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双方均无责任,空置损失谁承担

2020-11-04郭勇辉

山东国资 2020年9期
关键词:出租方空置承租人

郭勇辉

A公司和B 公司签订《厂房租赁合同》,约定:由A 公司将其所有的5000平方米厂房以每月200万元的价格出租给B 公司用于仓储、物流,租期5 年;B 公司在合同签订后,应向政府报备审批;如若由于政府产业政策的原因,导致A 公司不宜继续履行合同的,A 公司可以解除合同并免责。

不巧,合同签订不久,厂房所在的工业园区就出台了新文件:“面积在4000 平方米以上的厂房做仓储物流出租时,需要政府审批决定。”其后,工业园区向B 公司作出不同意入驻的通知。B 公司以合同履行不能,要求解除合同,A 公司同意收回厂房。解除合同6 个月后,A 公司的厂房重新租了出去。随后,A 公司以B 公司违约为由,向法院起诉,要求赔偿6 个月空置租金损失。

判决认为,因政府产业政策调整,双方对合同解除都没有责任。同时,综合考虑租赁期限,提前解除合同后A 公司确实客观存在6 个月空置租金损失,因此,酌情B 公司支付A 公司2 个月的租金损失。

笔者认为,要求B公司支付空置损失没有法律依据。

空置损失不能完全等同于空置风险。一般对于房屋空置的理解是:承租方已租了房屋,在合同规定的期限内,出租方的租金是确定的,但由于提前解除合同,出租方本来可以收取的租金由于提前解除合同无法收取,但房屋接下来能否出租出去,无疑是由无风险变成了有风险。因此,房屋空置可能存在损失。但必须指出的是,房屋空置并不是一种实际损失,而是一种风险。在一定的条件下,在提前解除合同之时,经济形势较好,亦有可能以较高的价格出租,出租方反而获得更多收益。因此,判决直接把空置风险等同于空置损失,显然不当。

空置损失承担必须以过错存在为前提条件。把风险等同于损失的一种情形是在法律上进行拟制,即在一方存在过错需要承担责任的情况下,即便风险不能与损失画等号,但基于制约违约方,避免其随意解除合同导致的合同履行不能情况出现。实践中,要求承担空置损失也是以对解除合同有责任为前提。如,北京市高级法院2013 年发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定,“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。”还比如,江苏省高级人民法院2008 年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定,“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。”

关于以公平原则分配责任的问题。必须指出的是,本案是依照合同内条款解除了合同,属于按约解除合同,双方的责任应由合同约定。现在,双方在合同中明确约定租赁期间因政府产业结构调整免责的情况下,若判决抛开具体的合同约定,而适用公平原则确定双方责任,违背合同意思自治,亦缺少法律依据。况且,B 公司作为承租方,在合同解除后同样存在着损失,本可以在A公司经营的场所,因合同解除需要另行寻找,本身亦存在大量的人力、物力损失。因此,政策变化给当事人带来的损失应该是均等的,在不可归责一方当事人的情况下,从公平原则角度,那应该是双方当事人各自承担各自的损失。

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