供给侧改革下房地产市场价格演变及建议

陈晓彬

摘要：为化解房地产库存，石狮市政府采取了出台鼓励购房政策、减少土地供应等供给侧改革措施，使石狮市房地产市场价格保持了比较平稳的增长，虽有波动性，但上升性是其主要特点，这具体受到了政府政策、产业发展、外部房地产市场环境、城市建设等因素的影響，其中政府的供给侧改革措施是最主要的直接因素。为使房地产市场价格继续保持在合理区间，促进石狮房地产市场良性发展，首先要稳房价，政府要做到摒弃土地财政的思维，抑制房地产开发商的投机性需求，引导建设让老百姓买得起的商品房;第二，促进产业发展、事业留人;第三，要加强城市建设，增强城市魅力。

关键词：供给侧改革;石狮市;房地产市场价格

中图分类号：F299.23    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2020）11-0074-03

当前我国部分三四线城市房地产库存过大、供应过剩，这与房地产的供给与需求错配有关。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议，提出供给侧结构性改革（简称“供给侧改革”）。2016年上半年，为贯彻落实中央、福建省、泉州市房地产新政有关精神，着力化解房地产库存，进一步促进房地产市场稳定健康发展，石狮市先后研究出台了《石狮市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（狮政办[2016]50号）等4份政策文件。石狮市作为一个典型的工贸型的三四线城市，当前房价仍然是影响消费者购买的最主要的直接因素，如何通过供给侧改革，使石狮市房地产市场价格保持合理区间，促进石狮市房地产健康稳定发展，值得深入探讨。

一、供给侧改革下石狮市房地产市场现状

（一）石狮市房地产市场供给侧改革的主要措施

1.出台鼓励购房的相关政策。石狮市政府出台鼓励购房的相关政策文件，如表1-1所示，石狮市政府2014年出台（2015年开始执行）新市民“积分入住”的政策，2016年上半年又推出面向全市及高校毕业生的购房补贴政策，截至2018年6月，石狮市共收到购房补贴申请7033件（套），大大推动了房地产市场“去库存”。

2.减少房地产市场土地供应。石狮市政府自2013年大批量供应商住用地后，近年土地供应节奏放缓，以“去库存”为主。如图1-1所示，石狮市土地拍卖由2013年顶峰的供应总建336万m2下降到2016年最低的22万m2，而且后面6年供应总和307万m2，还不及2013年一年的总量。

（二）石狮市房地产市场现状

1.土地市场。除个别年份波动外，土地供需保持低位。如图1-1，2013年“井喷”式供应后，2014年起石狮土地供应急剧下滑，需求也不旺盛，除了土地供应总建量最少的2015年、2016年外，其他几年都有土地供应由于无人报名等原因流拍。2018年土地供应达到近年最高的100万m2，但也有两块土地流拍，成交总建仅为71万m2，2019年商住用地成交总建47.83万m2，同比下跌33%，恢复到2017年的水平。

2.商品房市场。商品房市场呈现供大于需的局面，稍超出正常范围。如图1-2所示，2013-2019年商品住宅新增供应面积563万m2，销售面积452万m2，整体供应销售比为1.25，超出正常范围0.8<供求比<1.2的标准，说明市场呈现供略大于求的状况。同时，销售量总体比较平稳，保持在60万m2/年左右，但个别年份波动明显，2016年、2018年都出现明显的上升，2016年环比增长37.1%，2018环比增长25.76%。

二、供给侧改革下石狮市房地产市场价格变化特点

（一）价格变化基本情况

1.土地市场。土地市场价格虽有较大波动，总体处于平稳状态。如图1-1，2013-2019年，成交楼面均价稳定在3 000元/m2左右，虽从2015年谷底的808元/m2快速窜到2018年的5 496元/m2，但2019年又回到3 101元/m2，同比下跌44%，楼面价下滑明显。主要原因是2017-2018年受泉州市场火热影响，石狮土地楼面价回暖，溢价率高位，达70%，2019年受大市场下行，市场低迷，开发商拿地回归理性，溢价率回落至3%。

2.商品房市场。商品房销售价格呈现总体上升的态势。如图1-2，以商品住宅为例，除了2015年价格为7 223元/m2，出现下降波动外，整体呈快速上升态势，从2013年的6 859元/m2到2019年的9 420元/m2，6年内涨幅超35%，绝对数超2500元/m2，特别是2017、2019两年，在销售量比前一年明显减少的情况下，销售价格还是保持上涨。

（二）变化特点

1.上升性。整个房地产市场价格整体呈上升性的特点，但土地市场小于商品房市场。整个房地产市场，从2013-2019年，价格都有上涨，土地市场由2 867元/m2上升到3101元/m2，涨幅8%，大大低于商品住宅的35%。这是由于石狮市属于三四线城市，城市发展还需一个较慢上升的过程，土地的开化消化也更多依赖于二级市场的销售情况，近几年商品房销售保持平稳，土地拍卖价格虽有波动仍回归理性。

2.波动性。房地产市场价格整体都有波动，但土地市场的波动大于商品房市场。整个房地产市场价格在2015年都出现下降的情况，土地市场由2014年的3 862元/m2下降到2015年的808元/m2，幅度超过79%，下降幅度剧烈，主要原因是政府限制土地供应，土拍的地块不在主城区，而是远郊的永宁镇、鸿山镇等，也是前两年流拍的地块，起拍价不高;商品住宅由2014年的7 703元/m2下降到2015年的7 223元/m2，降幅为6%，主要是开发商为消化2013、2014年过剩的存量房采取了降价促销的手段。

