不动产登记制度实施中的问题及对策

王坤

摘要：介绍当前不动产登记制度的模式，分析不动产登记制度实施过程中的问题，并在此基础上提出了相应的建议和措施。

关键词：不动产登记;制度;实施

中图分类号：F293  文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）08-0043-45  收稿日期：2020-05-29

不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》落地实施，2016年1月21日，原国土资源部公布《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。2017年4月，原国土资源部办公厅印发压缩不动产登记时间实施方案，要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上，进一步简化登记流程，提高登记效率，分类压缩不动产登记办理时限。2018年3月起，我国正式开展农村房屋不动产登记发证试点工作。

1目前不动产登记制度的模式

目前近现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。第一种契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。第二种权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。第三种托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

目前我国现行不动产登记制度，既不是契约登记制，也不属于权利登记制或托伦斯登记制，而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现在不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。上述三种不动产登记模式各具特色，无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与各国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，如果脱离了具体的国情，将很难判断孰优孰劣。

2不动产登记制度实施中的问题

2.1不动产登记的基础信息整合难度大

一是不动产登记资料档案整合工作量很大，原土地、房产、林业等登记所形成的存量数据和档案资料非常庞大，格式标准各不统一，集体建设用地和农村宅基地数据还不够详尽完善，实行统一登记后，要在短时间内按照新的统一标准对原存量数据和档案进行整合存储，技术要求高，工作量大，任务艰巨。二是各部门之间实现数据共享难度大，因部分部门利益化现象仍然存在，在数据移交和数据共享方面，不够及时准确完整，部门协调机制还不够完善，以至于不动产登记信息共享效率提速慢。三是部分数据仍过于分散甚至缺失，直接影响到不动产登记服务的质量和效率，影响群众对不动产登记工作的满意度。

2.2不动产登记的依据还不够统一

在不动产登记制度实施以前，各类不动产登记归属于不同部门，因此，各部门均以本部门发布的各种规章制度来指导本行业的业务工作，各类登记办法均具有各部门的特色。但从国家层面进行信息整合和制度实施，各部门的规章制度一定程度上阻碍了登记的实施。为了不动产登记的高效运行，适当废止和修改部分部门规章是迫切之举。

2.3不动产登记历史遗留问题难以处置

随着统一登记不断展开，一些分散登记的遗留问题不断浮现，“有房无地”“有地无房”“房地不符”等问题导致部分群众和企业无法办理不动产登记，相关权益无法得到有效保障。随着登记工作的深入，群众对这些问题诉求越来越迫切，相关信访案件不断上升。还有使用存量土地的一部分房产，没有相关的测绘数据来源，在申请登记的同时，要收集以前的土地资料和测绘资料，往往很难查找，业主负担重导致办证时间较长。

2.4不动产登记效率有待进一步提高

不动产登记是一项综合能力较强的工作，直接涉及着千家万户的切身利益。随着房产证和土地证合二为一，不动产登记窗口工作人员的从业素质有待进一步提高，急需建立一支综合能力和业务能力都过硬的干部队伍。目前随着国家进一步缩短不动产登记时间的要求，更需要不动产登记人员业务能力和作风建设同步提高。

3完善不动产登记制度的对策

3.1登记信息共享和信息保护

市场经济是产权经济，产权保护是市场经济的基石。党的十八大以来，在全面深化改革的大局中，不动产统一登记作为一项基础性和前置性改革，成为党和政府对人民的庄严承诺。不动产登记具有一定的隐私性，是受到保护的权益，在对不动产进行登记的过程中，必须做好登记信息的共享和保护工作。首先通过建立统一的登记信息平台和信息查询服务制度，明确具体的平台建设和责任主体的范围，确保信息得到实时共享;进一步加强不动产登记部门之间的合作和交流，确保沟通有效;进一步增加合法性检索，便于各相关机构查询工作的便捷和高效。其次对于具有查询权利的主体，也要对其查询的范围进行界定，确保不动产登记信息不外露，保障信息安全有效。

3.2加强不动产登记规范化建设

规范化建设是不动产统一登记的必然要求，也是不动产登记服务提质增效的重要保障。不动产登记工作要坚持“服务为民”的工作理念，不断推进不动产登记规范化建设。做到严格按照相关法律法规的要求，确保登记条件、程序以及结果的合法性。受理审核的各个环节都要职责明确清晰，确保登记簿记载的每项权利真实准确，都能够经得起历史的检验。同时加强不动产登记窗口作风建设，为群众营造舒适、便捷的环境。

3.3吸收借鉴发达国家的先进经验

我國不动产登记的相关制度和法律法规还不够完善，应根据我国国情的发展，结合工作实际，在吸收和借鉴发达国家不动产登记的精华基础上，大胆创新，进一步完善我国的相关的法律制度，并将制度实施过程中形成的经验进行汇总，为后续相关制度的出台提供支持，进一步保证不动产登记工作有法可依。

3.4完善不动产便捷化智能平台

积极制定切实有效的便民服务措施，不断优化、规范办事流程，缩短办理时限，减少群众往返次数，提升不动产登记服务的综合水平。进一步拓展“互联网+不动产”服务模式，充分利用不动产登记网站、微信公众服务平台等网络平台研发、完善在线预约、网上申报、抵押登记进银行等服务模式，全力打造“智慧登记”，让信息多跑路，群众少跑腿，提高办事服务效率。

参考文献：

1.常健.完善我国不动产登记制度的法律思考.改革与战略.2001.01

2.张玉亭.不动产登记制度实施中存在的问题及建议.农业技术与装备.2019.06

3.张艳秀.我国不动产登记制度实施问题及对策研究.居舍.2019.12

4.沈颖.不动产统一登记制度实施中的问题分析.住宅与房地产.2016.05