探究地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用

摘 要：建筑行業的高度发展，让不动产登记工作的复杂性持续提升，为了应对这一情况，我国的不动产登记制度也逐年完善。地籍与房产测绘是不动产登记中最重要的一环，尤其是其测绘数据的准确性和整合效果，更是决定了不动产登记的准确度，直接影响我国不动产数据库的有效性。同时，进行不动产登记的时候地籍与房产类型还会决定其登记方法，因此做好地籍与房产测绘技术融合就显得十分重要。在今后的工作中，有必要对房产和地籍数据整合的现状进行了解，而后对地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用策略加以探究。

关键词：地籍与房产测绘技术;不动产登记;应用策略

不动产登记是我国物权法中明确规定的一种物权管理制度，它指的主要是物权所有人或利益相关方申请的、由政府有关部门对不动产物权变动进行登记的过程，实际上起到一种公示公开的作用。从实际的执行情况来看，不动产登记更偏向于一种具有法律效力的事实操作，因此必须要保证登记的准确性。地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用，恰恰能够从根本上提升不动产登记工作的有效性和准确性，因此有必要对本课题进行深入研究。

一、 地籍与房产数据整合的现状

地籍与房产测绘实质上指的是对建筑物逐层、逐户的平面图、相关尺寸进行测量和绘制的过程，是不动产登记工作中最复杂也最重要的一个步骤，做好地籍与房产测绘是保证不动产登记有效性的重要保证。但是从实际情况出发不难发现，目前我国的地籍与房产测绘确实还存在一定的问题。

（一）立法不够完善

随着社会的不断发展，我国在不动产登记方面的立法已经初见成效，尤其是测绘法的出台，更是对不动产登记工作中的地籍与房产测绘提出了制度及法律要求，明确提出了测绘的标准和流程，除此之外一些地方政府也颁布了地方性法规，对不动产登记及地籍与房产测绘进行细化管理。然而问题在于，时至今日《城市房地产开发经营管理条例》中也没有明确地表明地籍与房产测绘内容及标准，这显然不利于地籍与房产测绘的有效执行。

（二）测绘工作的效率并不高

我国地籍与房产测绘及不动产登记工作存在的最大问题就是，不同部门、不同地区的参照标准截然不同，互相之间的协调统筹并不到位，数据分离情况十分严重。另外，在地籍与房产测绘工作中，一些坐标不详细的房产地产等，就很难确定其数据信息，也就无法合理整合方案和图纸等，这显然不利于不动产登记工作的顺利进行，也会造成地籍与房产测绘工作效率的大幅度下降。

（三）具有的政策性比较高

不动产登记工作中，地籍与房产测绘数据本身具有政策性也是其一大特征，特别是在数据管理中，相关的配套服务等也同样具有政策性，工作人员除了要做好专业工作之外，还需要了解本地区的相关政策，只有这样才能使地籍与房产测绘工作及不动产登记工作顺利结束。现阶段我国大部分城市的地籍与房产测绘都由专业机构开展，而后政府部门再以测绘数据纳入不动产数据库、并对不动产进行有效管理。从这样的管理流程不难看出，在我国不动产登记工作越来越受关注的今天，对地籍与房产测绘数据进行融合可以说是势在必行。但是同时我们也必须要考虑到，中国国土面积广阔、各地区经济发展及基础建设成果不同，时至今日仍有部分地区采取传统数据登记方法开展工作，想要在各个省份同时推行不动产工作中的地籍与房产测绘技术融合，还有很长的一段路要走。

二、 地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用

目前我国的信息技术发展迈进了新阶段，为我国的各行各业发展提供了动力，同时也给测绘事业的进步提供了技术支持，具有应用范围广泛的特点。各种各样的先进信息化测绘技术逐渐出现，并改变了我国地籍与房产测绘情况，特别是GPS技术，更是在实际应用中发挥了无可替代的积极作用。在这种情况下，想要让不动产登记工作真正取得进步，地籍与房产测绘数据的信息化融合已经势在必行，具体的技术操作如下。