三、供给侧改革下石狮房地产市场价格变化的影响因素

（一）政府政策

政府出台促进房地产发展的政策，起到了很大的去库存推动作用，也是最主要的直接因素。2014年，石狮市政府就对房地产过剩有比较清晰的认识，在2015年出现房价下降的背景下，2016年4月政府出台進一步促进房地产市场平稳健康发展的通知等4份文件，就公积金使用、金融信贷服务、货币化补偿安置、打通商品房与保障性住房及安置房转换通道、适度财政补贴等方面进行规定，比如将公积金最高贷款额度由60万元调整到80万元，最低首付款比例由30%降低至20%等，这些政策力度非常大，直接刺激了住房购买，起到立竿见影的作用，2016年商品房的销售面积是近年最高，而在政策截止时间的2018年，销售面积第二高。

（二）产业发展

石狮市是一个工贸型城市，产业发展深刻影响着城市特别是房地产市场的发展。房地产市场的繁荣首要因素是人口，特别是常住人口的增加，这需要产业发展的强力支撑。一方面，改革开放，特别是2013年石狮市试点全域城市化以来，石狮市大部分稳定的就业人群，逐渐进入了市民化的过程，具有住房的刚性需求，对房价的稳定起到了托底的作用。另一方面，由于近年来产业处于转型期，就业人口减少，房地产的需求也受到一定影响。这是因为受金融危机影响，代工为主的石狮市中小外向型企业，生产受到很大冲击，再加上人力、土地等成本因素的影响，一些企业破产倒闭，外来就业人口减少，石狮市在岗职工人数近年来呈下降趋势，从2011年顶峰的156 019人到2014年的115 820人，再到2017年的100 904人，出现明显的减少。就业人口的减少使潜在的购房者人数减少，直接影响了城市的消费和各行各业持续稳定发展，这种影响从2015年房价下降可以得到体现，也对房地产的去库存带来一定压力，是一个重要影响因素。

（三）外部房地产市场环境

外部的房地产市场环境也会对石狮市的房地产价格产生影响，特别是一些外来大型房企直接参与石狮市房地产开发，更是直接推动了价格的走势。2018年大泉州地区房市火热，一些大型房企也直接参与石狮市土拍竞争，推动了房地产价格创新高。2018年4月20日，石狮2017S-40号、2017S-41号地块开拍，共有旭辉、碧桂园、宝龙、龙湖、世茂、保利等12家品牌房企参与竞逐。本次竞拍异常激烈，两幅地均达楼面上限，进入摇号环节。最终，2017S-40地块被旭辉竞得，楼面价6327元/m2，刷新石狮市楼面价地王纪录。

（四）城市建设

城市建设越来越好，使房地产发展有一个稳定可预期的前景。石狮市政府在城市软硬件设施的投入，近几年进入快车道，也是吸引购房者在石狮市投资兴业的基础。2017年石狮市荣获“全国文明城市”称号，在基础设施建设和人文环境建设方面越来越有吸引力。

四、保持价格稳定，促进石狮房地产市场良性发展的建议

（一）稳房价

实现房地产价格的稳定是石狮市房地产市场良性发展的前提。稳房价，石狮市政府要做到三点，第一，自身要摒弃土地财政的思维，去库存的关键是要遏制过度供应，合理控制土地供应节奏，减少房地产商拿地，只有供需平衡，价格才能保持稳定。第二，利用金融和税收政策找准着力点， 重点抑制房地产开发商的投机性需求上，使房价不会被“炒”起来。第三，着眼于长期发展规划，合理控制土地供应结构，大量引导建设让老百姓买得起或能够承租的普通商品房， 使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，推进经济适用房和廉租房建设，平抑房价。

（二）促进产业发展、事业留人

石狮市政府要进一步推进“创新转型、实业强市”发展战略，产业发展良好，常驻人口增加，才会有效刺激房地产的稳定发展。石狮市要根据产业基础和比较优势，转型升级传统产业，努力培育新兴产业，构建起以纺织服装、智能制造、海洋食品三大制造业和专业市场、港口物流、滨海旅游三大服务业为主的“3+3”产业体系。通过打造产业体系，构建石狮市人才发展体系，以产业优势促进人才聚集，用优厚的人才政策让他们在石狮安家落户，要在引才、用才、育才、留才等方面下足功夫，比如在留人方面，要认真贯彻落实泉州市高层次人才、泉州市企业人才自主评价、石狮市“人才积分制”等政策。

（三）加强城市建设，增强城市魅力引人

要继续改善城市的软硬件环境建设，增强城市魅力，吸引更多的人落户石狮。一方面，要做好石狮市全域城市化的试点工作，推进市民化进程，使周边农民享受到城市落户的实惠，提供更多更好的教育、医疗、文化等公共服务，要完善学校、就业以及医院等的城市布局，要发展好房地产项目周边的配套设施。另一方面，要利用海丝文化建设，打造宜居城市，提高城市品牌，吸引更多省内外人口来石狮投资兴业，带动产业地产和消费地产的发展。

供给侧改革下石狮市房地产市场价格演变受各种因素影响，但最主要的因素是政府的政策因素。政府必须既立足解决眼前问题，又着眼长远发展，通过稳房价，促进产业发展、事业留人，加强城市建设、增强城市魅力引人等措施，最终达到保持价格稳定，促进石狮市房地产市场良性发展的效果。

参考文献：

[1] 惠 敏.住房价格合理性探讨[J].中国市场，2006（39）：78-79.

[2] 高 红.房地产供给侧改革：由“去库存”到“公共服务 + ”[J].中国行政管理，2016（10）：74-79.

[3] 石狮统计年鉴2018 [EB/OL].（2019-4-25）.http：//www.shishi.gov.cn/zwgk/tjxx/tjnb/201904/t20190425_1559-595.htm.

[责任编辑：兰欣卉]