旧居住区改造工程难点及其处理方法

韩笑

摘要：随着城市化文明程度的建设，促使着城市的发展与进步，在城市建设中属于一项重点，也是难点的项目之一就是城市旧住宅区改造工程，但是在改造中也有着很多问题出现，因此，需要城市建设部门给予高度重视，通过旧住宅区的顺利改造，以保证社会和谐发展。本文主要对城市旧住宅区改造工程难点以及问题进行分析，并针对这些问题找出相应的解决方法，希望给相关人员提供参考建议。

Abstract： With the construction of urbanization and civilization level， the development and progress of the city is promoted. One of the key and difficult projects in urban construction is the renovation project of urban old residential areas， but there are also many problems in the renovation. Therefore， the urban construction department needs to pay great attention to the smooth transformation of old residential areas to ensure the harmonious development of society. This article mainly analyzes the difficulties and problems of the urban old residential area renovation project， and finds out the corresponding solutions to these problems， hoping to provide reference suggestions for relevant personnel.

关键词：城市建设;旧住宅区改造;投资项目

Key words： urban construction;old residential area renovation;investment project

中圖分类号：TU984                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）29-0130-02

0  引言

随着时代的发展与进步，城市中旧住宅区与历史住宅已经无法满足时代的发展需求，这些小区的居住环境不仅仅影响旧住宅区居民的生活水平与质量，城市的发展和进步也会受到很大的影响，因此需要改造升级，从而满足人们的生活需求。在对住房数据的调查上，国家统计局通过调查情况得出结果，我国目前急需改造的住宅大约有40亿平方米。近几年，在国家相关政策的扶持与帮助下，旧住宅区改造工程已经有了初步的成效，目前已经完成大约有10亿平方米，由此可见，我国旧住宅区改造工程仍要再接再厉，将此划分为城市建设的重点项目。

1  解析城市旧居住区改造的意义

1.1 促进城市全面建设小康社会

《国务院关于加强城市规划建设的意见》明确指出，要全面实施城市建设和改造，逐步推进旧居住区综合治理、危旧房改造和未完工套房改造，截止到目前，也就是2020年，基本要实现对现有的城市棚户区的改造。作为城市建设的基本纽带，旧居住区的改造与大多数居民的切身利益相关，有利于全面建设小康社会。

1.2 反映民生和民意的项目

所谓旧居住区主要指在单位制改革之前，由政府部门出资建设的居住区，与商品房改革之后建设的居住区相比较，已经落后不堪，无法跟上时代发展的脚步。近几年，随着城市化程度的加快发展，一些旧居住区存在配套设施陈旧、违章搭建严重、停车位不足等问题，对人们的生活造成一定的影响，抑制和谐社区与美好城市的构建。城市旧居住区改造的目的就是从源头上解决居民生活问题，改善百姓生活情况，体现出民生工程与民心工程的价值。

所谓旧住宅区，主要是指单位制改革前由政府部门资助的居住区。与商品房改革后建设的住宅小区相比，已经落后且不能跟随时代发展的步伐。近年来，随着城市化的快速发展，一些老居民区出现了配套设施落后、严重违法建筑、停车位不足等问题，对人们的生活产生了一定的影响，阻碍了和谐社区与美丽社区的建设。城市旧居住区改造的目的是从源头上解决居民的生活问题，改善人民的生活条件，体现民生和民意工程的价值。

1.3 是一项重要的城市建设投资项目

城市旧居住区与其他行业来比具有一定的优势，与商品房市场销售情况存在很大的差异性，随着旧住宅区的改造，不仅可以消化部分建筑市场的投资需求，而且不会改变房地产价格，使房价处于稳定的发展趋势。据相关调查数据显示，近三年来，我国已建成棚户房约1000万套，总建筑面积约6.75亿平方米。而旧住区面积约为80346.5万平方米，表明老住区改造面积明显大于棚户区改造面积。与棚户区改造相比，旧居住区改造对于经济的拉动和国民生产总值的增长有着显著的作用。

2  城市旧居住区工程改造难点与问题

2.1 城市旧居住区改造现状分析

目前，旧居住区改造有三种方式。首先，保留方法。对于一些具有较高历史文化价值和传统建筑风格特色的居住区，通常在装修过程中选择维护和维修方法，通过加固建筑结構来维护外观和维护社区的原始面貌。第二，升级和修复。这个城市将有许多老住宅区需要修缮。这些只是居民区，没有任何历史和文化价值。这些定居点大多由上个世纪的单位提供资金。它们在外观和结构上是稳定的，可以生存。但是，小区外观落后，配套设施不完善。此时，将选择翻新和升级，加强和改善社区的配套设施。三是拆迁改造。这个城市有一些老城区，住宅小区结构不稳定，环境不好，不适合居住。然而，住宅小区的地理位置要优于大规模改造的小区。要科学合理地规划建筑面积，合理安排当地居民。

2.2 城市旧居住区改造难点分析

2.2.1 重建资金严重短缺

目前，我国大部分城市的旧住宅区改造资金主要由政府财政部门拨配，但社会资金难以准备。例如，在旧住宅区二次供水设施的改造中，政府部门会下发文件要求财政部门和区级单位投资进行二次供水设施的改造。在政策的全面实施过程中，资金支持有限，给项目的实施带来很大困难。基于此，2015年出台了新的财政政策，大力支持老住宅区二次供水项目的实施。

