房地产企业财务风险识别与控制

李军

摘要：随着房地产行业转折点的到来，行业竞争持续加剧，房地产企业财务风险持续攀升，这给行业企业财务管理工作带来了新的挑战。在这种背景下，如何加强对财务风险的识别与控制，确保企业稳健发展，成为房地产企业经营管理的重中之重。本文基于风险管理理论，在对房地产企业财务风险进行识别分析的基础之上，系统探讨了当前房地产企业财务风险管控领域存在的突出问题，并围绕这些问题提出了具体的财务风险管控策略。希望本文的探讨，能够给房地产企业做好财务风险管控工作带来一点有益借鉴和启示，帮助房地产企业将财务风险控制在较低的水平，从而实现企业的财务健康。

关键词：房地产企业;财务风险;识别;控制

引言

财务风险是当前房地产企业经营中面临的主要风险之一，随着房地产行业供求关系的逆转以及调控的初见成效，房地产行业目前已经步入了增速放缓、竞争加剧的新阶段，这导致房地产企业的财务风险失控压力越来越大。目前我国不少房地产企业在财务风险识别与控制方面存在明显的短板，成为企业健康发展的巨大隐患。这些年，房地产企业财务风险失控案例比比皆是，很多企业因为出现财务风险而遭受了巨大的经济损失，也有的企业因为财务风险管控不力而直接倒闭，能否做好财务风险管控工作对房地产企业生存发展的影响越来越大。面对呈现出来了持续攀升势头的财务风险，房地产企业的当务之急就是要全面提升财务风险管控水平，确保财务风险得到较好的控制，从而给企业的良好发展提供财务保障。

一、房地产企业财务风险识别

从目前房地产企业的经营情况来看，财务风险主要集中在筹资、投资、税务以及现金流等方面，具体阐述如下：

（一）筹资风险

房地产是典型的资金密集型行业，资金需求量大是行业企业经营特点之一，因此，财务管理工作的重要内容之一就是筹资。在房地产行业外部融资环境趋紧的背景下，房地产企业筹资风险越来越大，具体表现之一就是融资难度越来越大，房地产企业出现了巨大的融资缺口，企业无法顺利筹集到项目投资建设所需要的资金。另外就是房地产企业的融资成本不斷提升，企业还本付息压力越来越大，企业债务风险攀升。

（二）投资风险

房地产项目投资具有投资金额大、建设周期长等特点，这导致了投资风险影响因素较多，很容易就会出现投资风险。目前房地产企业投资风险越来越突出，从大环境来看，我国房地产行业经过几十年的快速发展，供不应求的局面已经发生了根本性的改变，这意味着房地产企业的产品去化速度将会放缓。另外就是目前国家出台的限购、限卖等政策、环保更加严格等，这些都会成为投资风险产生的导火索。

（三）税务风险

规范纳税是企业应履行的义务，税务成本是房地产企业主要的成本支出之一，随着我国税收管理的越来越规范以及税制改革的不断推进，房地产企业的税务风险也不容忽视，部分房企因为土地成本分摊原则、借款利息费用资本化等与税务规定不一致，存在较大的税务风险。因此，对于房地产企业来说，财务风险管控非常重要的一个方面就是科学进行纳税筹划，既要合理避税，又要规避税务风险。

（四）现金流风险

房地产行业企业资产负债率目前普遍较高，行业企业追求的是高周转，对于现金流的要求很高，在目前房地产企业销售受阻、融资困难的情况下，企业高周转受阻，现金流风险升高。房地产行业的几家龙头企业碧桂园、恒大、融创等企业，都是依靠高周转的经营模式来获得超常规的发展。一旦因为融资或者销售等问题而出现高周转受阻的情况，大概率会出现现金流风险。

二、房地产企业财务风险控制存在的问题

财务风险控制本身是一项非常复杂的工作，房地产企业在财务风险控制方面存在的较多问题，本文将比较典型的问题归纳为以下几个方面：

（一）财务风险预警不够有效

很多房地产企业财务风险管控方面的突出问题之一是预警不够有效，无法对于潜在的各种财务风险及时预警，结果导致风险干预措施容易延误，财务风险无法及时化解。出现上述情况在于很多房地产企业对于财务风险预警工作重视不足，没有构建完善的风险预警指标体系，导致企业财务风险无法通过敏感性良好的预警指标及时被发现。财务风险预警的不够有效让很多本来微不足道的风险不断酝酿累积，最终成为给企业带来巨大损失的风险，房地产企业只能被动地在财务风险发生之后采取处理措施，无法有效降低财务风险发生概率。

（二）财务风险控制措施不够有力

目前房地产企业财务风险管控措施不够有力的问题比较突出，具体表现就是财务风险管控措施比较单一，且应对各种财务风险的效果不够理想，从而导致了各种财务风险无法得到较好的控制。房地产企业财务风险种类很多，不同的财务风险需要采用不同措施才有效，不过目前很多房地产企业在财务风险控制方面，更多的是在财务风险发生之后，通过风险承受、止损等方法来应对风险，财务风险事先预防、分散、转嫁等措施没有得到较好的应用，影响到了财务风险管控效果。

（三）财务风险控制能力不足

财务风险管控工作本身的专业性很强，不少房地产企业在开展这一工作方面存在能力不足的问题，导致财务风险管控工作的开展情况不是很理想。在很长一段时间内，房地产行业发展突飞猛进，行业企业财务风险比较小，企业对于财务风险管控工作关注不够，既没有针对如何做好财务风险管控工作出台完善的制度，缺少对于这一工作的研究部署。也没有给这一工作配备比较精干的人员，财务管理人员缺少做好这一工作的能力，从而导致在开展财务风险管控工作的过程中出现了岗位胜任力不足的情况，拖累了这一工作水平。

