房地产投资项目风险投资分析

张琼方 武汉市汉阳区退役军人事务局

一、引言

房地产项目投资与其他产业相比对资金的依赖度比较高，而且资金周转耗时较长。一般的开发企业不可能很难有如此大规模的资金投到项目中去[1]，因此普遍的做法是利用财务杠杆，将资金募集的对象扩大化，以实现多渠道共融。

由此可见，针对房地产业的投资特点，我们必须要探索有效的方式，以更好地实现规避和分散风险，保障社会投资的效益可以最优化，避免可能出现的不稳定投资，引起极差的社会反响。

国外对风险研究起步较早，以1915年莱特纳的《企业风险论》为标志。中国对于风险管理的研究起步较晚，1980年由周士富教授首次提出[2,3]。近年，随着管理科学与工程方法的引进，许多研究者开始用风险规避的相关理论和具体化的评价指标来预测和推演房地产项目可能存在的风险和预期效益，层次分析法就是其中实用方法之一[4]。

二、层次分析法介绍及算例分析

层次分析法就是对于需要分析的案例的相关指标进行基础分层，接着按照不同指标的权重进行风险分析的方法。该算法具有普适性，能够应用于多种案例分析。其主要包括以下几个步骤：①预估专家组选派。要对某个行业进行研究，首先要选择对本行业熟悉的专家来构成目标专家组，以有效保障结果分析的权威性和全面性；②针对评估指标体系中某一上层指标，细分其下级影响指标，结合各指标分级权重，结合矩阵标度法，标定不同位置进行对比计算；③依托矩阵标度测试计算，得到指标C1，将C1结果与与系统随机平均指标R1进行基础比对，以监测矩阵指标是否偏离预估数据。若不一致性，则返回步骤②重新构造判断矩阵，否则继续下一步；④得到各指标权重，根据权重对评估指标进行评价。

某房地产项目是集休闲、购物、娱乐、文化于一体的多功能高尚商住社区，位于武汉市汉阳区。该项目总占地近30万平方米、总建筑面积超过50万平方米，其中住宅面积约40万平方米，商业面积约10万多平方米，开发期周期为3-5年。

从项目所处的环境入手，综合按照由外而内的层次分析，该项目风险因素有以下几项：M1统筹策划，M2政府干预调控风险，M3通货膨胀风险，M4建材价格风险，M5财务风险，M6房地产价格风险，M7同行业竞争风险，M8市场利率风险，M9风险投机收益，M10管理运维风险，M11供求变动。综合以上多个因素及其在房地产项目运管过程中所产生的不同影响，建立如下结构模型（见图1）：

图1 基于房地产项目的风险层次结构模型

准则层中，主要涉及三个因素，即行业大环境、宏观社会环境、项目自身内部因素等，这三个因素居于同等重要的地位。而在子准则层中，则需要区分好整体与局部的关系，我们一般都认为整体所带来的影响要明显高于局部。如宏观调控层面所面临的政策风险产生的影响会大于通货膨胀所带来的风险；而整个房地产行业风险的市场供求风险又将大于房地产商自身定价所带来的风险；而项目自身在策划阶段产生的风险要远大于后期管理风险。由此构造判断矩阵，得到行业风险下各构成部分的权重值为W=[0.48 0.26 0.26]T，宏观环境风险下各构成部分的权重值为W=[0.46 0.2 0.2 0.14]T，项目自身风险下各构成部分的权重值为W=[0.49 0.21 0.21 0.09]T。

三、结论

本文借鉴了国外关于风险管理层次分析的算法理论，综合了影响房地产行业运营的多项因素，结合风险理论、风险因素分析、层次分析等理论和方法，结合案例模型分析了层次性风险评估的实施过程和风险因素比重。希望此研究理论可以给后续房产行业决策制定带来一定参考，可一定量减少投资的盲目性，使投资者做出适合的决策。