双方均无责任，空置损失谁承担

郭勇辉

A公司和B 公司签订《厂房租赁合同》，约定：由A 公司将其所有的5000平方米厂房以每月200万元的价格出租给B 公司用于仓储、物流，租期5 年；B 公司在合同签订后，应向政府报备审批；如若由于政府产业政策的原因，导致A 公司不宜继续履行合同的，A 公司可以解除合同并免责。

不巧，合同签订不久，厂房所在的工业园区就出台了新文件：“面积在4000 平方米以上的厂房做仓储物流出租时，需要政府审批决定。”其后，工业园区向B 公司作出不同意入驻的通知。B 公司以合同履行不能，要求解除合同，A 公司同意收回厂房。解除合同6 个月后，A 公司的厂房重新租了出去。随后，A 公司以B 公司违约为由，向法院起诉，要求赔偿6 个月空置租金损失。

判决认为，因政府产业政策调整，双方对合同解除都没有责任。同时，综合考虑租赁期限，提前解除合同后A 公司确实客观存在6 个月空置租金损失，因此，酌情B 公司支付A 公司2 个月的租金损失。

笔者认为，要求B公司支付空置损失没有法律依据。

空置损失不能完全等同于空置风险。一般对于房屋空置的理解是：承租方已租了房屋，在合同规定的期限内，出租方的租金是确定的，但由于提前解除合同，出租方本来可以收取的租金由于提前解除合同无法收取，但房屋接下来能否出租出去，无疑是由无风险变成了有风险。因此，房屋空置可能存在损失。但必须指出的是，房屋空置并不是一种实际损失，而是一种风险。在一定的条件下，在提前解除合同之时，经济形势较好，亦有可能以较高的价格出租，出租方反而获得更多收益。因此，判决直接把空置风险等同于空置损失，显然不当。

空置损失承担必须以过错存在为前提条件。把风险等同于损失的一种情形是在法律上进行拟制，即在一方存在过错需要承担责任的情况下，即便风险不能与损失画等号，但基于制约违约方，避免其随意解除合同导致的合同履行不能情况出现。实践中，要求承担空置损失也是以对解除合同有责任为前提。如，北京市高级法院2013 年发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。”还比如，江苏省高级人民法院2008 年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”

关于以公平原则分配责任的问题。必须指出的是，本案是依照合同内条款解除了合同，属于按约解除合同，双方的责任应由合同约定。现在，双方在合同中明确约定租赁期间因政府产业结构调整免责的情况下，若判决抛开具体的合同约定，而适用公平原则确定双方责任，违背合同意思自治，亦缺少法律依据。况且，B 公司作为承租方，在合同解除后同样存在着损失，本可以在A公司经营的场所，因合同解除需要另行寻找，本身亦存在大量的人力、物力损失。因此，政策变化给当事人带来的损失应该是均等的，在不可归责一方当事人的情况下，从公平原则角度，那应该是双方当事人各自承担各自的损失。