（一）无效数据清理

在对不动产地籍与房产测绘数据进行融合的过程中，需要对原有土地、房产进行核查，并对注销过程的相关文件进行审查，对房产地产的所属权进行确认，并交由档案管理部门登记归档。对已经不再具有法律效力的数据进行清除，并且根据不动产登记的工作流程，对数据进行融合整理。

（二）数据规范化梳理

对房地产信息数据进行有效的整理，通过科学手段获得不动产原始信息，确保其准确度，根据不动产登记数据库的纳入流程，对数据进行映射转换，使之能够准确地描述不动产信息。而后对数据信息进行收集、根据不动产登记及地籍与房产测绘工作的标准比例尺绘制图纸，保证空间基准的协调性。最后，根据不动产登记内容，对其他的信息进行整理和填入，以实际情况为参考进行进一步的数据细化。

（三）核实土地房屋登记信息

对地籍与房产进行分析的过程中，需要对其登记信息进行核对，以原有的不动产产权证书、宗地所在地信息等为参考填写宗地代码，保证不动产登记信息的精细化程度，为以后的管理打下坚实的基础。另外，应该结合地籍图形库完成宗地数据分析，并根据现有的地图进行查找，发现漏洞及时进行处理，如果遇到跨区域的宗地应按照标准流程对宗地代码进行统一，避免地籍频繁修改。

（四）逻辑关系重建

近些年党和政府对不动产登记工作的重视程度越来越高，因此不动产登记中房产与地籍数据的融合势在必行，但是从实际情况来看，逻辑重建一直以来都是一个比较难以克服的问题。这主要就是因为新的地籍与房产测绘数据融合及不动产登记工作模式和过去的工作模式是存在较大冲突的，因此工作人员需要追溯到最原始的数据，对权利表的抵押权、地役权进行审查，对有争议的、有异常的登记数据进行注销，实现逻辑关系的重建，依照原地产权的选择，对不动产登记数据进行记录，对营业编号等进行有效的继承，从而理顺逻辑关系，为后续管理提供便利。

（五）宗地统一编码转化编制

宗地统一编码转化编制也是地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的重点内容，其中的图形、土地登记等有一定的复杂性，因此工作人员需要根据编码标准，设计新的编码体系、并对原有编码进行转换，确保房产地籍的统一化编码管理效果。在转换的过程中，将过去的字段值变成现行编码体系的字段值，从而确保数据转换的效率。另外，还需要结合数据库地图，对地产、房产位置进行确定，核对新编码是否符合实际情况，确保数据转换过程能够顺利完成。

（六）编制不动产单元号

对不动产进行编码以后，还需要及时地对原始不动产登记信息进行调取和核对，以备案制度为参考，完成原有业务的登记工作，在此基础上建立不动产登记册，对登记进行分类。

（七）登记数据查实

不动产登记数据融合转换以后，工作人员还需要对涉及的所有數据进行核对，确保登记准确度，核对过程应分成空间数据核对、非空间数据核对。空间数据核对中，工作人员需要认识到对已有数据进行检验的重要性，利用信息化系统的审查规则完成信息比对。非空间数据核对中，工作人员可利用计算机核对及人工核对两种手段相结合的方法完成工作，从而确保核对的有效性和可靠性。

三、 结语

不动产登记是一种具有法律效力的物权管理行为，加强地籍与房产测绘、保证测绘数据的有效融合，是提升不动产登记质量的必然选择。然而从过去的工作中可以发现，我国的地籍与房产测绘数据融合还不到位，为此工作人员必须要充分认识到这些不足，并采取无效数据清理、数据规范化梳理、逻辑关系重建、登记数据查实等一系列行之有效的措施，对地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用进行强化，优化地籍与房产测绘技术融合效果，从根本上提升中国不动产登记工作的质量和效果。

参考文献：

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[2]吴哲.浅谈GIS技术在房产测绘管理和房产测绘信息系统应用的探究[J].城市建设理论研究：电子版，2017（17）.

[3]耿宗信，汤玉兵，刘强，张洪军.房产测绘技术与测绘质量的控制措施探讨[J].山东工业技术，2017（4）.

作者简介：

白宇，昌图县自然资源保护事务服务中心。