区块链在房产交易监管中运用前景

牟伟 于磊 沈海员

摘要：在房屋监管时签订电子合同，融合人脸识别、电子签名、区块链等技术，可以实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理，把“放管服”真正落到实处，让群众“一次不跑”成为现实。

关键词：区块链;交易监管;安全;共享

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）09-0028-30收稿日期：2020-08-14

随着不动产统一登记改革的不断深入，房屋交易监管与不动产登记的区分逐步清晰明朗，监管和登记既独立运行又紧密交织，虽然业务分割趋向清晰，但数据共享比之前更加紧密。在《优化营商环境条例》实施后，各部门对业务办理的目标已经从“只跑一次”上升到“一次不跑”，业务“全线上”成为新目标。在内外合力的作用下，区块链技术成为房屋交易监管领域试水的新热点。

1目前存在的问题

房屋交易监管是目前规范房地产市场、稳定房价的重要手段，真正让房屋回归居住属性是目前监管部门的头等大事，传统房屋交易监管中存在着诸多不规范现象，且成本高、效率低。一方面交易监管信息涉及诸多部门，可能存在“信息孤岛”，导致各部门重复提交资料，造成“多跑路”。另一方面，以前的信息体系人为影响大，信息的真实性、完整性会受到影响，且产权人信息也可能被人为篡改、冒用。

（1）传统的交易监管信息分散在金融机构、房地产开发商、银行、政府等不同机构中，信息难以整合，数据价值难以体现，未能发挥合力作用，间接出现了监管不到位的局面;（2）传统房地产买卖、租赁业务中，涉及住房公积金、银行等金融业务各部门联系紧密度不够，无形中增加了金融风险与业务流程的复杂性;（3）房屋交易的安全性难以确定，是对行业机构与广大参与者的一大困扰，房地权属不一致、房源的历史交易、法院查封、行政限制等环节，都可能存在风险。与此同时，传统的房地产交易过程较为漫长，且参与机构较多，均导致交易双方面临许多无法控制的因素。

2区块链的优势

区块链技术是一种分布式的去中心化的互联网技术，能够安全地存储交易信息和其他操作信息，并且这些信息一旦写入区块就不可篡改，严格来说区块链技术只是一项新的架构模式。区块链具有去中心化、开放性和信息不可篡改等特点，另外，区块链技术还可以将监管人与执行人完全隔离，更好地发挥监管作用，与管理规范、维护安全、简化流程等方面有效结合，可创新解决房屋交易监管中的很多难题。区块链的分布存储特性，加密后可以实现数据的安全、完备，各部门凭借权限共享链上数据，可以打破孤岛，提升效率，优化服务，让群众“不跑路”。

区块链是分布式账本、非对称加密技术、共识机制、智能合约和点对点传输的有机组合，具有四个特点：一是区块链是接近实时的，可以减少数据延后风险;二是区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系;三是公开的点对点分布式账本保证了透明公开;四是区块链的不可逆性，杜绝了欺诈风险。

区块链一般还融合智能合约，智能合约是由事件驱动的、具有状态的、运行在一个可复制和共享的账本上、且能够保管账本上资产的程序。智能合约具有去中心化、执行时不需要任何参与方干预就能自动执行等特点。除此之外，智能合约的可编程性使它具有良好的可扩展性。智能合约扮演一个第三方仲裁机构的角色，但它又不是人为控制的，因此比中心化的第三方机构更加公正、透明、可信和高效率。

购房者之间的交易，有意愿出售二手房的用户可将房屋的相关信息发布到区块链上，有意愿购买二手房的购房者可查看相应房屋的数据信息，比如产权所有者信息、房屋的质量信息以及房屋的合法性等相关信息。当买方和卖方达成一致后，通过智能合约来执行他们之间达成的合同。区块链中存储了所有不可篡改的交易记录，不予许任何节点对存储的数据进行修改和删除操作。如果购房者和开发商发现交易有误时，可以查看相应的历史操作记录，通过查看历史交易的详细记录追溯交易的具体执行情况。

