物业管理企业强化成本控制的策略分析

2020-11-25吴小晶

建材发展导向 2020年19期

吴小晶

（武汉职业技术学院建筑工程学院物业与消防教研室，湖北武汉 430074）

物业行业属于微利行业，对比市场经济价值来说无太大利润波动空间，面临市场内部企业之间竞争力逐渐增大，给企业发展带来更多的挑战，很多企业因为经营管理问题导致濒临亏损或惨淡经营。因此，物业企业若想提升企业自身在市场中的竞争力，需要最大限度地提高物业管理的服务能力，加强企业内部管理成本的消耗管控。

1 物业企业成本的具体特点

①物业企业成本类型较多。物业企业的成本类型涉及到多个方面，包括主营业务成本和非主营业务成本。主营业务成本包括物业服务费用和管理费分摊。物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和合理利润。物业服务成本包含人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧及业主同意的其他费用。管理费分摊为物业企业管理成本各项目分摊费用。非主营业务成本包括向业主提供增值服务、受托项目配套资产经营业务、内部关联业务等所产生的成本费用。物业企业为业主提供的服务涉及非常的广泛，所以涉及的物业企业成本类型也比较多。②物业企业的成本管理范围大。物业企业的服务质量关系到小区居民的生活舒适度，所以物业企业想要获得更好的生存空间，就需要通过市场竞争的方式不断占领更多的小区管理市场，随着物业企业市场的不断扩大，物业企业的成本管理范围也就不断的扩大。③物业企业的成本监控线更长。物业企业的管理范围包括项目红线范围所有区域；管理类型复杂多样，包括住宅、商业、写字楼、共建、厂房等。物业企业管理服务人员包括管理、职能人员，客服、安管、环境、工程等业务线操作人员等。物业工作琐碎而繁重，每一项服务都会延伸到各个角落，所以成本发生的点也更多，成本监控线也就更长。

2 物业管理企业强化成本控制的问题

2.1 物业公司人力资源配置合理性不足

目前，一些物业公司在制定人力资源配置策略过程中，单纯的凭借加大工作总量的方式寻求服务质量的优化，没能针对固定的人力资源进行应用性价值的有效开发，导致人力资源的分配工作缺乏足够的合理性，难以为物业服务质量的全面改进提供充足保障。另外，物业的很多常规服务对人力资源的需求较大，而高技术含量的工作占比较低，导致物业工作频繁的通过提升人力资源成本支出的方式获得服务质量的优化，在当前市场对物业服务质量提出越来越高期待的情况下，物业公司的人力资源配置合理性难以得到有效的改进，无法为人力资源的高水平配置提供充足保障。一些物业公司缺乏对人力资源成本浪费现象的深入研究，物业管理性质岗位的执行情况难以得到有效的认知，不利于员工能力和需求的有效明确，难以为物业公司提升人力资源配置合理性提供足够的经验借鉴。

2.2 成本控制手段落后

当前，有相当一部分物业管理企业在进行成本控制的过程中，采用的都是传统的人工管理方式，并不能很好地适应信息化时代的发展要求，不仅工作效率偏低，还会引发资源配置的不平衡，造成资源的浪费。例如，很多物业管理企业开展成本控制的手段单一且存在很大的相似性，主要就是节水节电，或者将成本转嫁给业主，对于物业服务、人力成本等方面的成本控制缺乏足够的认识。事实上，物业管理企业本身的发展情况不同，经营方向不同，服务重点不同，也应该采用相应的成本控制方法，而很多企业在成本控制中一味强调事后的成本核算，忽视了事前预算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。

2.3 经营模式相对单一

随着人们生活水平的不断提高，人们已经从原来的物质方面的需求开始向精神文明的需求进行转变，这也为服务性行业的品质提出了更高标准的要求。但是现行的物业企业管理过程中，物业企业提供的服务还是依然停留在简单的清洁楼宇、安保服务等基本的服务项目，不仅需要承担较高的人力成本，而且也满足不了业主日益增长的服务需求。久而久之只能提供简单服务的物业企业，经营模式相对单一就不能实现长期可持续的发展，甚至有可能被物业市场所淘汰。同时从物业企业的成本方面考虑，也有可能导致企业成本相对提升，进而影响物业企业在市场中的核心竞争力。