2.2.2 涉及众多部门加大了管理的难度

实施城市旧住宅区改造工程，需要对供电系统、供水系统、燃气系统等配套设施进行改造和升级，并对配水网络和配水设施进行改造。整个过程需要相关部门的配合。此外，旧住宅区改造项目的实施还将涉及消防、居委会、电信等单位。许多部门干预和参与增加了各部门之间协调的困难。一旦各部门之间的协调出现失误，就很容易造成工期停滞或反复拆除等问题，严重影响工程进度和成本。

2.2.3 缺少规范性的管理体系

结合目前老旧小区的实际情况，老旧小区改造工程管理粗犷的问题仍然存在，存在改造工程“群众关注度大”、“项目分散”“工程签证变更较多的特点”，从而对工程建筑管理提出了更高的要求。但在项目具体实施过程中，存在非标施工的问题。鉴于每个小区改造的特点不同，根据每个社区居民的实际需求，在项目的实施中会有很多变化。如果不严格控制这些过程，将严重影响改造工程的质量和成本。

2.2.4 忽视被套设施的改造

大多数居民对旧住宅区改造项目有更高的呼声，希望通过社区改造完成配套设施的改善。例如，在一些老住宅区，老年人较多，所以上楼下楼很不方便。因此，在改造过程中，我们要充分发挥政府的主导作用，尽量满足居民的生活需求。我们会选择在楼梯外安装外部电梯。再比如，旧住宅区的道路相对狭窄，在建设初期没有考虑停车位的使用。然而，随着人们生活水平的提高，私家车的数量每年都在增加，停车拥堵和困难时有发生。因此，要以解决这些问题为重点，做好各环节的协调工作，加大资金投入和支持力度。

3  城市老旧小区改造工程对应策略

3.1 实现老旧小区改造管理模式的创新

城市老旧小区之间存在很大的差异性，改造难度各不相同，因此，需要因地制宜，针对不同小区的特点展开必要的分析与研究，从而制定改造方式与程度。首先，要充分发挥政府的主导作用，建立高层协调管理机制，实现各部门的协调与发展。在旧住宅区的改造过程中，城市管理、供水、供电、房屋建设等部门相互联系，但是其中却没有高层协调机构，从而无法保证老旧小区改造项目的实施。其次，应详细制定社区重建总体规划的内容，按照小区整改的特点，明确整改的内容和进展。最后，应充分调动参与单位的积极性，表彰在改造中取得良好进展的单位和街道，制定评比政策，对所有施工单位进行评比与奖励，激发参与人员的工作热情。

3.2 加强老旧小区改造工程资金的扶持

首先，要拓展筹资渠道，通过宣传推广的方式，鼓励企业带资参与老区改造工作中，为老旧小区改造注入新鲜血液。通常城市老旧小区地处城市中心位置，因此可以充分利用地理优势，重新开发闲置土地或临街土地，采取多样化融资方式吸引社会资金。其次，要加大对政府财政部门的财政支持，坚持每年安排足够的财政支出预算，通过市区财政出资与社会融资的方式增加投资量。最后，减少先关参与企业的负担，通过减少税收与规费的方式降低企业建设成本。

3.3 加宽老旧小区改造内容

在老旧小区改造过程中，不仅要重视建筑结构表面结构的加固与稳定，还要适当增加小区配套设施，重视供水与供电系统的改造与重修。主要从三个方面体现：

第一，要注重建筑设施的增设与完善，加强建筑小区内供水排水系统的建立，重视地下管线的保护与维护工作。在工程开始前，需要详细查明地下管线以及设施的分布情况，在地下管线与地上设施相连接部位放置两公分厚的钢板。同时要严格按照施工计划方案，挂设安全网与脚手架，做好施工现场的安全防护，防止施工现场发生安全事故，从而给人们生命财产造成严重威胁。对施工现场实践调查发现，可以选择十字交叉管线方式保护措施。老旧小区改造工程涉及地下管线数量与种类非常多，拆迁工作对工程进展有很大的影响。采用此种铺设方法就可以解决各种问题的存在，起到事半功倍的效果。

第二，对小区环境进行完善，其中包括对小区道路的建设，加强周边生态环境保护。

第三，建立完善的基础配套设施，适当增加服务用房、设施设备等。我国已经进入到老龄化社会阶段，因此要结合老年人生活特点与需求，增加与老年人相匹配的配套设施，为广大老年人创造良好的活动环境与氛围。

3.4 加强小区改造后期维护工作

通过聘请物业公司以及成立小区委员会的方式实现小区的可持续管理。通过座谈会的方式走进小区居民里，针对旧住宅区的改造，了解居民看法、意见和需求。同时有必要加大对物业管理的政府补贴，通过降费的方式吸引物业公司的入驻，从而高效的解决旧住宅区的改造和后期维护与管理的难题。

4  结论

综上所述，城市旧住宅区改造是一项综合的系统工程项目，时间需求量大，也需要长期投入精力和资金，与百姓的切身利益与体会有密切的联系，随着时代的发展，促使旧住宅区改造管理体制的改革和创新发展。充分发挥政府在旧住宅区改造过程中的主导作用，从实际情况出来，找出适合老旧小区改造的方式，改善旧住宅区居民的幸福指数，为全面实现小康社会的建设目标而努力。

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