区块链房地产交易平台可以将房产地理位置、房价等各种细节都记录在数据库里，并且将市场参与者的信息和一些特征加入到数字身份内，数据真实可靠不可篡改。区块链可以改变传统的房地产交易模式，使整个交易过程更加透明、公正，减少欺诈行为。基于区块链打造的房地产所有权体系，可以让所有与交易相关的信息（比如房屋所有权明细、地址和抵押情况等）都保存在数据库中。只要区块链做了准确的记录，就可确定房屋的归属权，进而规避产权风险，减少欺诈。

基于区块链的房地产交易监管整体架构承载了政府机构、开发商、购房者三个角色。监管时利用政府机构作为入链的信用背书，使链上交易更加可靠。部署在区块链上的智能合约实现了预售许可、商品房销售、存量房交易、资金划转等逻辑功能，为用户提供了可追溯的、不可篡改的数据管理。区块链上层应用为用户提供了安全快捷的交易，监管部门可对区块链上的交易信息实时监控，为区块链的安全稳定运行提供可靠保证。区块链还能实现不同政府部门之间的信息流通，提升了效率，所有的交易信息以及相关的证书信息都记录在区块链上并且不能篡改和伪造，保证了数据的安全。与传统的房地产交易相比，简化了交易流程，在传统房地产交易过程中需要第三方中介的参与，而基于区块链的交易去除了第三方中介，可实现买卖双方直接进行交易，降低了交易成本，提高了交易效率。

3区块链在房地产管理中运用的必要性

2020年，住建部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，明确要求推进“互联网+网签”。积极推行“互联网大厅”模式，鼓勵使用房屋交易电子合同，利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术，加快移动服务端建设，实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理。

网上房屋交易需要的电子合同、电子证照、房屋交易及不动产登记、购房资格核验及证明，均可通过实时读取区块链平台上的相关信息，用户本人直接进行身份校验及查询，对于第三方查询，需获得授权。系统对查询操作、授权查询操作等日志进行上链存证。

电子合同改变了传统纸质合同的做法，将合同的签署、归档、存储等都放到互联网上，生成电子合同。基于区块链技术，可以在签署合同时就对签署者身份进行验证，同时将签署者的电子签名、电子签章等进行存储，保证了合同的有效性与唯一性。

利用区块链技术构建电子证照共享平台，可以实现全面的数据归集，形成个人或者企业的电子档案，任何人都不能随意篡改，可最大程度保障数据的安全。民政、国土、税务、公安、人社等部门都可以实现电子证照信息共享，节约部门之间的沟通成本，减少办事群众材料的重复提交。

一是解决交易时“阴阳合同”的问题。区块链分布式记账属性采用共享分布式账本，对节点进行拓展，为实现更多部门的数据共享打下良好的基础。通过与银行贷款系统、住房公积金信贷、网签系统等进行对接，可以实现交易数据全程管理，杜绝房产交易过程的“阴阳合同”现象。

二是解决多部门数据实时共享难的问题。由于区块链采用分布式存储的方式，每个参与的部门都可以获得完全相同、完整的数据;且数据共享以后，数据的使用及修改依然需要从原数据管理部门获得相应授权，未经授权无法使用和修改;通过共享平台对对接数据进行的修改等信息变动都会及时传递给系统所有参与者，有利于打破部门间信息壁垒，实现多部门数据实时共享。

区块链不仅可以实现数据的实时传递，还可以通过智能合约技术对业务办理的流程进行技术固化，保障流程的有序、顺畅执行，确保“先税后证”等基本原则落实，也有利于对现有流程进行整合，提高办事效率，增强群众满意度。

三是解决交易安全问题。区块链利用加密和共识算法建立的信任机制，保证了全系统数据的不可篡改和不可伪造，多中心分布式存储的方式让数据的安全性进一步加强，实现数据共享过程的安全性、完整性、一致性、真实性。基于区块链技术，每个节点都会同步共享整个链上的数据，若一方进行数据篡改就会导致链上信息的“不一致”，直接杜绝了任何一方进行数据造假。由于任何一方都具有完整信息，即使其中一环遭到攻击或者破坏，其他信息仍然完备。同时信息上链以后，能有效防止篡改，并能对房屋信息和交易历史追根溯源，帮助有关部门做到“自证清白”。对交易过程和交易结果数据的永久可溯源，避免人为因素干扰，也降低了部门管理风险。