政府（街道办事处）下属机构村委（社区委员会）。纵向管理层级过多，管理成本增大，管理效率大打折扣。当问题出现时，首先是层层上报，再横向沟通，几经周折，甚至因而出台一系列实施细则，最终才会得出各方同意的一个解决方案。2018年新修订的《物业管理条例》主要存在的两个问题：一是管理权力分散，沟通协调成本大;二是管理混乱，对物业服务企业行为约束力不够，不利于行业健康发展。

（二）原因分析

产生这样的原因，与我们传统的法律分析方法有很大的关系。新修订的《物业管理条例》是为了适应社会发展需要，其中也一部分内容变化顺应了“法学应该是社会共同的，由一定生产方式所产生的利益和需要的表现”[1]这一趋势，但是还不够明显。希望用行业的激励和惩戒机制来约束我国物业服务企业显然还不成熟。在传统的分析方式中，我们总是力求法律解释的面面俱到，致力于法律语言的解释，忽视管理成本，从而陷入了相关细则制定成本消耗的长期战役中不能自拔，不仅降低了《物业管理条例》的实际效用，而且也不利于行业的健康发展。

二、《物业管理条例》成本控制论证

1.如何使成本最小化。

我们假设，制定《物业管理条例》进行的信息搜集成本、谈判成本、缔约成本、监督履约情况成本、可能发生的处理违约行为的成本都为“1”，即每一项交易成本超过“1”就表示无意义。而我们实际追求的是如何使5个交易成本无限接近于“0”，也就是使成本最小化。我们知道，任何一项工作的开展，首当其中的就是进行相关信息搜集，从而产生信息收集成本。也会对相关的事项进行谈判，进而产生谈判成本。而一项法律法规的修订，势必会经历收集信息、征求意见、各方沟通妥协、达成一致等环节。前期工作做得越详细越深刻，这项工作往往会做得越好。我们可以看到，制度制定得越完善，职责越明确，后期维护成本就会越小。信息搜集成本、谈判成本、缔约成本越追求无限接近于“1”，监督履约情况成本、可能发生的处理违约行为的成本都可能越无限接近于“0”。因此，我们假设信息搜集成本、谈判成本、缔约成本都为“1”，那么制定一项有效用的《物业管理条例》可能花费的成本是：3+X﹤5。

2.如何使收益最大化。

我們把《物业管理条例》的收益简单的看成是社会和经济的双重收益。基于成本（5）=收益（5）的无效结论，为了便于理解我们假设社会收益为3，经济收益为2。也就是当社会收益为2，经济收益为3的情况下，如果成本是5，那么就可以得出成本=收益的结果，也就是无效用。所以，为了使收益最大化，我们要尽可能的让社会收益和经济收益大于2和3。

（1）社会收益测算。《物业管理条例》的社会收益一般可以通过改善人民群众的生活、工作环境程度以及城市管理水平几个方面来测算。人民群众的生活、工作环境的改善程度不仅与物业管理服务相关，它更是与经济社会的发展水平更密切。为了便于衡量，我们从城市管理水平来对社会收益进行衡量：一是管理流程是否减少;二是管理时间是否缩短。两个因素采取同期对比的形式，流程和时间减少得越多，收益就会越大，社会总收益就会大于2。

（2）经济收益测算。《物业管理条例》带来的经济收益我们看成是物业管理服务企业的经济贡献率，其贡献率越大，它的经济收益越大于“3”。根据“国民经济（GDP）贡献率=某产业当年GDP额/当年GDP合计数*100%”公式，物业服务企业的国民经济（GDP）贡献率可以测算出来。当然，这个贡献率的程度也需要一个标尺来认定，在这里暂时将其贡献率的程度标尺与经济增长率挂钩，当经济增长率变动的范围内，物业管理服务行业的贡献率依然增长，那么它就是大于“3”。

如果这两个指标在排除技术性因素后都比之前的要好，则社会收益就会大于2。管理效率越高，收益系数就远远大于2。综合收益分析，在成本3+X﹤5的情况下，其收益往往会得出了>5的结果。

三、结论

2018年新修订的《物业管理条例》取消资质评定制度，新增行业激励机制和奖惩机制，将物业服务企业推向市场的思维更明确。物业服务企业毕竟属于市场经济的一部分，除了要满足社会收益，产生经济收益才是他们存活下去的希望。本文通过对新修订的《物业管理条例》关于成本收益分析理论的论证，希望在任何制度的制定和修订过程中做好信息收集、意见征求等前期工作，从人民根本利益出发，尊重市场经济规律，尽量的使信息搜集成本、谈判成本、缔约成本分别无限接近“1”，使监督履约情况成本、可能发生的处理违约行为的成本分别无限接近于“0”，审慎避免因为制度修订缺陷造成监督履约情况成本、可能发生的处理违约行为的成本过大的问题。

参考文献

[1] 马克思恩格斯全集：第6卷[M].北京：人民出版社，2002：91—：292）.

[2] 来源：MBA智库百科，http：//wiki.mbalib.com/wik;