房产怎样继承最划算

最近，浙江宁波60 多岁的周先生得了一场重病，这让他想早点安排好财产。周先生名下有两套房，其中一套面积98 平方米，房产证是6 年前取得的，他想把这套房子传给女儿。以怎样的方式将房子留给女儿最划算呢？2021 年1月1日起实施的《民法典》对于房产继承、赠与、买卖等法定要求有部分调整。在新规定下，究竟如何继承最划算？

增设了遗产管理人制度

《民法典》出台前，不论是法定继承还是遗嘱继承，要经历的必要程序是到公证处办理继承权公证后再办理房产过户手续，或直接到不动产中心办理继承过户。

《民法典》生效后，在进行遗产继承时需要安排遗产管理人，房主可以在遗嘱中确定遗嘱执行人，继承开始后，遗嘱执行人自动成为遗产管理人；房主未确定遗嘱执行人，继承人在继承房产时，也需要推选或共同担任遗产管理人。遗产管理人不仅要制作财产清单，还要处理被继承人的生前债权债务。此时，若被继承人的房产需要用来抵债，或房产涉及抵押担保，房产继承就可能出现滞后或失败的情况。此外，《民法典》确认了打印遗嘱、录像遗嘱的合法性，取消了公证遗嘱的特殊地位，以时间最新的遗嘱为准。

三种方式各有利弊

房产传给子女的方式有三种：买卖、赠与、继承。

以周先生为例。以买卖的方式来看，他的女儿需要交纳的是契税。若她名下已有一套房，契税按3%交；如果她名下没有房产，面积在90 平方米以下按照1%征收，超过90 平方米按1.5%征收。以赠与方式来看，女儿作为受赠人，需交纳3%的契税及核定价格0.05%的印花税。以继承方式来看，法定继承人不用交税。但法定继承需要进行公证，这样就涉及继承的公证费用。非法定继承人，根据遗嘱继承房产权属的，属于受赠行为，按3%的税率征收契税。这样看来，周先生女儿采用法定继承的方式，成本和费用最低。

所得房产再售，税费大不同

再次转让房产的成本不可忽视。继承房产再出让时已满5 年且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税，如果不是则要征收个税。赠与房产再出售，个税只能按照转让受赠房屋收入减去原购买成本及相关费用的差额的20%征收。

按继承方式过户，继承人名下没有房产的，再转卖继承房产，只要房产满5 年，不需交个税，这种情况下继承过户最划算。继承人名下有房产，再转卖就要缴纳房产全值1% 或差额20%的个税。如果房价变动不大，继承仍是划算的方式。如果只能按差价20%交税，且房价涨幅较大，买卖过户则更划算。子女获得房产如果是长期居住，建议通过赠与或继承的方式。如考虑将房产出售，房产买卖的方式则能够在未来再次出售时省下一笔税费。

业内人士表示，房产继承除了涉及继承权公证、过户登记、遗产管理人等流程之外，还涉及一定的税费成本。在一些城市，增值空间较高的核心地段房产可以继续持有，而对于升值空间较小甚至存在价值下降风险的房产，则可以考虑出售换成金融资产，继承成本会相应降低。在目前的情况下，建议可对手头的房产进行梳理和处理。