征收事务代理过程中房屋补偿与安置方案拟定的基本流程及不同产权认定释义

摘 要：房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

关键词：征收事务代理;安置方案;产权认定

征收实施单位将经充分论证的房屋征收补偿方案报国土部门，国土部门应当会同发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。

一、 房屋补偿与安置方案拟定的基本流程

1. 征收实施单位将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见，征求公众意见期限不得少于30日。

2. 征收实施单位公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

3. 征收实施单位应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报国土部门备案。

4. 征收实施单位做出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件;

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见;

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案;

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况;

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件;

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明;

（7）其他需要提报的材料。

5. 征收实施单位应当组织发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，征收实施单位经当地政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案，国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

6. 房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作他用。征收实施单位在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

7. 被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，则由征收实施单位在报名的评估机构中推荐3 个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。征收实施单位应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点，抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

8. 房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估，对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

9. 被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

10. 征收实施单位与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

11. 征收实施单位向被征收人支付房屋补偿的价款、 搬迁费、临时安置费或者周转用房;造成停产停业损失的，支付停产停业损失费，被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

12. 补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

13. 征收实施单位应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

14. 征收实施单位组织对被征收房屋的拆除工作。

二、 征收补偿安置办法中各类产权认定

根据征收区域的实际情况，持有如下材料原件的，如在规定征收期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可按完全产权进行评估补偿。

有权机关批准核发的土地使用权证或房屋所有权证。有权机关批准的文书（如土地房产所有证、批准用地文件、土地動用证、居民建房用地申请表等），市人民政府、街道出具的非法占地建房清理凭证及相应的缴费凭证。

（一）经营性店面的补偿安置办法

1. 经营性店面以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。

2. 根据改造区域的实际情况，持有土地使用权证、房屋所有权证和工商营业执照，且连续经营三年以上（含三年）的商业、服务业用房，如在规定期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可认定为经营性店面。

3. 经营性店面面积以房屋第一层第一自然间的开间×进深计算。

4. 经营性店面，如在规定期限内与征收人签订征收补偿协议的，可按同地段经营性店面的用途，评估其土地价格。具体补偿安置根据已批准图纸上载明的店面间数和店面面积，补偿标准按征收规定文件。

（二）住宅的补偿安置办法

持有完全产权的住宅房屋，按评估结果补偿。

三、 文物和寺庙的补偿安置办法

（一）征收范围内的文物古迹需要征收或迁移，根据《中华人民共和国文物保护法》的有关规定，报经原批准的机关和上一级文化行政管理部门同意后，另行妥善处理。

（二）宗教活动场所应服从城市建设的需要，支持配合房屋征收工作。

（三）经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由征收实施单位根据评估结果给予合理补偿，并协助市宗教事务主管部门和宗教团体，对寺庙进行妥善处理安置。

（四）未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由市宗教事务主管部门统一协调处理。

四、 特困户的补偿安置办法

特困户的认定办法：在征收范围内属民政部门认定的最低生活保障对象，由本人提出申请，经所在社区居委会审查并公示后，报当地政府办公室审批后确定。

五、 补偿安置办法

参照《××市城市房屋征收管理规定》的有关规定，给予一定金额的补助或优惠进行安置。

作者简介：

曾京京，瑞安市瑞城房屋征收事务代理有限公司。