3 物业管理企业强化成本控制的策略分析

3.1 提升物业公司人力资源配置合理性

物业公司需要首先对当前物业行业的发展情况进行宏观分析，并将提升物业公司总体竞争力的各方面需求进行研究总结，使人力资源配置方案的创新设计工作可以得到有效的推进，为人力资源配置合理性的改进提供完整的支持。物业公司需要对人力资源供给需求加以研究，尝试使用互联网手段进行现有人力资源需求的统计研究，使影响人力资源供给质量的因素可以得到完整的明确，以此保证互联网技术的信息处理优势可以得到发挥。并对提高人力资源供给总量所构成的成本进行总结，使人力资源成本控制的可行性能够得到明确，避免单纯的成本控制影响了物业公司的综合性服务质量。物业公司需要对现有的人力资源构成状况进行完整的总结研究，并寻求现有人力资源价值的开发方案，使人力资源各项分配策略的价值可以得到较大程度的凸显，为人力资源配置合理性的优化提供有利的基础条件，并保证人力资源成本控制工作可以在充分开发现有人力资源价值的同时得到有效处理。

3.2 丰富成本控制手段

人工成本在物业管理企业管理成本中占据了超过一半的份额，想要对成本进行有效控制，需要采用多样化的成本控制手段。具体来讲，一是应该对人工成本进行控制，通过完善企业组织结构、精简办公室人员，引入信息化办公系统等手段，促进工作效率的提高。同时，应该对岗位职责进行合理分配，面向不同岗位制定不同的薪酬标准，配合相应的绩效考核工作，激发工作人员的积极性；二是应该对公共费用支出进行严格控制。从物业管理企业的角度，应该设置专门的财务岗位来对水电进行统计分析，如果发现数据存在较大波动，则需要对原因进行排查，采取有效措施进行处理。对于一些老旧设备或者能耗较大的设备，需要及时进行更换，如水表、电表等，办公室用品应该统一采购，引导员工形成勤俭节约的习惯；三是可以借鉴国内外物业管理企业的管理经验，引入先进的会计成本核算方法，从自身的发展情况着眼，逐步构建起适合自身发展情况的成本控制方法。例如，当前有部分大型物业管理企业引入了智能化收费管理平台，能够将各种公共服务费用的结算整合在一起，在提高工作效率的同时，也能够为业主提供方便。

3.3 转变物业企业的经营模式

物业企业的成本管理控制是整个企业的核心环节。物业企业想要获得稳定的发展，就需要转变经营的具体模式，从原来单一的经营模式开始向多元化的经营发展模式进行转变。在经营模式进行转型的过程中要注重发挥自身的优势，在小区物业服务中实现多样化的经营管理模式。比如宅配、局部家装翻新、房屋经纪、儿童学堂等增值便民业务，进而实现新的经营效益的增长，在满足众多业主需求的同时，也可以有效的降低人工的支出成本，为物业企业带来更高的经济效益。

3.4 细节处理成本管理

物业公司在成本管理控制中，既需要立足于整体管理物业公司的成本，同时还需要就成本管理工作中的各环节展开成本管理。详细而言，物业公司的成本囊括了极为广泛的范围，涉及了诸多内容，同时管理难度较大，因此要求物业公司在展开成本管理设计规划的过程中，既需要从政策和制度方面控制成本，同时还需要分析研究实际物业管理服务的各个环节中产生的成本，对各环节细小的问题进行改进，对细小工作中产生的成本费用进行控制和减少。如，物业公司在维护公共绿地的过程中，因为所处区域不同造成绿地的维护具有时效性，如北方较为寒冷的地区，在冬季展开绿地维护工作的过程中，只需要将绿地的保温工作做好即可，无需投入诸多的精力和时间每天维护管理绿地，如此，在成本控制中便节省了一笔成本费用。

3.5 塑物业企业管理流程、协同办公体系

从某种角度来说，企业管理流程和企业办公的信息一体化进程能够在一定程度上提高企业的工作效率，节约企业的运营成本，从而增加企业的经济收益。近些年来，随着我国互联网技术的不断发展和广泛应用，互联网技术使得我国各行各业的领域都发生了重大变革，也给人民的生产和生活带来了十分的便利。基于互联网这个时代背景，物业企业应该紧紧以互联网技术为重要依托，不断促进企业管理流程的信息一体化进程，提高企业的协同办公效率，进而促进企业办公的信息一体化进程。