（四）财务风险管控制度不完善

上文已经谈到，房地产企业财务风险种类以及影响因素很多，加上财务风险管控具体工作内容非常烦琐，如果没有完善的财务风险管控制度，那么就很难做好这一工作。目前很多房地产企业财务风险管控制度并不完善，没有根据开展财务风险管控工作的需要来制定完善的规章制度。在没有完善的财务风险管控制度的情况下，很难精准规范地开展这一工作，容易放大财务人员主观意识对于这一工作的影响。在没有完善财务风险管控制度的情况下，面对各种财务风险如何进行应对，不同财务人员就会出现理解不同的情况，出现应对混乱的情况，这自然不利于对财务风险的有效管控。

（五）经营策略弹性不够，放大了调控带来的不利影响

目前不少房地产企业的经营策略弹性不够，面对出台的各类调控政策，无法在经营方面做到快速调整，从而导致了企业财务风险的放大。当前房地产行业各类调控措施不断出台，各个城市土地出让限价政策、房地产限购、限贷政策等，这些政策给房地产企业的经营带来了很大的冲击，很多企业因为无法及时地调整经营策略而不得不承受上述政策所带来的负面影响。有的房地产企业面对限购、限贷等政策的不利影响，不能够在产品开发定位、营销方案等方面进行快速调整，结果导致房地产去化速度下降，资金压力剧增，从而导致财务风险的发生。

三、房地产企业财务风险控制策略

房地产企业财务风险控制需要多措并举，针对上文谈到的这一领域存在的各种问题，关键之举是要做好以下几个方面的工作：

（一）做好财务风险预警工作

房地产企业财务风险控制的要点之一就是要及时预警，在风险尚未发生或者处于萌芽状态的时候就进行干预，从而将财务风险尽早消除，避免风险的发生。房地产企业需要构建完善的财务风险预警指标体系，确保对于各类财务风险及时预警，同时房地产企业要制定财务风险处置预案，对于识别出来的潜在财务风险按照预案第一时间进行处理，这样才能够发挥好风险预警的作用。房地产企业财务风险预警体系的构建过程中，需要注意构建定性分析与定量分析相结合的预警模型，完善财务管理信息化系统，依托翔实准确的财务数据，实现对于潜在财务风险的精准预警。房地产企业在新项目拓展可研阶段需要提前进行风险评估及税收筹划，包括项目开发后对公司整体资产负债状况、盈利能力、融资能力影响，项目融资需求解决方案，综合考虑调控政策影响，预留足够的完全边际，确保各项风险可控在控。

（二）完善财务風险控制措施

房地产企业需要不断完善财务风险控制措施，从具体完善重点来看，一方面是要确保财务风险控制措施的多样化，即针对不同的财务风险，需要综合采用不同的应对方法，灵活运用财务风险分散、转嫁等措施来应对不同的财务风险;另一方面就是要确保财务风险管控措施有力，即所采用的财务风险控制措施要有效果，能够有效地控制财务风险。举例来说，针对融资成本过高的风险，需要房地产企业在做好经济效益分析的基础之上，严格控制融资成本，对于资金成本超过自身承受能力的融资要果断拒绝。

（三）不断提升财务风险控制能力

房地产企业财务风险管控能力提升方面需要重点从以下几个方面着手，一方面是企业根据开展这一工作的需要，设置财务风险管控岗位，并通过内部选择以及外部引进相结合的方法，给这一岗位配备精兵强将，确保专业的人来做专业的事，确保这一工作的有序推进。另一方面则是要在加强财务风险管控理论研究，丰富相关研究成果的同时，针对财务风险管控人员不断去开展培训工作，针对财务风险管控人员在工作能力方面的不足，通过必要的针对性培训，让财务人员具备更好地胜任力，能够掌握财务风险管控工作的技巧以及规律，从而提升财务风险管控水平。

（四）健全财务风险控制制度

房地产企业在开展财务风险管控工作的过程中，需要健全相关制度，对于如何开展财务风险管控工作进行详细而具体的规定，从而让财务管理人员能够按照相关规定来推进这一工作，减少不同人员在财务风险管控理解以及行动方面的差异性。房地产企业财务风险管控制度设计方面，需要注意制度的全面性、动态性、可行性等几个关键点，确保所有的风险点管理都有制度规定，制度切实可行，易于操作，同时根据实践中发现的问题对制度进行动态调整，持续修订完善。

（五）根据调控政策调整经营策略

房地产企业经营策略需要更加灵活，密切关注调控政策的变化，根据经营环境的变化及时调整经营策略，以减少调控政策所带来的不利变化和影响。从未来房地产行业的发展趋势来看，调控将会成为一个常态，调控的目的在于推动这一行业更加稳健地发展，避免行业发展的大起大落。各种调整政策，对于每一个房地产企业来说，都是既面临挑战，也面临着机遇。房地产企业需要全面分析调控政策所带来的各种影响，保持经营策略的良好弹性，实现经营水平的不断提升，以降低经营活动受到的不利影响，降低企业的财务风险。

结语

未来财务风险管控将会是房地产企业经营管理的重点和难点，企业管理者需要高度重视这一工作的有效开展，全面提升财务风险管控水平，从而推动企业的健康发展。房地产企业财务风险管控策略方面，主要包括了对财务风险预警体系的建设、财务风险管控措施的优化、财务风险管控制度的健全、财务风险管控能力的提升等，本文所提出的各项策略有自身的理解，也有对于相关研究成果的借鉴，这些策略以及建议具有一定的借鉴价值。当然，考虑到各个房地产企业情况不一，财务风险管控水平不尽相同，企业管理者需要在这一工作实践中不断探索新举措，以实现财务风险管控水平的不断提升。

参考文献

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